Obowiązki Geodety przy budowie domu – pytania i odpowiedzi

Każdy kto planuje budowę domu lub zakup działki budowlanej, wcześniej czy później skorzysta z usług geodety. W przypadku budowy domu jest to wręcz konieczne i wymagane. Geodeta będzie potrzebny nam w przynajmniej trzech etapach  :

• przygotowanie mapy do celów projektowych
• wytyczenie budynku na działce
• geodezyjna inwentaryzacja powykonawcza

Zawód Geodety uważany jest za jeden z najstarszych na świecie. Każdy geodeta wie, kim był Pitagoras i jaki miał wkład w rozwój geometrii. Czy wiecie, że do roku 1945  istniał wyraźny podział pomiędzy geodetą a mierniczym ?. Geodeta zajmował się głównie nauką o ziemi jako dziedziną wiedzy, do obowiązków mierniczego ( który był zawodem zaufania publicznego ) należało wykonywanie praktycznych zadań związanych z pomiarem i badaniem.

Dzisiaj w kompetencjach geodety leży wykonywanie obydwu specjalizacji. Jedno się jednak nie zmieniło – żeby móc pracować jako geodeta należy posiadać odpowiednie uprawnienia zawodowe.

Gdzie znaleźć wykwalifikowanego geodetę??

Jeżeli nie macie namiarów na odpowiedniego specjalistę z polecenia od przyjaciół czy znajomych, najlepiej udać się do urzędu gminy lub powiatowego ośrodka dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej. 

Po pierwsze – znajdziecie tam listę specjalistów, którzy w jakiś sposób zostali zweryfikowani przez urzędników tam pracujących. Po drugie – najlepiej skorzystać z usług lokalnych geodetów, którzy na co dzień pracują i znają dobrze okolice, to znacznie skróci cały proces weryfikacji dokumentów i dokonania nowych pomiarów.

Przygotowałam zestaw ponad 30 pytań, które z mojego punktu widzenia, są bardzo istotne. Na moje pytania odpowiada Geodeta – Pan Przemysław Błaszczyk z biura geodezyjnego ug-projekt. 

Jako doświadczony geodeta, zajmuje się usługami na każdym etapie realizacji inwestycji. Od uregulowania granic prawnych działki, poprzez sporządzenie map do celów projektowych, uzgodnienia przyłączy, wytyczenie obiektu, aż do inwentaryzacji powykonawczej niezbędnej do oddania obiektu budowlanego do użytkowania. Wypowiedział się również na temat usług  geodezyjnych w kontekście nowych przepisów budowlanych, które obowiązują od zeszłego roku.

Zapraszam do lektury i oczywiście komentowania, może ktoś z was zna odpowiedzi na pytania, które nie zostały w tym artykule zadane ??

Plan zagospodarowania terenu – dlaczego jest tak ważny i czy powinien zawierać opinię geologa ?

Co do opinii geologa to najlepiej jakby wypowiedział się geolog, bądź architekt. Na pewno ma to związek z nośnością gruntu.

Plan zagospodarowania terenu przedstawia usytuowanie obiektów na działce wraz z wymiarami pozwalającymi na ich realizację w terenie. (wymiary budynku, odległości od granic itp.)  Z punktu widzenia Geodety jest to niezbędny dokument na podstawie, którego tyczone są elementy planu np. budynek, szambo itp. Geodeta nie decyduje gdzie ma stać  budynek, on realizuje w terenie to co zaprojektował architekt.

Badania gruntowe ( geologiczne ) od niedawna stały się obowiązkowe, czy geodeta widząc „problematyczne podłoże” np. duży spadek, tren podmokły, bez badań gruntowych może odmówić wykonania usługi ?

Nas obowiązuje pozwolenie na budowę, czyli zatwierdzony projekt budowlany. Jeżeli jest wydane wówczas możemy tyczyć. Za takie rzeczy odpowiada architekt bądź kierownik budowy oraz rzecz jasna organ wydający pozwolenie na budowę.

Granice działki budowlanej – z jakich dokumentów powinny wynikać i jak nie dać się oszukać przy jej zakupie ?

Granice działki powinny wynikać z opracowań geodezyjno-prawnych np. protokołów granicznych, zatwierdzonych map z projektowanym podziałem, map prawnych nieruchomości, rozgraniczenia.Najpewniejszym  sposobem jest zlecenie geodecie wytyczenia granic działki. Geodeta przed tyczeniem granic bada pochodzenie punktów granicznych. Jeżeli mają moc prawną wówczas koszt wytyczenia działki ok 1000 m2 to kilkaset złotych. Natomiast jeżeli w archiwum nie ma wiarygodnych danych opisujących położenie granic wówczas niezbędne jest ich ustalenie, a tu koszt w zależności od trybu w jakim granice będą ustalane może sięgać nawet  kilku tysięcy złotych.

Granice prawne terenu – co oznacza ten termin ?

Jest to bardzo złożony temat. W uproszczeniu są to linie na gruncie, określone przez prawo własności, władania, użytkowania wieczystego.

Kto poza geodetą ma dostęp do zasobów państwowych i danych katastralnych ?

• właściciel oraz osoba i jednostka organizacyjna władająca gruntami, budynkami lub lokalami, których dotyczy udostępniany zbiór danych lub wypis

• organy administracji publicznej albo podmioty niebędących organami administracji publicznej, realizujących, na skutek powierzenia lub zlecenia przez organ administracji publicznej, zadania publiczne związane z gruntami, budynkami lub lokalami, których dotyczy udostępniany zbiór danych lub wypis

• inne podmioty niż wymienione w pkt 1 i 2, które mają interes prawny w tym zakresie.

 Jakie uprawnienia powinien posiadać geodeta wykonujący swoją pracę ?

Zakresy uprawnień zawodowych  z geodezji:

1. Geodezyjne pomiary sytuacyjno-wysokościowe, realizacyjne i inwentaryzacyjne.
2. Rozgraniczanie i podziały nieruchomości (gruntów) oraz sporządzanie dokumentacji do celów prawnych.
3. Geodezyjne pomiary podstawowe.
4. Geodezyjna obsługa inwestycji.
5. Geodezyjne urządzanie terenów rolnych i leśnych.
6. Redakcja map.
7. Fotogrametria i teledetekcja.

Natomiast z punktu widzenia prac obejmujących inwestycje domów jednorodzinnych i podobnych wystarczą uprawnienia z zakresu 1 i 2 :

Zakres 1. To m.in. mapy do projektu, inwentaryzacje, tyczenia obiektów budowlanych.

    Zakres 2. Tak jak tytuł uprawnień oraz wszelkie sprawy związane z granicami działek.

Co to jest protokół graniczny – kto go sporządza ?

Protokół graniczny jest dokumentem sporządzanym przez Geodetę uprawnionego (zakres 2). W trakcie    ustalania/wyznaczania granic. Protokół taki jest w całości odczytywany stronom/osobom zainteresowanym podczas czynności granicznych. Każdy z uczestników czynności granicznych ma prawo zgodzić się, bądź kwestionować ustalane/okazywane granice co odnotowuje się w niniejszym protokole.

Geodezyjna mapa zasadnicza – jak długo jest ważna, jak często jest aktualizowana ?

Mapa zasadnicza aktualizowana jest permanentnie, ponieważ wynik każdej pracy geodezyjnej jest na nią nanoszony.  Zamawiając mapę zasadniczą otrzymujemy kopie mapy z jej stanem na dany dzień. Dopóki mapa jest aktualna to jest ważna.

Co oznacza niwelacja terenu i siatka wysokościowa ?

Z punktu widzenia geodety, niwelacja terenu to uzyskanie informacji o współrzędnych wysokościowych danego obszaru.

Jeżeli działkę podzielimy np. na kwadraty o boku 5m x 5m i wyznaczymy współrzędne wysokościowe w narożnikach tych kwadratów to otrzymamy siatkę wysokościową.

Czy do obowiązku geodety należy określenie poziomu drogi względem działki budowlanej ?

Nie jest to obowiązek, aczkolwiek jeżeli podczas robienia mapy d/c projektowych geodeta stwierdzi brak takich danych na mapie to dobrą praktyką jest pomierzenie tych wysokości i wniesienie na mapę do projektu. Tym bardziej, że takie dane z punktu widzenia Architekta zazwyczaj są niezbędne.

Różnice pomiędzy mapą zasadniczą a mapą do celów projektowych

  Mapę zasadniczą każdy może pobrać składając odpowiedni wniosek do PODGiK. Natomiast jest to mapa wg stanu archiwalnego. Może służyć np. do prac koncepcyjnych.

Mapa d/c projektowych to w uproszczeniu zaktualizowana przez Geodetę mapa zasadnicza. Jest to niezbędny dokument  do zatwierdzenia projektu budowlanego objętego pozwoleniem na budowę.

Jakie są najważniejsze dane dla geodety zawarte w Miejscowym Planie  Zagospodarowania Przestrzennego ?

Wytyczne dotyczące nowo wydzielanych działek. np. informacje o dopuszczalnej minimalnej powierzchni działki, bądź minimalnej szerokości drogi wewnętrznej, informacje dotyczące położenia linii rozgraniczających oraz nieprzekraczalnych linii zabudowy.

Czy geodeta określa obszar oddziaływania budynku ?

Nie, geodeta nie określa obszaru oddziaływania budynku.

Wytyczenie domu na działce – czego dokładnie dotyczy

Polega to na oznaczeniu na działce elementów budynku, które pozwolą na realizacje budowy, w zależności od ustaleń z inwestorem/wykonawcą . Zazwyczaj tyczy się osie konstrukcyjne na ławach ciesielskich, ale zdarza się że wykonawca chce np. obrys fundamentów bądź obrys parteru.

 Czy bez odpowiedniej niwelacji terenu  można rozpocząć budowę ?

Za rozpoczęcie oraz przeprowadzenie budowy odpowiada kierownik budowy, który ewentualnie może konsultować niejasności konstrukcyjne z architektem.

Zmiana na liście obiektów wymagających geodezyjnego wyznaczenia terenu – co oznacza w praktyce ?

Nadal są to obiekty budowlane wymagające pozwolenia na budowę, ale w przypadku przyłączy treść brzmi następująco:

„Geodezyjnemu wyznaczeniu w terenie nie podlegają przyłącza elektroenergetyczne, wodociągowe, kanalizacyjne, gazowe, cieplne i telekomunikacyjne, jeżeli jego połączenie z siecią znajduje się na tej samej działce co przyłącze lub na działce do niej przyległej”.

Geodezyjna inwentaryzacja powykonawcza według nowych przepisów budowlanych – najistotniejsze zmiany 

Główną zmianą jest tzw. oświadczenie o zgodności z planem zagospodarowania terenu. Występuję tutaj dość duża niejasność. Są dwa sprzeczne stanowiska.

Część uważa, że Geodeta powinien oświadczyć o zgodności lub jej braku z PZT. Natomiast drugie stanowisko stwierdza, że Geodeta powinien podać tylko odchyłki od projektu, a samo stwierdzenie o zgodności, bądź jej braku należy do nadzoru budowlanego.

Obowiązek geodezyjnego wyznaczenia przyłączy – co się zmieniło według nowego prawa budowlanego ?

Geodezyjnemu wyznaczeniu w terenie nie podlegają przyłącza elektroenergetyczne, wodociągowe, kanalizacyjne, gazowe, cieplne i telekomunikacyjne, jeżeli jego połączenie z siecią znajduje się na tej samej działce co przyłącze lub na działce do niej przyległej.

Likwidacja Zespołu Uzgodnienia Dokumentacji Projektowej a nowo utworzone Narady Koordynacyjne – jaka jest różnica między nimi i rola geodety ?

Uzgodnieniu na naradzie koordynacyjnej nie podlegają:

1) przyłączy;

2) sieci uzbrojenia terenu sytuowanych wyłącznie w granicach działki budowlanej.

Z zastrzeżeniem:

Na wniosek inwestora lub projektanta sieci uzbrojenia terenu, podmiotu zarządzającego siecią uzbrojenia terenu lub wójta (burmistrza, prezydenta miasta), uzasadniony w szczególności potrzebą wyeliminowania zagrożeń wynikających z możliwej kolizji między sytuowanymi na tym samym terenie sieciami uzbrojenia terenu, przedmiotem narady koordynacyjnej może być sytuowanie projektowanych sieci uzbrojenia terenu na obszarach innych niż wymienione w ust. 1, lub sytuowanie przyłączy.

Czy geodeta powinien przeanalizować projekt budynku ( część graficzną ) i jeżeli zauważy jakieś nieprawidłowości zgłosić je inwestorowi ?

Geodeta zawsze analizuje projekt który musi wytyczyć. Oczywiście dotyczy to rysunku przedstawiającego elementy które tyczy.  Za cały projekt odpowiada architekt, a geodeta jeżeli zauważy niezgodności to na pewno poinformuje wykonawcę oraz inwestora.

Jakich obowiązków przybyło geodecie, a z jakich został zwolniony według nowego prawa budowlanego ?

Nowy obowiązek to oczywiście kwestia oświadczenia o zgodności z PZT. Brak uzgodnień przyłączy oraz  sieci uzbrojenia terenu sytuowanych wyłącznie w granicach działki budowlanej. Brak obowiązku geodezyjnego wyznaczania przyłączy.

Czy zdarza się, że granice działki wynikające z mapy zasadniczej różnią się po wykonaniu nowych pomiarów przez geodetę ? co w takim przypadku zrobić ?

Zdarza się, że podczas pracy nad mapą do celów projektowych szczególnie jeżeli celem inwestycji jest obiekt kubaturowy sytuowany w odległości mniejszej niż 4 m od granicy niezbędne jest protokolarne ustalenie granic działki. Wówczas geodeta zawiadamia właścicieli przedmiotowej działki oraz działek sąsiednich o czynnościach przyjęcia/ustalenia granic.

Nieprzyjemną konsekwencją tego jest 2-3 krotny wzrost ceny całą usługę.

Geodeta przed przystąpieniem do pracy nie posiada wiedzy o „jakości granic” dla przedmiotowej działki. Dlatego jeżeli zamierzamy budować w ostrej granicy warto zapytać jaka będzie cena jeżeli okaże się, że protokół graniczny jest konieczny.

Czy mapa do celów projektowych jest jeszcze potrzebna według nowych przepisów ?

Oczywiście.

Ponadto aktualnie jeżeli architekt pracuje np. na wersji elektronicznej mapy d/c projektowych, bądź na wersji zeskanowanej, to po wydruku takiego projektu niezbędny jest podpis Geodety za zgodność wydrukowanego podkładu z oryginalną wersją mapy d/c projektowych.

Czy architekt może nanieść budynek na zwykłą mapę zasadniczą ?

Może, ale w ramach prac koncepcyjnych. Poza tym to pytanie do architekta :).

Od czego zależy koszt wykonania mapy przez geodetę ?

Od wielu czynników, miedzy innymi :

– obszaru

– cel mapy (np. czy to mapa do sądu, czy z projektowanym podziałem , czy do celów projektowych) ,

– czy oprócz standardowych pomiarów Inwestor/Architekt potrzebują jakichś fakultatywnych danych,

– w przypadku mapy do projektu w jakiej odległości od granic projektowany jest budynek

Usytuowanie budynku na działce według nowych przepisów – na którym etapie można to zrobić ?

Jeżeli chodzi o wytyczenie obiektu to po odebraniu pozwolenia na budowę.

Cennik geodezyjny – średnie ceny za najbardziej popularne usługi

Ze względu na mnogość czynników wpływających na cenę nie istnieje coś takiego jak średnia cena. Mapa do projektu dla działki budowlanej na jednej ulicy w zależności od „jakości granic” może kosztować od kilkuset zł do ponad dwóch tysięcy zł. Także podanie średniej ceny jest nieadekwatne.

Jak wygląda wytyczenie fundamentów prze geodetę ?

Tak jak życzy sobie majster/kierownik budowy, bo to oni z tego korzystają. Staramy się zrobić  tak, by jak najłatwiej im się korzystało z naszych znaków. Najczęściej są to osie konstrukcyjne na ławach ciesielskich, ale bywa i obrys fundamentów, czy parteru.

Konsekwencje nieumiejętnego wyznaczenia fundamentów

Konsekwencje zależne są od etapu na jakim zostają wykryte błędy, czyli ekipy budującej. Zazwyczaj po wytyczeniu fundamentów przechodzimy po wyznaczonych znakach i pokazujemy majstrowi co i jak zostało zaznaczone mierząc przy okazji kontrolnie taśmą stalową. Zatem nawet jak trafi się omyłka, to natychmiastowo jest poprawiana.

Wytyczenie przyłączy według nowych przepisów – co się zmieniło w praktyce ?

Geodezyjnemu wyznaczeniu w terenie nie podlegają przyłącza elektroenergetyczne, wodociągowe, kanalizacyjne, gazowe, cieplne i telekomunikacyjne, jeżeli jego połączenie z siecią znajduje się na tej samej działce co przyłącze lub na działce do niej przyległej. W praktyce oznacza to, że w ok. 90% przypadków przyłączy ani się nie uzgadnia ani się ich nie tyczy.

Mapa powykonawcza przyłączy i budynku – co powinna zawierać i po co jest w ogóle potrzebna ?

Mapa powykonawcza to jest mapa zasadnicza z wniesionymi elementami, które podlegały geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej. Potrzebna jest do odbioru budynku. Oprócz przepisu jest to niejako dowód, że elementy z PZT zostały wykonane prawidło. Np. budynek nie przekracza nieprzekraczalnej linii zabudowy określonej w MPZP albo Warunkach zabudowy.

Mapa do celów projektowych a mapa powykonawcza – jakie są różnice ?

Mapa d/c projektowych jest mapą wykonywaną przed budową. Służy do projektowania, a więc powinna zawierać wszystkie informacje mogące mieć wpływ na proces projektowania w tym informacje o granicach. Aktualizacji podlega teren inwestycji oraz jego otoczenie w promieniu 30 m.

Mapa powykonawcza to tylko pomiar tych elementów, które inwestor wskaże do inwentaryzacji. Nie obejmuje żadnych innych prac.

Zmiana użytku gruntowego działki – kto powinien to zrobić

Jest to bardzo rozległy i nie do końca jednoznacznie określony w przepisach dział.

Na potrzeby inwestycji jedno bądź wielorodzinnych z praktycznego punktu widzenia można to uogólnić następująco:

Podczas podziału działki na cele budowlane użytek zostaje zmieniony na Bp – zurbanizowany teren niezabudowany lub w trakcie zabudowy, a po zakończeniu budowy np. domu jednorodzinnego zmieniany jest na B – teren mieszkaniowy. Zmiany wprowadza Gmina, ale na podstawie zatwierdzonych prac geodezyjnych.

Czy inwestor, na etapie wyznaczania fundamentów powinien poinformować geodetę o budowie garażu, wiaty lub drewutni ?

Nie. Wszystkie tymczasowe obiekty nie podlegają geodezyjnemu wyznaczeniu. To co nie znajduje się na zatwierdzonym planie zagospodarowania działki nie jest obligatoryjne.

Przed zakupem działki budowlanej – dlaczego warto zatrudnić geodetę, przed czy może nasz przestrzec ?

Warto zatrudnić geodetę do wyznaczenia granic działki. Może okazać się, że nie ma dokumentów geodezyjno-prawnych, które opisują przebieg granic. Wówczas trzeba się liczyć z tym, że do ceny za działkę dojdzie jeszcze kwota ustalenia, w zależności od sytuacji, a w związku z tym przepisu na podstawie którego wykonywane jest ustalenie granic może się wahać od ok. dwóch tysięcy złotych do kilku tysięcy złotych.

Przy okazji można poznać sąsiadów, albo ujawnić spór z którymś z sąsiadów o którąś z granic 🙂

Głębokość posadowienia budynku – od kogo lub czego zależy ?

Generalnie Geodeta nie decyduje o tym jak będzie wybudowany budynek. Geodeta realizuje w terenie projekt budowlany i wyznacza reper, najczęściej jest to poziom zero

budowy, który też ustala architekt.