Kredyt hipoteczny – pytania i odpowiedzi

Kto z was za gotówkę kupił mieszkanie lub wybudował dom jest ogromnym szczęściarzem. Niestety większość z nas ( również ja ), żeby spełnić swoje marzenia, musi posiłkować się kredytem. W moim przypadku miałam ogromne szczęście, że podczas poszukiwania odpowiedniego banku, trafiłam na wspaniałego fachowca, doradcę kredytowego Pana Artura Kołodziejczyka, który od prawie 16 lat zajmuję się tym tematem i ma na kącie ponad 2 000 wniosków kredytowych . Dzięki pomocy Pana Artura, udało mi się podpisać najbardziej korzystną umowę jaka była dostępna na rynku. Moje poszukiwanie odpowiedniej dla mnie oferty, trwało kilka tygodni. W tym czasie odwiedziłam 9 banków m.in.  polski, niemiecki,  francuski, portugalski, holenderski, włoski itp. Zaskoczeniem dla mnie było uzyskanie bezwzględnie najgorszej oferty z banku, w którym od lat miałam konto. Tak na marginesie, w tym samym czasie po 6 latach zmieniłam operatora sieci komórkowej, po tym jak dostałam jako propozycję przedłużenia umowy jakiegoś „ogryzka ” 🙂 Z dwojga złego, wolę mieć wybór, mamy wolny rynek, na szczęście w sektorze kredytowym nie ma monopolistów, wystarczy poświęcić odrobinę swojego czasu a jestem pewna, że znajdziecie najlepszą ofertę. Zanim przeczytacie co ma do powiedzenia Pan Artur, moja rada jest bardzo prosta, wręcz banalna – negocjujcie, negocjujcie, negocjujcie warunki umowy 

Poniższy tekst przedstawiam Wam w formie pytań i odpowiedzi, pytań dla mnie ważnych i istotnych. Odpowiada oczywiście Pan Artur Kołodziejczyk Menedżer ds.
Sprzedaży Produktów hipotecznych. 

Od czego zależy wysokość raty kredytu?

Na wysokość raty kredytu wpływa kilka czynników. Po pierwsze oczywiście sama kwota kredytu. Tutaj zasada jest prosta – im wyższy kredyt tym rata kredytu wyższa. Po drugie – oprocentowanie kredytu. Podobnie jak wcześniej, im większe oprocentowanie tym rata musi być większa. Dodatkowo czynnikiem determinującym wysokość raty, jest okres spłaty oraz rodzaj systemu spłat na jaki się zdecydujemy. Jeśli chcemy zmniejszyć wysokość raty należałoby wybrać dłuższy okres spłaty kredytu. Należy jednak pamiętać, że wydłużając okres kredytowania zmniejszamy wysokość raty, ale niestety zwiększamy przez to łączną kwotę odsetek jaką przyjdzie oddać bankowi. Przy wyborze rodzaju rat, sytuacja wygląda podobnie, mamy dwie opcje – raty równe oraz raty malejące. Raty równe dadzą przy tej samej kwocie kredytu i wysokości oprocentowania w początkowym okresie mniejszą ratę  w porównaniu do rat malejących. Ale podobnie jak w przypadku okresu spłaty, decydując się na raty równe, łączna kwota odsetek będzie większa

Wysokość wkładu własnego – jaki ma wpływ na oprocentowanie ?

Zacznijmy od prostego wyjaśnienia czym w ogóle jest samo oprocentowanie kredytu. Generalnie na naszym rynku hipotecznym mamy do czynienia z kredytami oprocentowanymi stopami zmiennymi. Na łączne oprocentowanie składa się stała marża banku oraz czynnik zmienny, którym jest najczęściej 3- lub 6- miesięczny wskaźnik WIBOR. Wskaźnik ten jest ustalony w umowie kredytowej, aktualizowany w określonych okresach, przez co zmienia się odpowiednio oprocentowanie (maleje lub rośnie). Na zmianę tego wskaźnika kredytobiorca niestety nie ma żadnego wpływu. Wskaźnik ten odzwierciedla bowiem zmiany rynkowych stóp procentowych (decyzje Rady Polityki Pieniężnej w oparciu o stan gospodarki, inflacji, wzrostu gospodarczego itd. ) Kredytobiorca może jedynie sprawdzać jego aktualne stawki w mediach, kontrolować czy bank zmienia go zgodnie z zapisami umowy kredytowej. Pozostaje więc stały składnik oprocentowania – marża. Upraszczając, marża to podobnie jak w sklepie, zarobek banku. Każdy bank sam wycenia ile chce zarobić i jaką marżę proponuje w swojej ofercie. Zasada wydaję się być prosta, ale w rzeczywistości jednak jest bardziej złożona. W wycenie marży bardzo istotnym elementem jest ryzyko udzielenia kredytu, czyli oszacowanie jak trudno będzie odzyskać pożyczone komuś pieniądze. Każdy bank udzielając bowiem kredytu musi liczyć się z tym, że klient jednak przestanie spłacać raty. Na stopień ryzyka ma wpływ bardzo wiele czynników. Jednym z nich jest interesujący nas wkład własny. Tutaj zasada na szczęście jest prosta i można do niej podjeść czysto intuicyjnie. Im wkład własny jest większy i większe jest zabezpieczenie udzielonego kredytu, tym ryzyko odzyskania pieniędzy przez bank jest mniejsze. Przykład –przychodzi do mnie dwóch sąsiadów, każdy z nich chce pożyczyć np. 1000 zł. Sami proponują, że dadzą mi coś na zabezpieczenie pożyczki. Jeden proponuje zabezpieczenie w postaci swojego nowego telewizora. Drugi proponuje samochód w zastaw (sprawny, może nawet prosto z salonu). Komu bezpieczniej pożyczę pieniądze? Tak samo jest z wkładem własnym wycenianym przez bank. Mniejsze ryzyko, to możliwość zaproponowania mniejszej ceny, czyli mniejszej marży. Bank woli zarobić trochę mniej pożyczając daną kwotę, ale mieć większe prawdopodobieństwo, że bez problemów odzyska swoje pieniądze z należnym mu zyskiem. Patrząc na taką zależność można by się pokusić o prostą radę – kliencie zwiększ swój wkład własny ile się da to kredyt będzie tańszy. To oczywiście mocno upraszczające stwierdzenie. Decyzję o faktycznym wkładzie własnym należy jednak bardzo mocno przeanalizować, najlepiej dla każdego banku z osobna – jak już wspomniałem każdy bank inaczej wycenia swoje ryzyko, a więc inaczej ustala marże.

Najczęściej stosowaną zasadą jest określenie przez bank przedziałów wkładu własnego (np. od 10% do 20%, albo od 20% do 50%). W każdym banku przedziały mogą być inne.

Przykład – w banku  X marżę 1,6% otrzymamy mając 20% wkładu, a w banku Y dopiero jak będziemy dysponować 30% wkładu własnego.

Dlatego szukając kredytu moim zdaniem nie należy sprawdzać parametrów kredytu tylko przy określonej kwocie. Z mojego doświadczenia to najczęściej spotykany sposób na sprawdzenie oferty banku bez klientów. Podaję kwotę kredytu, wartość domu, doradca banku robi szybki wydruk i tak w każdym banku. Szybko, sprawnie mamy kilka ofert, porównuję oprocentowanie, ratę i wybieram bank, z którym zwiążę się na najbliższe 30 lat. Moim zdaniem, decydując się na kredyt, który będziemy spłacać przez długi okres swojego życia trzeba włożyć trochę więcej trudu w analizę oferty, dostosowanie kwoty kredytu itd. Niekiedy wystarczy dodać kilka tysięcy wkładu własnego ( nieraz nawet tylko kilkaset złotych !!!), żeby uzyskać znacznie lepsze, niższe oprocentowanie. W niektórych przypadkach ( bankach ) wpłacenie wyższego wkładu nie zagwarantuje nam uzyskania lepszych warunków. Wpłacenie np. 30% wkładu własnego, da nam takie same warunki (oprocentowanie) jakie uzyskamy dysponując tylko 20% wkładu własnego. Może lepiej w takiej sytuacji zostawić sobie te 10% na „czarną godzinę”, a podwyższyć kwotę kredytu?

Całkowity koszt kredytu – opłaty około kredytowe

Poszukując dla siebie najlepszej oferty kredytowej należy oszacować wszystkie wydatki jakie się z nim wiążą. Głównym parametrem jest oczywiście łączny koszt odsetek jakie przyjdzie nam zapłacić w całym okresie kredytowania. Ale oczywiście to nie wszystko. Dochodzą jeszcze inne wydatki, opłaty, prowizje, ubezpieczenia itp. Klient ma nie lada zadanie z dokładnym porównaniem ofert. Propozycje banków różnią się bowiem w konstrukcjach, czy rodzajach dodatkowych produktów powiązanych z kredytem. Jak porównać rzetelnie tak różnie skonstruowane oferty? Gdyby w grę wchodził sam kredyt sytuacja byłaby prosta. Porównujemy prowizję za jego udzielenie i oprocentowanie. Nie musimy wtedy liczyć rat i sumować łącznych odsetek. Tam gdzie prowizja i oprocentowanie jest najniższe to taka oferta byłaby najlepsza. Ale przy obecnie funkcjonującym rynku w grę wchodzi jeszcze wiele innych parametrów, które trzeba uwzględnić. Banki polubiły bowiem tzw. crossell i kredyt obwarowany jest koniecznością skorzystania z różnych dodatkowych produktów. Mamy wśród nich konta osobiste, karty kredytowe, debety w kontach, różnej maści ubezpieczenia, polisy regularnego inwestowania, itd. Do tego dochodzą prowizje za spłatę wcześniejszą, opłaty za wyceny, czy obowiązkowe inspekcje nieruchomości. Jak nie pogubić się w tych wszystkich opłatach i wyjść z tego problemu obronną ręką ?Według mnie najlepiej postarać się rozłożyć ofertę na części.

Pierwszy dział – w każdej ofercie niezależnie od banku musi się znaleźć prowizja za udzielenie kredytu i oprocentowanie. Te dwa czynniki są głównym wyznacznikiem całkowitego kosztu (możemy łatwo porównać różnicę pomiędzy kwotą jaką pożyczyliśmy, a kwotą jaką przyjdzie nam oddać bankowi ).

Drugi dział –  opłaty około kredytowe – opłata sądowa za ustanowienie (200zł) i wykreślenie (100 zł) hipoteki, podatek od ustanowienia hipoteki (19zł), ubezpieczenie nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych (jeśli oczywiście bank nie narzuca swojego ubezpieczenia i daje możliwość wybrania sobie dowolnej oferty z rynku).

Trzeci dział – czyli koszty dodatkowych produktów w danej ofercie. Praktycznie każdy bank zażąda od nas otwarcia konta osobistego. Niby nic, ale bardzo istotne są warunki i koszty korzystania z takiego rachunku (opłaty za prowadzenie, opłaty za przelewy, karty płatnicze itp.). Jeśli rachunek jest płatny to trzeba sprawdzić jak długo taką wersję rachunku musimy posiadać. Zdeterminuje to kwotę jaką dopiszemy do całkowitych kosztów danej oferty. Kolejny produkt, czyli karta kredytowa. Tu podobnie istotnym czynnikiem są stałe opłaty związane z kartą np. opłata roczna za jej użytkowanie. Dla całkowitego kosztu kredytu należy uwzględnić czas jaki zgodnie z regulaminem karta musi znajdować się w naszym portfelu i to czy musi i jak być wykorzystywana. Ale najciekawszym i chyba najtrudniejszym do porównania kosztem są wydatki na obowiązkowe ubezpieczenia. Wyliczyć łączne wydatki na ten cel będzie łatwo – albo zrobimy to sami, albo dostaniemy taką informację od pracownika banku. Tylko jak w wyliczeniach porównać np. polisę na życie z polisą od utraty pracy??? Albo jeszcze trudniejsze zadanie – jak porównać polisę na życie z polisą regularnego inwestowania, gdzie środki cały czas należą do nas i odkładamy sobie kapitał na przyszłość??? Samo porównanie składek jest bez sensu. Trzeba jednak zastanowić się nad tym co daje nam takie ubezpieczenie. Jeśli pracuję np. w sektorze, w którym o zatrudnienie nie muszę się martwić, bo prawdopodobieństwo zwolnienia z pracy jest bliskie zeru to tzw. polisa od bezrobocia to stracone pieniądze i spokojnie możemy doliczyć wydatki na ten produkt do „działu pierwszego” podwyższając o tą sumę prowizję za udzielenie kredytu. Podobnie może być z ubezpieczeniem na życie – kogo ma zabezpieczyć singiel na wypadek swojej śmierci? Ewentualni spadkobiercy z dalszej linii i tak dostaną w spadku różnicę wartości nieruchomości i niespłaconego kredytu. Moim zdaniem taka polisa to a’la prowizja. Ale jeśli mamy rodzinę, dzieci i do tego np. dochód jednego z małżonków zasila w większości budżet domowy, to polisa na życie już ma znacznie większy sens. Czy jest to koszt, czy raczej opłata za bezpieczeństwo i spokojny sen? Wszystko zależy od liczb. Jeśli mamy dwie oferty do porównania, np. jedna z ratą 1000 zł i brakiem polisy na życie i druga z ratą 995 zł i polisą na życie ze składką 100 zł, to którą wybierzemy? W drugiej ofercie musimy miesięcznie wydać 95 zł więcej. Ale z drugiej strony sama rata jest niższa o 5 zł. Pewnie to niewiele, ale przez 30 lat to 1800 zł…każdy z klientów spojrzy na te oferty różnie. I bardzo dobrze, bo każdy jest w innej sytuacji zawodowej czy rodzinnej. Każdy powinien odpowiedzieć na pytania, na co mnie stać, co jest dla mnie ważne i jak widzę rozwiązanie różnych problemów, które mogą wyniknąć w trakcie spłaty kredytu. Odpowiedzi na te pytania powinny dać obraz analizy atrakcyjności poszczególnych ofert.

Raty stałe czy malejące?

Większość kredytów udzielana jest w opcji tzw. rat równych (prawidłowo annuitetowych, ale nazwa „równe” jest prostsza i bardziej odzwierciedla ich sens). Wynika to głównie z dwóch kwestii. Pierwsza to zdolność kredytowa. W ratach równych pierwsze raty są mniejsze od płatności w systemie rat malejących. A to właśnie do pierwszej raty odnosi się zdolność kredytowa. Sytuacja jest prosta mniejsza rata – mniej trzeba zarabiać, aby móc ją spłacać. Drugą kwestią jest percepcja klientów – analizujemy naszą sytuację na początku spłaty czy stać nas na taką ratę w najbliższym okresie, a nie po kilku czy kilkunastu latach. Kto wie co będzie za kilkanaście lat? Właśnie te dwa czynniki determinują popularność rat równych. Z ekonomicznego punktu widzenia jest to jednak rozwiązanie mniej korzystne finansowo od systemu rat malejących. Im dłuższy okres spłaty, tym te różnice są naprawdę duże. Posłużmy się krótkim przykładem. Zaciągamy kredyt w wysokości 300 000 zł na 30 lat, przy średnim rynkowym oprocentowaniu na poziomie 3,3%. Rata równa wyniesie 1313,87 zł, a pierwsza rata malejąca 1658,33 zł. Różnica to 344,46 zł, która powoli będzie maleć. Dopiero prawie po 13 latach raty nam się zrównają. Po tym okresie płatności w ratach malejących zaczną być mniejsze od rat równych. Ostatnia rata malejąca wyniesie 835,62 zł, a równa dalej będzie wynosić 1313,87 zł (o 478,25 zł mniej,  różnica większa niż przy pierwszej racie). Z czego to wynika? Tylko z wielkości udziału spłacanego kredytu w miesięcznej racie, który wolniej spłacamy w ratach równych, niż w malejących. W pierwszej racie obydwu systemów odsetki będą identyczne, bo liczone są od całej kwoty udzielonego kredytu (w naszym przykładzie od 300 000 zł i wyniosą 825 zł ). Tak więc w ratach równych nasz dług wobec banku zmniejszy się o 488,87 zł, a w ratach malejących o 833,33 zł. W kolejnej racie odsetki będą się różnić, ponieaż różni się nasza kwota długu wobec banku. Podsumowując cały okres spłaty w ratach równych łączna kwota odsetek wyniesie 172 991,63 zł, w ratach malejących 148 912,50 zł, a więc o 24079,13 zł mniej. 

Jakie raty więc wybrać? Wydawałoby się, że malejące, bo taniej. Moim zadaniem odpowiedz nie jest jednoznaczna. Każdy klient ma bowiem inną sytuację finansową, inne plany finansowe, rodzinne, zawodowe itp. Jestem zwolennikiem indywidualnego dopasowania kredytu do danej sytuacji. Oczywiście rozwiązań możemy szukać i się nad nimi zastanawiać, jeśli wybór nie jest zdeterminowany zdolnością kredytową. Jeśli nie mamy bowiem wyboru, trzeba ułożyć plan zmniejszenia kosztu spłaty kredytu w ratach równych. A tu droga jest tylko jedna. Jeśli możemy wygenerować jakiekolwiek nawet drobne oszczędności to trzeba je na bieżąco przeznaczać na nadpłatę kredytu (nawet w drobnych sumach zakładając, że oferta banku umożliwia takie drobne nadpłaty, bo z tym jest jednak różnie). Lepiej bowiem nadpłacać co miesiąc np. 200 zł niż raz na 5 m-cy 1000 zł. Oszczędność w zmniejszeniu odsetek będzie wtedy większa. Ten przykład pokazuje, że można zaciągnąć kredyt w ratach równych, a spłacać go jak w malejących. Oczywiście będzie to wymagało trochę czasu poświęconego na dostosowanie kwoty nadpłaty.

 Jak to zrobić? Poprosić o symulację tej samej spłaty w ratach równych i wyliczyć różnicę pomiędzy wielkością rat. Ta różnica na początku to kwota dodatkowego kapitału, który trzeba wpłacić, aby koszt odsetek był taki sam. Przyjmijmy pierwszą ratę naszego przykładu. Jeśli wpłacimy ratę równą w kwocie 1313,87 zł i nadpłacimy kredyt w kwocie 344,46 zł, to łącznie wpłacimy tak jak w ratach malejących, a więc o taką samą kwotę zmniejszy nam się kredyt. W kolejnym miesiącu bank naliczy odsetki od takiej samej kwoty. Jeśli ponownie nadpłacimy i będziemy robić tak co miesiąc, to oczywiście nie będzie wtedy różnicy w łącznym całkowitym koszcie kredytu. Ten mechanizm pokazuje, że niezależnie od systemu spłat możemy sterować kosztem faktycznych odsetek. Pojawia się też kolejna kwestia, którą warto rozważyć. Proszę pamiętać, że obowiązuje nas rata wynikająca z harmonogramu, nie zależnie od sytuacji trzeba ją obligatoryjnie zapłacić. Jeśli mamy zdolność na obydwie formy spłat, ale chcemy się zabezpieczyć przed obowiązkową wyższą płatnością, to wybierzmy raty równe, w których przez dość długi czas mamy jednak ten obowiązek na mniejszym poziomie. Ale pamiętajmy o regularnych drobnych/wyrównujących nadpłatach, tylko wtedy koszt odsetkowy nie będzie większy. Kolejnym elementem, który należy wziąć pod uwagę, to sytuacja w której z góry wiemy, że na przestrzeni krótkiego okresu czasu będziemy mogli dokonać dużej nadpłaty kredytu (np. budujemy dom i po przeprowadzce sprzedamy obecne mieszkanie, a środki z jego sprzedaży przeznaczymy na zmniejszenie, czy całkowitą spłatę kredytu). W takiej sytuacji jeśli tylko zdolność kredytowa na to pozwala i nie boimy się krótkotrwałej trochę wyższej raty, to należy wybrać kredyt z malejącymi ratami. Dlaczego? Bo szybciej oddajemy kapitał, mamy mniejsze odsetki i co najważniejsze np. za rok czy dwa, będziemy mieli mniejszy dług do spłaty niż w ratach równych ( jeśli nie spłacimy całego kredytu, to po nadpłacie rata i tak mocno spadnie, więc jej późniejsza wysokość też nie powinna stanowić problemu jeśli na wstępie mogliśmy płacić dużo więcej). Dla zobrazowania tych informacji znów odniosę się do naszego początkowego przykładu na 300 000 zł. Po 1 roku spłaty w ratach równych nasz pozostały do spłaty dług wynosi 294 044,06 zł, a w ratach malejących 290 000 zł. Po dwóch latach do oddania w ratach równych mamy 287 888,58 zł, a w ratach malejących 280 000 zł.

Proszę pamiętać więc o tym, wybierając rodzaj rat nie sugerujcie się tylko tym co robi większość, należy dokładnie przeanalizować wszystkie za i przeciw, dostosować ten element oferty kredytu do własnych potrzeb, planów, zamierzeń i co najważniejsze możliwości finansowych.

Jakie dokumenty należy złożyć do wniosku o kredyt ?

 Nie ma jednakowej listy dokumentów dla każdej sprawy i każdego klienta. Dokładna lista zależy od wymogów poszczególnych banków, od rodzaju kredytu, indywidualnej sytuacji każdego klienta. Zazwyczaj dokumentację niezbędną do wnioskowania o kredyt można podzielić na 4 części:

• Dokumenty tożsamości i określające stan cywilny
• dowód osobisty (niektóre banki wymagają oprócz dowodu osobistego drugiego dokumentu ze zdjęciem)
• akt notarialny rozdzielności majątkowej (tzw. intercyza)
• akt małżeństwa
• akt zgonu współmałżonka
• decyzja sądu o rozwodzie
• akt urodzenia dzieci
• Dokumenty dotyczące sytuacji finansowej klienta
• nasze dochody
• zobowiązania
• stałe wydatki

 Udokumentowanie dochodów zależy oczywiście od ich rodzaju.

• Dla umowy o pracę będzie to zaświadczenie o zarobkach (każdy bank żąda zaświadczenia na własnym formularzu).
• Dla działalności gospodarczych będą to PIT-y, wydruki z ksiąg rachunkowych, zaświadczenia o niezaleganiu z podatkami i składkami ZUS.
• Przy umowach cywilnoprawnych (umowy zlecenie, umowy o dzieło) będziemy przeważnie poproszeni o umowy z rachunkami i PIT-y.

 Każdy bank określa dokładnie jakie dokumenty chce zobaczyć w przypadku danego źródła dochodu. Taka lista może się różnić pomiędzy bankami. Kolejnymi dokumentami jakich nie unikniemy (niezależnie od źródła dochodów) to wyciągi z kont osobistych, czasami z kart kredytowych. Wyciągi z konta mogą być wymagane za różne okresy, zależy to od indywidualnych procedur danego banku. Obecnie praktycznie każdy bank akceptuje wyciągi z kont generowane za pośrednictwem bankowości internetowej. Nie należy się martwić tym, że większość z nas nie otrzymuje papierowych wyciągów z banku. Nie trzeba też w tym celu specjalnie odwiedzać placówki naszego banku, w którym posiadamy rachunek osobisty. Większość banków wymaga również wglądu w pozostałe rachunki, nie tylko w ten na który wpływa nasze wynagrodzenie. Swoim klientom proponuję, aby od razu do wniosku dołączyć wszystkie konta, gdyż na etapie rozpatrywania wniosku analityk banku ma zawsze prawo poprosić o dodatkowe dokumenty, a jeśli na naszym rachunku widzi przelewy pomiędzy innymi kontami to na pewno to zrobi. Dostarczenie od razu do wniosku wyciągów z wszystkich rachunków spowoduje, że cały proces rozpatrywania wniosku nie będzie się ciągnął w nieskończoność ze względu na kolejne konieczne uzupełnienia dokumentacji.

• Dokumenty dotyczące celu kredytu

Jeśli celem kredytu jest zakup nieruchomości to przedstawiamy umowę przedwstępną określającą warunki transakcji.

Jeśli chcemy sfinansować budowę, czy remont domu to musimy przedstawić kosztorys takiej inwestycji oraz w przypadku budowy projekt techniczny domu wraz z prawomocnym pozwoleniem na budowę. Oczywiście dla ułatwienia banki mają własne formularze kosztorysów, na których w kilku punktach wymieniamy ogólne, planowane koszty poszczególnych prac.

Czasem łączy się takie dwa cele kredytu w jednym wniosku (np. zakup i remont). Wtedy oczywiście dołączamy zarówno umowę, jak i kosztorys.

• Dokumenty dotyczące zabezpieczenia kredytu.

W tej grupie dokumentów bank sprawdza stan prawny nieruchomości. Podstawowym dokumentem jest oczywiście księga wieczysta. Na szczęście w dobie Internetu większość banków księgę sprawdza już samodzielnie, nie musimy specjalnie odwiedzać sądu w celu odebrania papierowego odpisu z księgi wieczystej. W przypadku nieruchomości gruntowych (działka, dom) dojdą jeszcze takie dokumenty jak wypis i wyrys z rejestru gruntów, decyzje podziałowe, czy scaleniowe, wypis z miejscowego planu zagospodarowania. W przypadku kredytów przeznaczonych na zakup nieruchomości będziemy musieli poprosić sprzedającego o jego akt własności (akt notarialny zakupu lub inny dokument na podstawie którego wszedł w posiadanie nieruchomości). Jeśli wnioskujemy o kredyt na zakup, to sprawę mamy trochę ułatwioną – przedstawiamy sprzedającemu listę wymaganych dokumentów otrzymaną od banku. To on musi poświęcić czas na ich uzyskanie i przygotowanie. Jeśli jednak wnioskujemy o kredyt na budowę, to oczywiście trud związany z uzyskaniem dokumentów spada na nas.

Wymienione wyżej dokumenty nie wyczerpują całkowitej listy dokumentów jaka może być od nas zażądana do złożenia wniosku. Z doświadczenia mogę powiedzieć, że większość wniosków jest jednak składana na podstawowym, minimalnym zakresie dokumentów. Niektóre sytuacje klientów są jednak specyficzne i trzeba do wniosku złożyć dokumenty dodatkowe. Ale to jakie i na jakim etapie rozpatrywania wniosku określą pracownicy banków.

Ważne – od tego jakiej jakości dokumenty przedłożymy, zależy czas rozpatrywania wniosku i  finalna decyzja banku.

 Analityk rozpatrujący wniosek nie zna bowiem klienta, wyrabia sobie o nim obraz jedynie na podstawie dokumentacji. Dlatego wg mnie kluczowa jest tu rola doradcy, który przyjmuje od klienta wniosek kredytowy. To w dużej mierze od jego wiedzy i doświadczenia zależy pozytywny finał rozpatrywania wniosku. Jeśli sytuacja klienta nie jest standardowa lub widać jakieś braki, czy niespójności w dokumentacji to bezwzględnie należy to odpowiednio wyjaśnić, przedstawić i udokumentować. Tylko tak przygotowany wniosek kredytowy ma szansę na szybką i pozytywną decyzję kredytową.

Prowizja, czy ubezpieczenie – korzyści dla klienta.

Być chorym, czy zdrowym? – odpowiedź jest prosta. Ale w produktach finansowych zawsze pojawia się stwierdzenie – to zależy. Jednym z możliwych porównań jest analiza wydatku jaki musimy ponieść. Jeśli prowizja wynosi 1%, a koszt ubezpieczenia 2%, to patrząc przez pryzmat kwoty jaką musimy wydać lepsza jest prowizja – jednak mniej to nas kosztuje. Jeśli jednak stawka prowizji jest taka sama lub porównywalna ze składką ubezpieczenia, to lepiej skorzystać z ubezpieczenia. Skoro musimy wydać określoną kwotę to warto inwestować w siebie – spokojniejszy sen na wypadek nieprzewidzianych zdarzeń w przyszłości. Najczęściej oferowane ubezpieczenia zapewniają ochronę przed nieprzewidzianymi okolicznościami, które mogą spowodować zagrożenie terminowej spłaty kredytu – śmierć, niezdolność do pracy, utrata pracy. Dodatkową opcją oferowaną przez banki są polisy inwestycyjne, czyli takie, które nie zabezpieczają spłaty kredytu, ale umożliwiają klientom regularne oszczędzanie (budowanie kapitału na przyszłość). Każdy z wariantów ubezpieczenia daje coś klientowi, każdy klient musi zdecydować jakie ryzyko uważa za największy problem w jego sytuacji. Czy ważniejsze jest ubezpieczenie na wypadek śmierci, czy utraty pracy? Często bowiem klienci są już ubezpieczeni indywidualnie od danego ryzyka (najczęściej śmierci). Opłacanie kolejnego ubezpieczenia nie jest już opłacalne. Każdy klient ma też inną sytuację finansową, rodzinną i powinien to wziąć pod uwagę przy wyborze wariantu ubezpieczenia. W wielu sytuacjach lepszym rozwiązaniem zamiast wykupywania trzeciej polisy na życie będzie np. wykupienie polisy inwestycyjnej i zbudowanie dodatkowego kapitału np. na wcześniejszą spłatę kredytu. Tym samym kryterium mogą się kierować osoby, które biorą kredyt, a nie mają jeszcze założonej rodziny. W takim przypadku lepszym rozwiązaniem jest przygotowanie warunków do szybszej spłaty kredytu niż zabezpieczanie majątku spadkobierców z dalszej rodziny. Każde z proponowanych przez banki ubezpieczeń daje korzyści dla klienta.  

Kiedy warto nadpłacić kredyt ?

 Wtedy kiedy to się opłaca. Tylko jak to sprawdzić? Patrząc jedynie na odsetki, to najlepszym momentem jest początek spłaty kredytu, kiedy zadłużenie jest największe i odsetki od tej kwoty również są największe. Warto kierować się zasadą – jeśli nie mamy dużych kwot na nadpłatę, to trzeba nadpłacać nawet małymi (po 100, czy 200 zł). Jeśli oddamy 100 zł w pierwszym roku, to przez kolejne np. 29 lat od tej kwoty bank nie będzie liczył odsetek. Nadpłata kredytu na samym początku jego spłaty daje największe oszczędności na łącznym koszcie odsetkowym. Jeśli pozostało nam niewiele do oddania (końcówka spłaty) to oszczędności nie będą już takie spektakularne. Najczęściej jednak na samym początku banki „utrudniają” spłatę kredytu poprzez obciążenie wcześniejszej spłaty prowizją od takiej czynności. Większość klientów nie chce zapłacić prowizji i wstrzymuje się z nadpłatą, aż minie okres np. 3 czy 5 lat w trakcie których ta prowizja obowiązuje. W takiej sytuacji trzeba jednak sprawdzić ile będzie mnie kosztowała nadpłata, a ile zaoszczędzę na odsetkach przez okres jaki pozostał do bezprowizyjnej możliwości nadpłaty. W tej kalkulacji trzeba uwzględnić ewentualny przychód od oszczędności (np. odsetki na lokacie), jeśli nie zdecyduję się na nadpłacenie kredytu. Jeśli po takiej analizie wyjdzie nam, że więcej zaoszczędzimy na odsetkach od kredytu w wyniku nadpłaty pomimo kosztu prowizji, to z finansowego punktu widzenia opłaca się dokonać takiej spłaty wcześniejszej. W przeciwnym razie trzeba poczekać, aż nadpłata nie będzie obarczona żadną prowizją. Wtedy każda nadpłata zapewni nam oszczędność na odsetkach.

Błędy popełniane przez klientów przy podpisywaniu umowy 

Umowa kredytowa jest prawie finałem całego procesu ubiegania się o kredyt. Pozostaje jeszcze doprowadzenie do wypłaty kredytu, ustanowienie hipoteki, ubezpieczenie nieruchomości i finalnie spłata kredytu. Umowa określa nam i precyzuje wszystko to co powinniśmy wiedzieć już na etapie wnioskowania o kredyt. Tak więc to jaką ofertę wybraliśmy, jakie produkty dodatkowe zaakceptowaliśmy, jakie warunki otrzymaliśmy. To wszystko precyzuje nam właśnie umowa kredytowa. Jest ona też pewnym przewodnikiem po tym jak będzie wyglądać nasza współpraca z bankiem przez wiele lat. Określa nam, do czego jesteśmy zobowiązani, ale też jakie mamy prawa i możliwości. Tak więc podstawową rzeczą jaką powinniśmy zrobić to dokładnie zapoznać się z jej treścią i wszystkimi powiązanymi regulaminami i załącznikami. Zapoznać się, a nawet bardziej – dokładnie zrozumieć jej treść. Najczęściej popełniany błąd przez klientów – nie zapoznają się z umową, którą podpisują, w niektórych przypadkach nawet jej nie czytają. Sytuacji z tym związanych jest bardzo wiele. Pośpiech, stres, nie zrozumienie języka prawniczego, niechęć do czytania dokumentów itp. Klienci wychodzą z założenia – skoro wybraliśmy ofertę, bank zapewne, że nie będzie zmieniać zapisów umowy to spokojnie możemy podpisywać umowę tylko po sprawdzeniu swojego imienia i nazwiska, peselu, numeru dowodu, kwoty kredytu i oprocentowania. Oczywiście te dane należy dobrze sprawdzić, ale jest też wiele innych ważnych kwestii, które w późniejszym etapie są bardzo ważne i ich znajomość pozwoli uniknąć niepotrzebnego stresu w kontaktach z bankiem. Każdy kredytobiorca jest zobowiązany do dostarczania w trakcie trwania umowy różnych dokumentów np. odpis z księgi wieczystej, polisy czy wypełniania innych zobowiązań, które z tej umowy wynikają. Musimy wiedzieć dokładnie jak wygląda spłata kredytu, jak będziemy informowani o zmianach rat, jak możemy dokonywać nadpłat kredytu itd. Mam świadomość, że podpisywaniu umowy kredytowej towarzyszą duże emocje i stres (a przecież jest jeszcze przed nami akt notarialny, remont, budowa itp.). Przychodząc do banku na podpisanie umowy, należy być maksymalnie skoncentrowanym, zostawić za drzwiami wszystkie problemy i skupić się na tym jak ważnym dla siebie dokumencie.  Dobrze jest dokładnie omówić z pracownikiem banku jej treść. Biorąc pod uwagę, że informacji w umowie jest bardzo dużo, moim zdaniem dobrze by było, zrobić sobie własne notatki dotyczące treści umowy. Z mojego doświadczenia wynika, że im więcej czasu poświęcimy na dokładne zapoznanie się z umową, tym mniej występuje problemów na późniejszym etapie obsługi kredytu. Nie bójmy się pytać o każdy nie zrozumiały dla nas zapis umowy. Pytajmy doradcy o każdą, nawet z pozoru błahą kwestię. To przecież klient, a nie doradca banku będzie spłacał kredyt i to klient będzie ponosił konsekwencje błędnej interpretacji zapisów umowy. Wszystkie błędy popełniane przy podpisywaniu umowy sprowadzają się do wspólnego mianownika – brak znajomości treści umowy. Chociaż każda sytuacja ma inne podłoże, to skutek jest ten sam.

Zabezpieczenie banku – czyli jakie warunki musimy spełnić, żeby otrzymać kredyt ?

Bank udzielając kredytu patrzy na kilka kwestii. Podstawową jest oczywiście nasza zdolność kredytowa, czyli to na jaką kwotę kredytu (wg norm danego banku) nas stać. Ten parametr jest zależny od naszych dochodów i stałych wydatków. Drugim, bardzo ważnym elementem jest nasza wiarygodność, czyli to jakie mamy podejście do regulowania swoich zobowiązań. Najważniejszym elementem wpływającym na tą ocenę jest to jak dotychczas spłacaliśmy inne kredyty, karty kredytowe i debety. Danych na ten temat dostarcza bankowi raport BIK, czyli baza danych Biura Informacji Kredytowej, do której to instytucji wszystkie banki przekazują informację o tym jakie kredyty posiadaliśmy i posiadamy czy bieżące raty spłacamy w uzgodnionych terminach. Przy kredycie hipotecznym bardzo istotnym czynnikiem jest również zabezpieczenie – czyli nieruchomość, na której bank będzie się zabezpieczał wpisując hipotekę. Oceniając nieruchomość bank sprawdza jaką ma wartość rynkową oraz czy nie ma żadnych przeszkód prawnych do skutecznego wpisu hipoteki na pierwszym miejscu w IV dziale księgi wieczystej. Tak więc, aby móc uzyskać kredyt bank pozytywnie musi ocenić wszystkie powyższe czynniki: naszą wiarygodność, poziom zdolności kredytowej, wartość i stan prawny nieruchomości.

Co to są wakacje kredytowe lub wydłużenie okresu spłaty ?

Obydwie czynności mają na celu ewentualne „ulżenie” kredytobiorcy w spłacie miesięcznych rat. Niektóre banki dają możliwość w tracie spłaty kredytu zastosowania tzw. „wakacji kredytowych”. Polega to na czasowym zawieszeniu obowiązku spłaty całej raty kredytu lub też części raty (najczęściej części kapitałowej). Jeśli umowa kredytowa dopuszcza taką możliwość to należy poinformować bank o skorzystaniu z takiej możliwości, dzięki temu możemy nie dokonywać spłaty określonej ilości rat. Proszę jednak pamiętać – ulga taka nie anuluje rat. Nie zapłacona rata nie zniknie. Powiększy nasz dług wobec banku, czyli całość raty (wraz z odsetkami) zostanie dopisana do kwoty zadłużenia i w konsekwencji powiększy kolejne raty. Moim zdaniem najlepiej korzystać z takich możliwości naprawdę w sytuacjach krytycznych takich jak np. utrata pracy.

Wydłużenie okresu spłaty jest to ponowne przeliczenie spłaty kredytu z tym, że na okres dłuższy niż przewiduje nasz obecny harmonogram spłat.

Ważne – wydłużenie okresu kredytowania w stosunku do pierwotnego będzie musiało odbyć się w formie aneksu do umowy kredytowej z wcześniejszym zbadaniem naszej aktualnej zdolności kredytowej.

  Nie unikniemy więc ponownego dostarczenia dokumentacji dotyczącej naszych dochodów. Takie wydłużenie okresu spłaty będzie też wymagało aktualizacji zapisów dotyczących ustanowionej hipoteki. Proces taki będzie więc generował dodatkowe koszty (opłata za aneks, opłaty sądowe). Istnieje druga, prostsza możliwość, kiedy możemy wydłużyć okres spłaty, bez konieczności przechodzenia przez całą procedurę badania zdolności kredytowej. Jest to sytuacja, w której w wyniku wcześniejszych nadpłat kredytu, czy zmniejszenia oprocentowania bank skrócił nam faktyczny harmonogram spłat np. z pierwotnych 30 lat, okres spłaty skrócił na się do 25 lat. Mamy więc możliwość ponownego przeliczenia harmonogramu spłat na pierwotny okres. Czyli wydłużamy spłatę do pierwotnie ustalonej końcowej daty spłaty kredytu, ale bez wydłużania całości trwania umowy kredytowej. Pamiętajmy jednak o jednej ważnej kwestii – im dłuższy jest okres spłaty tym większe odsetki zapłacimy. Tak więc moja rada w tej kwestii jest taka, że jeśli wysokość raty kredytu nie jest naprawdę kulą u nogi, to nie warto korzystać z wydłużenia spłaty, czy wakacji kredytowych. Takie rozwiązania zwiększają nam tylko koszt kredytu. Jeżeli rzeczywiście nie mamy możliwości dokonywania spłaty obecnej wysokości rat kredytu, to warto jest szukać takich rozwiązań, uzgodnić je z bankiem, nawet jeśli nie wynika to wprost z oferty banku i umowy kredytowej.

Zdolność kredytowa – umowa o pracę vs działalność gospodarcza 

Generalnie zdolność kredytowa nie powinna wynikać z tego czy osiągamy dochód z umowy o pracę, działalności gospodarczej, czy umowy o zlecenie. Zdolność kredytowa zależy bowiem od wysokości dochodu, ilości osób w rodzinie, posiadanych zobowiązań i innych stałych wydatków. Dwie osoby zarabiające taką samą kwotę i posiadające takie same wydatki będą miały taką samą zdolność kredytową niezależnie od tego jakie jest źródło ich dochodów. Różnica polega jednak na stopniu skomplikowania udokumentowania dochodu i wymogów jakie trzeba spełnić aby dochód ten został zaakceptowany przez bank. Każda forma dochodu, aby była zaakceptowana przez bank musi spełniać określone przez bank kryteria np. długość, stabilność osiągania itp. Osoby na umowach o prace mają oczywiście dużo łatwiej w rozmowach z bankiem. Wynika to oczywiście z samej konstrukcji dochodu ( stała pensja, wypłacana co miesiąc, ochrona wynikająca z kodeksu pracy itd. ) Osoby prowadzące działalność gospodarczą już tak łatwo nie mają. Muszą bowiem swój dochód udokumentować za znacznie dłuższy okres, wykazać w miarę jego stabilność, przedłożyć znacznie więcej dokumentów. Wynika to z większego ryzyka jeśli chodzi o samo prowadzenie działalności gospodarczej. Nie zawsze też realny dochód z działalności pokrywa się z tym księgowym. A bank musi dokonać analizy właśnie na podstawie dokumentów księgowych i podatkowych. Inną kwestią jest też obowiązujący przedsiębiorcę sposób rozliczania się z urzędem skarbowym.

 Dla przykładu – osoby rozliczające się z podatków na zasadzie ryczałtu ewidencjonowanego, czy karty podatkowej w wielu bankach w ogóle nie otrzymają kredytu, gdyż procedury banku nie przewidują możliwości wyliczenia dochodu z takiej formy prowadzenia działalności. Generalnie jeśli nasz dochód podlega lub potencjalnie może podlegać dużym wahaniom w czasie, to bank ostrożniej i  bardziej restrykcyjniej podejdzie do jego analizy. Dlatego szukając dla siebie oferty kredytu należy dokładnie przedstawić swoją sytuację w tym zakresie. Doradca banku może wyliczyć naszą zdolność, opierając się na informacjach jakie mu udzielimy, ale już bank zupełnie inaczej wyliczy nasz dochód, lub co najgorsze, w ogóle nie będzie mógł go zaakceptować jako podstawę do ustalenia zdolności kredytowej. Taka sytuacja może też mieć miejsce w przypadku umowy o pracę, jeśli wynagrodzenie składa się z wielu zmiennych czynników (np. prowizje, premie, nagrody itp.). Jeśli dochód podlega zmianom w czasie, to najlepszym rozwiązaniem jest wyliczenie zdolności na podstawie faktycznych dokumentów wymaganych przez bank (w przypadku umów o pracę na podstawie druków zaświadczeń o zarobkach każdego banku z osobna). Tutaj kolejny raz nasuwa się prosta rada przy szukaniu dla siebie oferty – bardzo dokładnie i szczerze należy przedstawić swoją sytuację doradcy kredytowemu, aby uniknąć późniejszych niepotrzebnych rozczarowań i stresu.

Jak zwiększyć swoją zdolność kredytową ?

Zdolność kredytowa zależy od poziomu dochodów oraz od posiadanych zobowiązań kredytowych i stałych wydatków. Do zobowiązań zaliczamy wszelkie kredyty i pożyczki (spłacane w ratach), a także takie produkty jak karty kredytowe i limity w rachunkach osobistych (debety). Stałe wydatki jakie banki analizują przy wyliczeniu zdolności kredytowej to tzw. koszty utrzymania (ich wielkość zależy od ilości osób w rodzinie), wydatki związane z utrzymaniem mieszkania/domu. Często banki uwzględniają również inne wydatki, które oczywiście mają charakter stały np. związane z utrzymaniem samochodu, składki polis ubezpieczeniowych, również takie jak czesne za szkołę, czy przedszkole. Wpływ poszczególnych składników na poziom zdolności kredytowej jest oczywisty – im więcej zarabiamy, tym większa zdolność, im więcej mamy wydatków tym ta zdolność spada.

Szukając kredytu należy najpierw sprawdzić jaką mamy zdolność kredytową, a jeśli rzeczywiście dostępna kwota kredytu nie jest wystarczająca, to trzeba poszukać możliwości zwiększenia zdolności. Aby zwiększyć naszą zdolność kredytową najprościej jest zmniejszyć swoje stałe wydatki, bo jednak szybkie zwiększenie dochodów może być jednak trudniejsze. Zmniejszenie obciążeń najlepiej zacząć od produktów kredytowych. Najlepiej zacząć od tych zobowiązań, które posiadają największą miesięczną ratę, czyli głównie kredyty ratalne, których spłata jest z reguły rozłożona na krótki czas, co przy wysokim oprocentowaniu generuje wysoką ratę. Jeśli posiadamy mały kredyt np. 2 000 zł z ratą ok. 250 zł, to spłacając go wcześniej podwyższamy nasza zdolność o ok. 50 000 zł. To samo może dotyczyć posiadanych kart kredytowych i debetów w koncie. Jeśli przysługują nam wysokie limity takich produktów, a nie wykorzystujemy ich, to dobrym rozwiązaniem jest albo zmniejszenie tych limitów, albo ich całkowite zamknięcie. Jeśli mamy wiele drobnych zobowiązań, to dobrze ustalić ze swoim doradcą, które z tych produktów należałoby zamknąć, a które zostawić. Wszystko w miarę naszych możliwości finansowych.
Inną możliwością zwiększenia zdolności jest zwiększenie poziomu dochodów. Jeśli nie mamy żadnych dodatkowych źródeł dochodów, które mogą być zaakceptowane przez bank, to można spróbować dołączyć dodatkowych kredytobiorców, którzy dołożą swój dochód do ustalenia poziomu zdolności. Oczywiście najczęściej w takich sytuacjach z „pomocą” przychodzą rodzice (lub na odwrót – dzieci rodzicom). Tacy współkredytobiorcy są bez problemu akceptowani przez bank. Mniej przychylniej banki patrzą w takiej sytuacji na rodzeństwo, nie mówiąc o osobach zupełnie nie spokrewnionych, jeśli osoby te nie są/nie będą współwłaścicielami kredytowanej nieruchomości. Dołączenie do kredytu rodziców może generować jeszcze jeden problem – z reguły w takich sytuacjach spłata kredytu będzie rozłożona jednak na krótszy okres, gdyż maksymalny okres kredytu dostosowuje się do wieku najstarszego kredytobiorcy. To oczywiście podniesie miesięczną ratę kredytu. Tak więc jeśli nasza zdolność kredytowa nie jest wystarczająca zawsze warto ustalić z doradcą ewentualne możliwości jej zwiększenia poprzez zmniejszenie wydatków czy dołączenie innych osób do kredytu.

Zdolność kredytowa – przykłady przy 2500, 4000 i 8000 zł dochodu

Zdolność zależy od wielu czynników (ilość osób w rodzinie, posiadanych zobowiązań, wydatków, rodzaju i powierzchni nieruchomości, itp.). Jeśli do kredytu przystępuje jedna osoba i nie posiada ona żadnych zobowiązań i stałych wydatków, to w zależności od banku jej zdolność może się wahać przy dochodach 2 500 zł netto od 160 000 zł do nawet 260 000 zł. Przy dochodach 4 000 zł osoba taka może liczyć na kredyt na poziomie ok. 360 000 – 440 000 zł.  Dochód 8 000 zł zapewni takiej osobie kredyt w granicach ok. 900 000 zł.

Taki sam dochód w przypadku małżeństwa (bez dzieci) zapewni już mniejszą dostępną kwotę kredytu. Przy 2 500 zł netto wspólnego dochodu, dwie osoby mogą zaciągnąć od ok. 70 000 zł do 170 000 zł. Kredytu. Wspólny dochód na poziomie 4 000 zł umożliwi uzyskanie kredytu w przedziale 290 000 zł – 420 000 zł. Małżeństwo zarabiające wspólnie 8 000 zł będzie mogło starać się o kredyt w wysokości podobnej do jednej osoby, czyli również ok. 900 000 zł.

Oczywiście przykłady te pokazują w bardzo dużym przybliżeniu możliwą zdolność kredytową. Proszę pamiętać, że zdolność kredytowa będzie maleć wraz posiadanymi dodatkowymi wydatkami (zobowiązaniami, dziećmi, wielkością mieszkania czy domu itp. ). Ale powyższe przykłady pokazują, że im mniejszy dochód tym większe znaczenie dla zdolności mają stałe wydatki, choćby związane z ilością osób w gospodarstwie domowym. Przy wyższych dochodach o zdolności kredytowej będą głównie decydować posiadane zobowiązania kredytowe.

Czy marże banku można negocjować ?

Tak. Na rynku funkcjonuje wiele banków, które udzielają kredyty hipoteczne. Każdy z banków różnie ustala swoją ofertę cenową. Na marżę ma wpływ wiele czynników, w tym dodatkowych produktów z oferty banku. Dlatego różne są także proponowane przez poszczególne banki marże. W sytuacji funkcjonującej konkurencji na rynku warto więc podjąć rozmowy w tym zakresie. Dla banku dodatkowe produkty zapewniają dodatkowy przychód. Jeśli nie mamy w odwodzie tańszej konkurencji, można więc zaproponować bankowi skorzystanie z jakiegoś dodatkowego produktu w zamian za obniżkę marży. Bank udzielając kredytu na długi okres czasu liczy również na długoletnią współpracę z klientem. Tak więc propozycja większego związania się z bankiem (poprzez konto, przelewy wynagrodzenia, przeniesienie karty kredytowej, przeniesienie oszczędności itp. ), może być dodatkowym argumentem w negocjacjach. Nie zapominajmy również o tym, że jeśli już podpiszemy umowę z bankiem, to nie oznacza to, że w trakcie spłaty kredytu nie można podjąć negocjacji w zakresie zmiany warunków umowy. W takich negocjacjach na pewno pomoże nam dobra dotychczasowa współpraca z bankiem czy zmieniające się oferty dla nowo udzielanych kredytów. Czasem nawet banki same proponują swoim klientom posiadającym już funkcjonujące kredyty obniżenie marży w zamian za skorzystanie z nowych produktów wprowadzonych do oferty. Warto wtedy poświęcić trochę czasu na zapoznanie się z takimi rozwiązaniami, gdyż może nam to przynieść całkiem spore oszczędności.

Ryzyko związane z kredytem hipotecznym – utrata pracy, niezdolność do pracy

Kredyt hipoteczny zaciągamy na wiele lat. Najczęściej na 30 lat. Nigdy nie wiemy co wydarzy się jutro, a co dopiero na przestrzeni kilkunastu, czy kilkudziesięciu lat. Oczywiście zaciągając zobowiązanie jedno jest pewne – dług trzeba będzie oddać, niezależnie od tego co wydarzy się w przyszłości. Dlatego, tak jak w każdej dziedzinie dobrze zastanowić się co się stanie w przypadku nieprzewidzianych zdarzeń losowych. Co będzie jak stracę pracę? Co będzie jeśli wydarzy się jakiś wypadek i przez dłuższy czas nie będę mógł pracować? Co będzie z rodziną, mieszkaniem jak umrę? W przypadku kredytu, strony umowy niestety nie są na równych prawach. Bank, ze względu na zabezpieczenie jakie posiada zawsze odzyska dług. Ale taka jest konstrukcja kredytu, to kredytobiorca powinien się zabezpieczyć na ewentualne zdarzenia losowe. Ten sam dylemat powinniśmy mieć nawet nie posiadając kredytu. Wariantów zabezpieczenia się na taką ewentualność jest wiele. Część z nich podsuwają same banki jako uzupełnienie oferty produktowej do kredytu hipotecznego – ubezpieczenie spłaty kredytu na wypadek śmierci, na wypadek niezdolności do pracy, od ryzyka utraty pracy. Zaciągając kredyt możemy od razu „wykupić” polisę. Czasem nie mamy zbytniego wyboru, ponieważ ubezpieczenia te są połączone z kredytem (w zamian za brak prowizji za udzielenie kredytu). Oczywiście jeśli miałbym zapłacić prowizję lub się ubezpieczyć to zawsze lepiej wybrać to drugie. Skoro mam wydać pieniądze, to lepiej mieć coś z tego. Tylko czy da się ubezpieczyć od wszystkiego? W sumie można, ale to dość kosztowne. Wielu klientów nawet się nie zastanawia nad takim kwestiami, wychodzą z założenia, że nic im się nie stanie i niczym nie ryzykuję. Nie jest to rozsądne podejście. Niektórzy klienci chcą być ubezpieczeni. Fakt posiadania polisy daje im poczucie bezpieczeństwa. Inni wolą nie ponosić kosztów utrzymania polisy i każdą dodatkową złotówkę przeznaczać na wcześniejszą spłatę kredytu. Innym poczucie bezpieczeństwa daje posiadanie oszczędności, na tzw. „czarną godzinę”. Która wersja jest najlepsza? oczywiście każda, w przeciwieństwie do całkowitego ignorowania ewentualnych nieprzewidzianych zdarzeń. Nie zapominajmy, że problemem w przypadku zdarzenia losowego nie jest tylko spłata rat kredytu, ale przecież trzeba opłacić inne rachunki, kupić jedzenie, ubrania dla siebie, małżonka, dzieci… Posiadanie oszczędności zapewni „przetrwanie” na wypadek np. utraty pracy, czy dłuższej przerwy w pracy. Ale już mniej pomoże na wypadek śmierci. Polisa na życie zapewni odszkodowanie. Ale polisa, która zapewni spłatę całego kredytu to jednak spory wydatek na opłacenie jej składek. Jeśli wszystkie środki przeznaczamy na szybsza spłatę kredytu, to wtedy przeważnie nie mamy ubezpieczenia ani oszczędności. Wtedy jakiekolwiek zdarzenie losowe będzie problemem z bieżącą płynnością finansową, nawet przy małej racie kredytu. Osobiście jestem zwolennikiem „złotego środka”. Część ryzyka ubezpieczam i dodatkowo posiadam oszczędności. Oczywiście wyważenie tych proporcji zależy od indywidualnej sytuacji rodzinnej i finansowej, od kwoty kredytu i poziomu wyjściowego wkładu własnego. Punktem wyjścia do zaplanowania takiego „zabezpieczenia” powinno być określenie naszych miesięcznych wydatków minimum (rata kredytu i inne stałe wydatki). Kolejny krok to określenie ile miesięcy powinniśmy mieć zabezpieczone (np. w wyniku utraty pracy, dłuższej choroby), aby móc w miarę na spokojnie przetrwać ten okres. To prosty sposób na określenie minimalnego poziomu oszczędności z przeznaczeniem na tzw. „czarną godzinę”. Do takich oszczędności dobrze jeszcze zabezpieczyć się na wypadek śmierci. Kwestia kto i na ile ma być ubezpieczony to już indywidualna decyzja, która powinna być uzależniona od sytuacji rodzinnej, podziału dochodów, kwoty kredytu itp.

Moja rada– warto zastanowić się jak poradzimy sobie w przypadku nieprzewidzianych zdarzeń i spróbować się na taką ewentualność przygotować, chociażby czysto hipotetycznie.

Bank polski, czy z kapitałem zagranicznym – czy jest jakaś różnica lub ryzyko ?

Fakt pochodzenia kapitału banku nie ma żadnego znaczenia przy zaciąganiu kredytu. Obecnie w Polsce wszystkie banki udzielające kredytów hipotecznych, działają na podstawie polskiej licencji bankowej.  Wszystkie więc działają na podstawie tych samych przepisów prawnych i podlegają tym samym przepisom i instytucjom kontrolującym ich działalność. Nie ma więc żadnych różnic w tym zakresie. Najważniejszym dokumentem jaki podpiszemy jest umowa kredytowa. Niezależnie od tego jaki jest kapitał banku, to jej treść musi być zgodna z obowiązującymi przepisami prawa (czy to cywilnego, bankowego, ochrony konkurencji i konsumenta i wieloma innymi).

 Ważne – jeżeli mamy zawartą umowę, to jej treść nie może zostać zmieniona bez naszej zgody nawet w przypadku zmiany właściciela (pochodzenie kapitału) banku.

Niedawno mieliśmy sytuację przejęcia Banku Nordea przez Bank PKO BP. Bank z kapitałem zagranicznym zmienił właściciela na bank z kapitałem polskim. W tej sytuacji wszystkie umowy  zawarte z Bankiem Nordea dalej obowiązują (w niezmienionej formie) z tym, że ich stroną jest teraz Bank PKO BP. Jak widać nie ma tu żadnych różnic, z jakim bankiem się związaliśmy umową kredytową. Istotne są tylko jej warunki i szczegółowe zapisy.

10 pytań do doradcy – o co się spytać na pierwszej rozmowie ?

Zamiast od pytań proponowałbym bardziej klientom zacząć od opowiadania. Dobrze przedstawić doradcy swoją sytuację finansową, rodzinną, plany i zamiary odnośnie transakcji jaką planujemy. Dobry doradca widząc całość przedstawionej sytuacji będzie mógł dokładniej określić nasze możliwości w danym banku, ewentualnie będzie mógł zaproponować korektę naszych planów, która może być bardziej atrakcyjna finansowo. W sytuacjach niejasnych będzie mógł również określić możliwe warianty rozwiązań, tak aby szczęśliwie doprowadzić do sukcesu nasz główny cel – posiadanie własnego mieszkania lub domu.

 Na pewno z pierwszego spotkania dobrze wyjść z wiedzą na temat :

• naszych możliwości w danym banku
• dostępnej kwoty kredytu
• wielkości raty kredytu
• kosztów wszystkich ewentualnych dodatkowych produktów
• wysokości oprocentowania i jego składowych (poziomu marży)
• wymogów, w tym dokumentacyjnych jakie musimy spełnić w danym banku aby otrzymać kredyt
• łącznego czasu jaki będzie potrzebny do uzyskania kredytu ( decyzja banku i czas do faktycznej wypłaty kredytu)

 Powinniśmy wiedzieć o ewentualnych problemach, czy zagrożeniach jakie w naszej sytuacji mogą wystąpić przy wydawaniu decyzji kredytowej.

 Ważna kwestia – powinniśmy wyjść ze spotkania ze świadomością, że trafiliśmy w dobre ręce i możemy zaufać naszemu doradcy w doborze odpowiedniej dla nas oferty, powierzeniu mu opieki nad naszym wnioskiem kredytowym. Jeśli tego zaufania (niektórzy to nazywają „chemią”) nie będzie, to proponuję poświęcić trochę więcej czasu i spotkać się z innym pracownikiem banku. Jeśli mamy zaufanie do doradcy, to jestem pewny, że uzyskanie kredytu będzie bardziej proste i przejrzyste.

Wycena nieruchomości – kto za to płaci ?

Bank udzielając kredytu jest zobowiązany do określenia wartości zabezpieczenia naszego mieszkania, czy domu. Jest to indywidualna decyzja banku określona w wewnętrznych procedurach. Obecnie banki w określeniu wartości posiłkują się opinią rzeczoznawcy, który pobiera za tą czynność  wynagrodzenie. Możliwości wyceny są dwie. Pierwsza, to bank zleca współpracującym z nim rzeczoznawcom określenie wartości. Druga, to klient jest zobowiązany do przedłożenia bankowi wyceny wykonanej przez rzeczoznawcę. Oczywiście niezależnie od wersji to klient ponosi koszt wykonania takiej wyceny tzn. płaci stawkę uzgodnioną odgórnie przez bank, albo sam dogaduje się w kwestii jej wysokości z rzeczoznawcą. Banki mają często wynegocjowane z rzeczoznawcami niższe stawki za wyceny ze względu na ilość zleceń. Czasem też wprowadzają promocje związane z kosztem wycen. Może to być np. całkowite anulowanie takiej opłaty, czy oddanie jej klientowi po podpisaniu z bankiem umowy kredytowej.

Kiedy kredyt wypłacany jest w całości, a kiedy w transzach ?

Forma wypłaty zależy od transakcji jaką finansujemy kredytem. Z wypłatą kredytu w całości mamy do czynienia głównie w przypadku zakupu nieruchomości (mieszkania, domu, działki) na rynku wtórnym. Wtedy zapłata całej ceny musi odbyć się od razu po podpisaniu aktu notarialnego. Jednorazowo wypłaca się również kredyty refinansowe, czyli przeznaczone na spłatę innych kredytów. W sporadycznych przypadkach zakupu z rynku wtórnego, kredyt wypłaca się w dwóch ratach. Ma to miejsce gdy kupujemy nieruchomość, która obciążona jest kredytem zaciągniętym przez sprzedającego. Wtedy niektóre banki najpierw wypłacają część kredytu, która spłaca kredyt sprzedającego. Po złożeniu wniosku o wykreślenie dotychczasowej hipoteki pozostała część kredytu wypłacana jest sprzedającemu. Kredyty, które przeznaczone są na zakup mieszkania w trakcie budowy oraz te przeznaczone na budowę domu zawsze wypłacane są w transzach. Bank na wniosek klienta uruchamia kolejne transze w miarę postępów prac budowlanych.

Co to jest weksel in blanco ?

Weksel do dokument jaki dłużnik wystawia swojemu wierzycielowi w celu zabezpieczenia spłaty swojego zobowiązania. Weksel z wpisaną na nim kwotą zobowiązuje dłużnika (wystawcę weksla) do zapłaty dokładnie wskazanej na nim kwoty. W przypadku kredytu kredytobiorca wystawia weksel bankowi, a bank dzięki niemu ma zabezpieczoną spłatę kredytu.Weksel in blanco Weksel in blanco charakteryzuje się tym, że nie wpisujemy na nim konkretnej kwoty jaką bank na jego podstawie może od nas żądać do zapłaty. Wynika to z faktu, że bank nie wie czy i jaką dokładnie kwotę będzie musiał ewentualnie dochodzić do zapłaty od kredytobiorcy. Dlatego właśnie na wekslu nie wpisuje się kwoty. Wystawiając weksel in blanco należy pamiętać, że powinna wraz nim zostać podpisana (przez klienta i bank) deklaracja wekslowa, czyli dokument określający co i jakim przypadku bank może dopisać na wekslu jeśli będzie musiał wykorzystać weksel do odzyskania długu. W ostatnich latach weksel był bardzo rzadko stosowany przez banki jako zabezpieczenie kredytów. Jednak od grudnia br. stanie się on coraz częstszym dokumentem zabezpieczającym udzielone kredyty hipoteczne. Wynika to z faktu, że przestał (w wyniku zmiany prawa) obowiązywać bankowy tytuł egzekucyjny i klienci nie będą już składać przy podpisywaniu umowy oświadczeń o poddaniu się egzekucji przy wykorzystaniu tego właśnie tytułu. Dlatego właśnie instrument w postaci weksla będzie nieodzownym elementem każdej umowy kredytowej. W przypadku wysokich kwot kredytu będzie niestety konieczne podpisanie w formie notarialnej oświadczenia o poddaniu się egzekucji, co niestety będzie wymagało poniesienia przez kredytobiorcę dodatkowych kosztów uzyskania kredytu.

Co należy zrobić kiedy kredyt zostanie spłacony ?

Oczywiście, poza zapewne świętowaniem tego faktu, należy pamiętać, aby uzyskać z banku zaświadczenie o całkowitej spłacie kredytu wraz ze zgodą na wykreślenie hipoteki z naszej księgi wieczystej. Taką zgodę należy wraz z wnioskiem o wykreślenie hipoteki złożyć do właściwego sądu wieczysto- księgowego. W tym momencie pojawi się już ostatnia opłata związana z naszym kredytem – 100 zł opłaty sądowej za rozpatrzenie naszego wniosku. Na podstawie tego wniosku sąd dokona wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej.

 Zapewne trzeba będzie się zastanowić na co wydamy środki, które dotychczas co miesiąc przeznaczaliśmy na opłacenie raty kredytu – może kolejny kredyt 🙂