Obowiązki Geodety przy budowie domu – pytania i odpowiedzi

Kazdy kto planuje budowe domu lub zakup dzialki budowlanej, wczesniej czy pozniej skorzysta z uslug geodety. W przypadku budowy domu jest to wrecz konieczne i wymagane. Geodeta bedzie potrzebny nam w przynajmniej trzech etapach  :

• przygotowanie mapy do celow projektowych
• wytyczenie budynku na dzialce
• geodezyjna inwentaryzacja powykonawcza

Zawod Geodety uwazany jest za jeden z najstarszych na swiecie. Kazdy geodeta wie, kim byl Pitagoras i jaki mial wklad w rozwoj geometrii. Czy wiecie, ze do roku 1945  istnial wyrazny podzial pomiedzy geodeta a mierniczym ?. Geodeta zajmowal sie glownie nauka o ziemi jako dziedzina wiedzy, do obowiazkow mierniczego ( ktory byl zawodem zaufania publicznego ) nalezalo wykonywanie praktycznych zadan zwiazanych z pomiarem i badaniem.

Dzisiaj w kompetencjach geodety lezy wykonywanie obydwu specjalizacji. Jedno sie jednak nie zmienilo – zeby moc pracowac jako geodeta nalezy posiadac odpowiednie uprawnienia zawodowe.

Gdzie znalezc wykwalifikowanego geodete??

Jezeli nie macie namiarow na odpowiedniego specjaliste z polecenia od przyjaciol czy znajomych, najlepiej udac sie do urzedu gminy lub powiatowego osrodka dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej. 

Po pierwsze – znajdziecie tam liste specjalistow, ktorzy w jakis sposob zostali zweryfikowani przez urzednikow tam pracujacych. Po drugie – najlepiej skorzystac z uslug lokalnych geodetow, ktorzy na co dzien pracuja i znaja dobrze okolice, to znacznie skroci caly proces weryfikacji dokumentow i dokonania nowych pomiarow.

Przygotowalam zestaw ponad 30 pytan, ktore z mojego punktu widzenia, sa bardzo istotne. Na moje pytania odpowiada Geodeta – Pan Przemyslaw Blaszczyk z biura geodezyjnego ug-projekt. 

Jako doswiadczony geodeta, zajmuje sie uslugami na kazdym etapie realizacji inwestycji. Od uregulowania granic prawnych dzialki, poprzez sporzadzenie map do celow projektowych, uzgodnienia przylaczy, wytyczenie obiektu, az do inwentaryzacji powykonawczej niezbednej do oddania obiektu budowlanego do uzytkowania. Wypowiedzial sie rowniez na temat uslug  geodezyjnych w kontekscie nowych przepisow budowlanych, ktore obowiazuja od zeszlego roku.

Zapraszam do lektury i oczywiscie komentowania, moze ktos z was zna odpowiedzi na pytania, ktore nie zostaly w tym artykule zadane ??

Plan zagospodarowania terenu – dlaczego jest tak wazny i czy powinien zawierac opinie geologa ?

Co do opinii geologa to najlepiej jakby wypowiedzial sie geolog, badz architekt. Na pewno ma to zwiazek z nosnoscia gruntu.

Plan zagospodarowania terenu przedstawia usytuowanie obiektow na dzialce wraz z wymiarami pozwalajacymi na ich realizacje w terenie. (wymiary budynku, odleglosci od granic itp.)  Z punktu widzenia Geodety jest to niezbedny dokument na podstawie, ktorego tyczone sa elementy planu np. budynek, szambo itp. Geodeta nie decyduje gdzie ma stac  budynek, on realizuje w terenie to co zaprojektowal architekt.

Badania gruntowe ( geologiczne ) od niedawna staly sie obowiazkowe, czy geodeta widzac „problematyczne podloze” np. duzy spadek, tren podmokly, bez badan gruntowych moze odmowic wykonania uslugi ?

Nas obowiazuje pozwolenie na budowe, czyli zatwierdzony projekt budowlany. Jezeli jest wydane wowczas mozemy tyczyc. Za takie rzeczy odpowiada architekt badz kierownik budowy oraz rzecz jasna organ wydajacy pozwolenie na budowe.

Granice dzialki budowlanej – z jakich dokumentow powinny wynikac i jak nie dac sie oszukac przy jej zakupie ?

Granice dzialki powinny wynikac z opracowan geodezyjno-prawnych np. protokolow granicznych, zatwierdzonych map z projektowanym podzialem, map prawnych nieruchomosci, rozgraniczenia.Najpewniejszym  sposobem jest zlecenie geodecie wytyczenia granic dzialki. Geodeta przed tyczeniem granic bada pochodzenie punktow granicznych. Jezeli maja moc prawna wowczas koszt wytyczenia dzialki ok 1000 m2 to kilkaset zlotych. Natomiast jezeli w archiwum nie ma wiarygodnych danych opisujacych polozenie granic wowczas niezbedne jest ich ustalenie, a tu koszt w zaleznosci od trybu w jakim granice beda ustalane moze siegac nawet  kilku tysiecy zlotych.

Granice prawne terenu – co oznacza ten termin ?

Jest to bardzo zlozony temat. W uproszczeniu sa to linie na gruncie, okreslone przez prawo wlasnosci, wladania, uzytkowania wieczystego.

Kto poza geodeta ma dostep do zasobow panstwowych i danych katastralnych ?

• wlasciciel oraz osoba i jednostka organizacyjna wladajaca gruntami, budynkami lub lokalami, ktorych dotyczy udostepniany zbior danych lub wypis

• organy administracji publicznej albo podmioty niebedacych organami administracji publicznej, realizujacych, na skutek powierzenia lub zlecenia przez organ administracji publicznej, zadania publiczne zwiazane z gruntami, budynkami lub lokalami, ktorych dotyczy udostepniany zbior danych lub wypis

• inne podmioty niz wymienione w pkt 1 i 2, ktore maja interes prawny w tym zakresie.

 Jakie uprawnienia powinien posiadac geodeta wykonujacy swoja prace ?

Zakresy uprawnien zawodowych  z geodezji:

1. Geodezyjne pomiary sytuacyjno-wysokosciowe, realizacyjne i inwentaryzacyjne.
2. Rozgraniczanie i podzialy nieruchomosci (gruntow) oraz sporzadzanie dokumentacji do celow prawnych.
3. Geodezyjne pomiary podstawowe.
4. Geodezyjna obsluga inwestycji.
5. Geodezyjne urzadzanie terenow rolnych i lesnych.
6. Redakcja map.
7. Fotogrametria i teledetekcja.

Natomiast z punktu widzenia prac obejmujacych inwestycje domow jednorodzinnych i podobnych wystarcza uprawnienia z zakresu 1 i 2 :

Zakres 1. To m.in. mapy do projektu, inwentaryzacje, tyczenia obiektow budowlanych.

    Zakres 2. Tak jak tytul uprawnien oraz wszelkie sprawy zwiazane z granicami dzialek.

Co to jest protokol graniczny – kto go sporzadza ?

Protokol graniczny jest dokumentem sporzadzanym przez Geodete uprawnionego (zakres 2). W trakcie    ustalania/wyznaczania granic. Protokol taki jest w calosci odczytywany stronom/osobom zainteresowanym podczas czynnosci granicznych. Kazdy z uczestnikow czynnosci granicznych ma prawo zgodzic sie, badz kwestionowac ustalane/okazywane granice co odnotowuje sie w niniejszym protokole.

Geodezyjna mapa zasadnicza – jak dlugo jest wazna, jak czesto jest aktualizowana ?

Mapa zasadnicza aktualizowana jest permanentnie, poniewaz wynik kazdej pracy geodezyjnej jest na nia nanoszony.  Zamawiajac mape zasadnicza otrzymujemy kopie mapy z jej stanem na dany dzien. Dopoki mapa jest aktualna to jest wazna.

Co oznacza niwelacja terenu i siatka wysokosciowa ?

Z punktu widzenia geodety, niwelacja terenu to uzyskanie informacji o wspolrzednych wysokosciowych danego obszaru.

Jezeli dzialke podzielimy np. na kwadraty o boku 5m x 5m i wyznaczymy wspolrzedne wysokosciowe w naroznikach tych kwadratow to otrzymamy siatke wysokosciowa.

Czy do obowiazku geodety nalezy okreslenie poziomu drogi wzgledem dzialki budowlanej ?

Nie jest to obowiazek, aczkolwiek jezeli podczas robienia mapy d/c projektowych geodeta stwierdzi brak takich danych na mapie to dobra praktyka jest pomierzenie tych wysokosci i wniesienie na mape do projektu. Tym bardziej, ze takie dane z punktu widzenia Architekta zazwyczaj sa niezbedne.

Roznice pomiedzy mapa zasadnicza a mapa do celow projektowych

  Mape zasadnicza kazdy moze pobrac skladajac odpowiedni wniosek do PODGiK. Natomiast jest to mapa wg stanu archiwalnego. Moze sluzyc np. do prac koncepcyjnych.

Mapa d/c projektowych to w uproszczeniu zaktualizowana przez Geodete mapa zasadnicza. Jest to niezbedny dokument  do zatwierdzenia projektu budowlanego objetego pozwoleniem na budowe.

Jakie sa najwazniejsze dane dla geodety zawarte w Miejscowym Planie  Zagospodarowania Przestrzennego ?

Wytyczne dotyczace nowo wydzielanych dzialek. np. informacje o dopuszczalnej minimalnej powierzchni dzialki, badz minimalnej szerokosci drogi wewnetrznej, informacje dotyczace polozenia linii rozgraniczajacych oraz nieprzekraczalnych linii zabudowy.

Czy geodeta okresla obszar oddzialywania budynku ?

Nie, geodeta nie okresla obszaru oddzialywania budynku.

Wytyczenie domu na dzialce – czego dokladnie dotyczy

Polega to na oznaczeniu na dzialce elementow budynku, ktore pozwola na realizacje budowy, w zaleznosci od ustalen z inwestorem/wykonawca . Zazwyczaj tyczy sie osie konstrukcyjne na lawach ciesielskich, ale zdarza sie ze wykonawca chce np. obrys fundamentow badz obrys parteru.

 Czy bez odpowiedniej niwelacji terenu  mozna rozpoczac budowe ?

Za rozpoczecie oraz przeprowadzenie budowy odpowiada kierownik budowy, ktory ewentualnie moze konsultowac niejasnosci konstrukcyjne z architektem.

Zmiana na liscie obiektow wymagajacych geodezyjnego wyznaczenia terenu – co oznacza w praktyce ?

Nadal sa to obiekty budowlane wymagajace pozwolenia na budowe, ale w przypadku przylaczy tresc brzmi nastepujaco:

„Geodezyjnemu wyznaczeniu w terenie nie podlegaja przylacza elektroenergetyczne, wodociagowe, kanalizacyjne, gazowe, cieplne i telekomunikacyjne, jezeli jego polaczenie z siecia znajduje sie na tej samej dzialce co przylacze lub na dzialce do niej przyleglej”.

Geodezyjna inwentaryzacja powykonawcza wedlug nowych przepisow budowlanych – najistotniejsze zmiany 

Glowna zmiana jest tzw. oswiadczenie o zgodnosci z planem zagospodarowania terenu. Wystepuje tutaj dosc duza niejasnosc. Sa dwa sprzeczne stanowiska.

Czesc uwaza, ze Geodeta powinien oswiadczyc o zgodnosci lub jej braku z PZT. Natomiast drugie stanowisko stwierdza, ze Geodeta powinien podac tylko odchylki od projektu, a samo stwierdzenie o zgodnosci, badz jej braku nalezy do nadzoru budowlanego.

Obowiazek geodezyjnego wyznaczenia przylaczy – co sie zmienilo wedlug nowego prawa budowlanego ?

Geodezyjnemu wyznaczeniu w terenie nie podlegaja przylacza elektroenergetyczne, wodociagowe, kanalizacyjne, gazowe, cieplne i telekomunikacyjne, jezeli jego polaczenie z siecia znajduje sie na tej samej dzialce co przylacze lub na dzialce do niej przyleglej.

Likwidacja Zespolu Uzgodnienia Dokumentacji Projektowej a nowo utworzone Narady Koordynacyjne – jaka jest roznica miedzy nimi i rola geodety ?

Uzgodnieniu na naradzie koordynacyjnej nie podlegaja:

1) przylaczy;

2) sieci uzbrojenia terenu sytuowanych wylacznie w granicach dzialki budowlanej.

Z zastrzezeniem:

Na wniosek inwestora lub projektanta sieci uzbrojenia terenu, podmiotu zarzadzajacego siecia uzbrojenia terenu lub wojta (burmistrza, prezydenta miasta), uzasadniony w szczegolnosci potrzeba wyeliminowania zagrozen wynikajacych z mozliwej kolizji miedzy sytuowanymi na tym samym terenie sieciami uzbrojenia terenu, przedmiotem narady koordynacyjnej moze byc sytuowanie projektowanych sieci uzbrojenia terenu na obszarach innych niz wymienione w ust. 1, lub sytuowanie przylaczy.

Czy geodeta powinien przeanalizowac projekt budynku ( czesc graficzna ) i jezeli zauwazy jakies nieprawidlowosci zglosic je inwestorowi ?

Geodeta zawsze analizuje projekt ktory musi wytyczyc. Oczywiscie dotyczy to rysunku przedstawiajacego elementy ktore tyczy.  Za caly projekt odpowiada architekt, a geodeta jezeli zauwazy niezgodnosci to na pewno poinformuje wykonawce oraz inwestora.

Jakich obowiazkow przybylo geodecie, a z jakich zostal zwolniony wedlug nowego prawa budowlanego ?

Nowy obowiazek to oczywiscie kwestia oswiadczenia o zgodnosci z PZT. Brak uzgodnien przylaczy oraz  sieci uzbrojenia terenu sytuowanych wylacznie w granicach dzialki budowlanej. Brak obowiazku geodezyjnego wyznaczania przylaczy.

Czy zdarza sie, ze granice dzialki wynikajace z mapy zasadniczej roznia sie po wykonaniu nowych pomiarow przez geodete ? co w takim przypadku zrobic ?

Zdarza sie, ze podczas pracy nad mapa do celow projektowych szczegolnie jezeli celem inwestycji jest obiekt kubaturowy sytuowany w odleglosci mniejszej niz 4 m od granicy niezbedne jest protokolarne ustalenie granic dzialki. Wowczas geodeta zawiadamia wlascicieli przedmiotowej dzialki oraz dzialek sasiednich o czynnosciach przyjecia/ustalenia granic.

Nieprzyjemna konsekwencja tego jest 2-3 krotny wzrost ceny cala usluge.

Geodeta przed przystapieniem do pracy nie posiada wiedzy o „jakosci granic” dla przedmiotowej dzialki. Dlatego jezeli zamierzamy budowac w ostrej granicy warto zapytac jaka bedzie cena jezeli okaze sie, ze protokol graniczny jest konieczny.

Czy mapa do celow projektowych jest jeszcze potrzebna wedlug nowych przepisow ?

Oczywiscie.

Ponadto aktualnie jezeli architekt pracuje np. na wersji elektronicznej mapy d/c projektowych, badz na wersji zeskanowanej, to po wydruku takiego projektu niezbedny jest podpis Geodety za zgodnosc wydrukowanego podkladu z oryginalna wersja mapy d/c projektowych.

Czy architekt moze naniesc budynek na zwykla mape zasadnicza ?

Moze, ale w ramach prac koncepcyjnych. Poza tym to pytanie do architekta :).

Od czego zalezy koszt wykonania mapy przez geodete ?

Od wielu czynnikow, miedzy innymi :

– obszaru

– cel mapy (np. czy to mapa do sadu, czy z projektowanym podzialem , czy do celow projektowych) ,

– czy oprocz standardowych pomiarow Inwestor/Architekt potrzebuja jakichs fakultatywnych danych,

– w przypadku mapy do projektu w jakiej odleglosci od granic projektowany jest budynek

Usytuowanie budynku na dzialce wedlug nowych przepisow – na ktorym etapie mozna to zrobic ?

Jezeli chodzi o wytyczenie obiektu to po odebraniu pozwolenia na budowe.

Cennik geodezyjny – srednie ceny za najbardziej popularne uslugi

Ze wzgledu na mnogosc czynnikow wplywajacych na cene nie istnieje cos takiego jak srednia cena. Mapa do projektu dla dzialki budowlanej na jednej ulicy w zaleznosci od „jakosci granic” moze kosztowac od kilkuset zl do ponad dwoch tysiecy zl. Takze podanie sredniej ceny jest nieadekwatne.

Jak wyglada wytyczenie fundamentow prze geodete ?

Tak jak zyczy sobie majster/kierownik budowy, bo to oni z tego korzystaja. Staramy sie zrobic  tak, by jak najlatwiej im sie korzystalo z naszych znakow. Najczesciej sa to osie konstrukcyjne na lawach ciesielskich, ale bywa i obrys fundamentow, czy parteru.

Konsekwencje nieumiejetnego wyznaczenia fundamentow

Konsekwencje zalezne sa od etapu na jakim zostaja wykryte bledy, czyli ekipy budujacej. Zazwyczaj po wytyczeniu fundamentow przechodzimy po wyznaczonych znakach i pokazujemy majstrowi co i jak zostalo zaznaczone mierzac przy okazji kontrolnie tasma stalowa. Zatem nawet jak trafi sie omylka, to natychmiastowo jest poprawiana.

Wytyczenie przylaczy wedlug nowych przepisow – co sie zmienilo w praktyce ?

Geodezyjnemu wyznaczeniu w terenie nie podlegaja przylacza elektroenergetyczne, wodociagowe, kanalizacyjne, gazowe, cieplne i telekomunikacyjne, jezeli jego polaczenie z siecia znajduje sie na tej samej dzialce co przylacze lub na dzialce do niej przyleglej. W praktyce oznacza to, ze w ok. 90% przypadkow przylaczy ani sie nie uzgadnia ani sie ich nie tyczy.

Mapa powykonawcza przylaczy i budynku – co powinna zawierac i po co jest w ogole potrzebna ?

Mapa powykonawcza to jest mapa zasadnicza z wniesionymi elementami, ktore podlegaly geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej. Potrzebna jest do odbioru budynku. Oprocz przepisu jest to niejako dowod, ze elementy z PZT zostaly wykonane prawidlo. Np. budynek nie przekracza nieprzekraczalnej linii zabudowy okreslonej w MPZP albo Warunkach zabudowy.

Mapa do celow projektowych a mapa powykonawcza – jakie sa roznice ?

Mapa d/c projektowych jest mapa wykonywana przed budowa. Sluzy do projektowania, a wiec powinna zawierac wszystkie informacje mogace miec wplyw na proces projektowania w tym informacje o granicach. Aktualizacji podlega teren inwestycji oraz jego otoczenie w promieniu 30 m.

Mapa powykonawcza to tylko pomiar tych elementow, ktore inwestor wskaze do inwentaryzacji. Nie obejmuje zadnych innych prac.

Zmiana uzytku gruntowego dzialki – kto powinien to zrobic

Jest to bardzo rozlegly i nie do konca jednoznacznie okreslony w przepisach dzial.

Na potrzeby inwestycji jedno badz wielorodzinnych z praktycznego punktu widzenia mozna to uogolnic nastepujaco:

Podczas podzialu dzialki na cele budowlane uzytek zostaje zmieniony na Bp – zurbanizowany teren niezabudowany lub w trakcie zabudowy, a po zakonczeniu budowy np. domu jednorodzinnego zmieniany jest na B – teren mieszkaniowy. Zmiany wprowadza Gmina, ale na podstawie zatwierdzonych prac geodezyjnych.

Czy inwestor, na etapie wyznaczania fundamentow powinien poinformowac geodete o budowie garazu, wiaty lub drewutni ?

Nie. Wszystkie tymczasowe obiekty nie podlegaja geodezyjnemu wyznaczeniu. To co nie znajduje sie na zatwierdzonym planie zagospodarowania dzialki nie jest obligatoryjne.

Przed zakupem dzialki budowlanej – dlaczego warto zatrudnic geodete, przed czy moze nasz przestrzec ?

Warto zatrudnic geodete do wyznaczenia granic dzialki. Moze okazac sie, ze nie ma dokumentow geodezyjno-prawnych, ktore opisuja przebieg granic. Wowczas trzeba sie liczyc z tym, ze do ceny za dzialke dojdzie jeszcze kwota ustalenia, w zaleznosci od sytuacji, a w zwiazku z tym przepisu na podstawie ktorego wykonywane jest ustalenie granic moze sie wahac od ok. dwoch tysiecy zlotych do kilku tysiecy zlotych.

Przy okazji mozna poznac sasiadow, albo ujawnic spor z ktoryms z sasiadow o ktoras z granic 🙂

Glebokosc posadowienia budynku – od kogo lub czego zalezy ?

Generalnie Geodeta nie decyduje o tym jak bedzie wybudowany budynek. Geodeta realizuje w terenie projekt budowlany i wyznacza reper, najczesciej jest to poziom zero

budowy, ktory tez ustala architekt.