Kredyt hipoteczny – pytania i odpowiedzi

Kto z was za gotowke kupil mieszkanie lub wybudowal dom jest ogromnym szczesciarzem. Niestety wiekszosc z nas ( rowniez ja ), zeby spelnic swoje marzenia, musi posilkowac sie kredytem. W moim przypadku mialam ogromne szczescie, ze podczas poszukiwania odpowiedniego banku, trafilam na wspanialego fachowca, doradce kredytowego Pana Artura Kolodziejczyka, ktory od prawie 16 lat zajmuje sie tym tematem i ma na kacie ponad 2 000 wnioskow kredytowych . Dzieki pomocy Pana Artura, udalo mi sie podpisac najbardziej korzystna umowe jaka byla dostepna na rynku. Moje poszukiwanie odpowiedniej dla mnie oferty, trwalo kilka tygodni. W tym czasie odwiedzilam 9 bankow m.in.  polski, niemiecki,  francuski, portugalski, holenderski, wloski itp. Zaskoczeniem dla mnie bylo uzyskanie bezwzglednie najgorszej oferty z banku, w ktorym od lat mialam konto. Tak na marginesie, w tym samym czasie po 6 latach zmienilam operatora sieci komorkowej, po tym jak dostalam jako propozycje przedluzenia umowy jakiegos „ogryzka ” 🙂 Z dwojga zlego, wole miec wybor, mamy wolny rynek, na szczescie w sektorze kredytowym nie ma monopolistow, wystarczy poswiecic odrobine swojego czasu a jestem pewna, ze znajdziecie najlepsza oferte. Zanim przeczytacie co ma do powiedzenia Pan Artur, moja rada jest bardzo prosta, wrecz banalna – negocjujcie, negocjujcie, negocjujcie warunki umowy 

Ponizszy tekst przedstawiam Wam w formie pytan i odpowiedzi, pytan dla mnie waznych i istotnych. Odpowiada oczywiscie Pan Artur Kolodziejczyk Menedzer ds.
Sprzedazy Produktow hipotecznych. 

Od czego zalezy wysokosc raty kredytu?

Na wysokosc raty kredytu wplywa kilka czynnikow. Po pierwsze oczywiscie sama kwota kredytu. Tutaj zasada jest prosta – im wyzszy kredyt tym rata kredytu wyzsza. Po drugie – oprocentowanie kredytu. Podobnie jak wczesniej, im wieksze oprocentowanie tym rata musi byc wieksza. Dodatkowo czynnikiem determinujacym wysokosc raty, jest okres splaty oraz rodzaj systemu splat na jaki sie zdecydujemy. Jesli chcemy zmniejszyc wysokosc raty nalezaloby wybrac dluzszy okres splaty kredytu. Nalezy jednak pamietac, ze wydluzajac okres kredytowania zmniejszamy wysokosc raty, ale niestety zwiekszamy przez to laczna kwote odsetek jaka przyjdzie oddac bankowi. Przy wyborze rodzaju rat, sytuacja wyglada podobnie, mamy dwie opcje – raty rowne oraz raty malejace. Raty rowne dadza przy tej samej kwocie kredytu i wysokosci oprocentowania w poczatkowym okresie mniejsza rate  w porownaniu do rat malejacych. Ale podobnie jak w przypadku okresu splaty, decydujac sie na raty rowne, laczna kwota odsetek bedzie wieksza

Wysokosc wkladu wlasnego – jaki ma wplyw na oprocentowanie ?

Zacznijmy od prostego wyjasnienia czym w ogole jest samo oprocentowanie kredytu. Generalnie na naszym rynku hipotecznym mamy do czynienia z kredytami oprocentowanymi stopami zmiennymi. Na laczne oprocentowanie sklada sie stala marza banku oraz czynnik zmienny, ktorym jest najczesciej 3- lub 6- miesieczny wskaznik WIBOR. Wskaznik ten jest ustalony w umowie kredytowej, aktualizowany w okreslonych okresach, przez co zmienia sie odpowiednio oprocentowanie (maleje lub rosnie). Na zmiane tego wskaznika kredytobiorca niestety nie ma zadnego wplywu. Wskaznik ten odzwierciedla bowiem zmiany rynkowych stop procentowych (decyzje Rady Polityki Pienieznej w oparciu o stan gospodarki, inflacji, wzrostu gospodarczego itd. ) Kredytobiorca moze jedynie sprawdzac jego aktualne stawki w mediach, kontrolowac czy bank zmienia go zgodnie z zapisami umowy kredytowej. Pozostaje wiec staly skladnik oprocentowania – marza. Upraszczajac, marza to podobnie jak w sklepie, zarobek banku. Kazdy bank sam wycenia ile chce zarobic i jaka marze proponuje w swojej ofercie. Zasada wydaje sie byc prosta, ale w rzeczywistosci jednak jest bardziej zlozona. W wycenie marzy bardzo istotnym elementem jest ryzyko udzielenia kredytu, czyli oszacowanie jak trudno bedzie odzyskac pozyczone komus pieniadze. Kazdy bank udzielajac bowiem kredytu musi liczyc sie z tym, ze klient jednak przestanie splacac raty. Na stopien ryzyka ma wplyw bardzo wiele czynnikow. Jednym z nich jest interesujacy nas wklad wlasny. Tutaj zasada na szczescie jest prosta i mozna do niej podjesc czysto intuicyjnie. Im wklad wlasny jest wiekszy i wieksze jest zabezpieczenie udzielonego kredytu, tym ryzyko odzyskania pieniedzy przez bank jest mniejsze. Przyklad –przychodzi do mnie dwoch sasiadow, kazdy z nich chce pozyczyc np. 1000 zl. Sami proponuja, ze dadza mi cos na zabezpieczenie pozyczki. Jeden proponuje zabezpieczenie w postaci swojego nowego telewizora. Drugi proponuje samochod w zastaw (sprawny, moze nawet prosto z salonu). Komu bezpieczniej pozycze pieniadze? Tak samo jest z wkladem wlasnym wycenianym przez bank. Mniejsze ryzyko, to mozliwosc zaproponowania mniejszej ceny, czyli mniejszej marzy. Bank woli zarobic troche mniej pozyczajac dana kwote, ale miec wieksze prawdopodobienstwo, ze bez problemow odzyska swoje pieniadze z naleznym mu zyskiem. Patrzac na taka zaleznosc mozna by sie pokusic o prosta rade – kliencie zwieksz swoj wklad wlasny ile sie da to kredyt bedzie tanszy. To oczywiscie mocno upraszczajace stwierdzenie. Decyzje o faktycznym wkladzie wlasnym nalezy jednak bardzo mocno przeanalizowac, najlepiej dla kazdego banku z osobna – jak juz wspomnialem kazdy bank inaczej wycenia swoje ryzyko, a wiec inaczej ustala marze.

Najczesciej stosowana zasada jest okreslenie przez bank przedzialow wkladu wlasnego (np. od 10% do 20%, albo od 20% do 50%). W kazdym banku przedzialy moga byc inne.

Przyklad – w banku  X marze 1,6% otrzymamy majac 20% wkladu, a w banku Y dopiero jak bedziemy dysponowac 30% wkladu wlasnego.

Dlatego szukajac kredytu moim zdaniem nie nalezy sprawdzac parametrow kredytu tylko przy okreslonej kwocie. Z mojego doswiadczenia to najczesciej spotykany sposob na sprawdzenie oferty banku bez klientow. Podaje kwote kredytu, wartosc domu, doradca banku robi szybki wydruk i tak w kazdym banku. Szybko, sprawnie mamy kilka ofert, porownuje oprocentowanie, rate i wybieram bank, z ktorym zwiaze sie na najblizsze 30 lat. Moim zdaniem, decydujac sie na kredyt, ktory bedziemy splacac przez dlugi okres swojego zycia trzeba wlozyc troche wiecej trudu w analize oferty, dostosowanie kwoty kredytu itd. Niekiedy wystarczy dodac kilka tysiecy wkladu wlasnego ( nieraz nawet tylko kilkaset zlotych !!!), zeby uzyskac znacznie lepsze, nizsze oprocentowanie. W niektorych przypadkach ( bankach ) wplacenie wyzszego wkladu nie zagwarantuje nam uzyskania lepszych warunkow. Wplacenie np. 30% wkladu wlasnego, da nam takie same warunki (oprocentowanie) jakie uzyskamy dysponujac tylko 20% wkladu wlasnego. Moze lepiej w takiej sytuacji zostawic sobie te 10% na „czarna godzine”, a podwyzszyc kwote kredytu?

Calkowity koszt kredytu – oplaty okolo kredytowe

Poszukujac dla siebie najlepszej oferty kredytowej nalezy oszacowac wszystkie wydatki jakie sie z nim wiaza. Glownym parametrem jest oczywiscie laczny koszt odsetek jakie przyjdzie nam zaplacic w calym okresie kredytowania. Ale oczywiscie to nie wszystko. Dochodza jeszcze inne wydatki, oplaty, prowizje, ubezpieczenia itp. Klient ma nie lada zadanie z dokladnym porownaniem ofert. Propozycje bankow roznia sie bowiem w konstrukcjach, czy rodzajach dodatkowych produktow powiazanych z kredytem. Jak porownac rzetelnie tak roznie skonstruowane oferty? Gdyby w gre wchodzil sam kredyt sytuacja bylaby prosta. Porownujemy prowizje za jego udzielenie i oprocentowanie. Nie musimy wtedy liczyc rat i sumowac lacznych odsetek. Tam gdzie prowizja i oprocentowanie jest najnizsze to taka oferta bylaby najlepsza. Ale przy obecnie funkcjonujacym rynku w gre wchodzi jeszcze wiele innych parametrow, ktore trzeba uwzglednic. Banki polubily bowiem tzw. crossell i kredyt obwarowany jest koniecznoscia skorzystania z roznych dodatkowych produktow. Mamy wsrod nich konta osobiste, karty kredytowe, debety w kontach, roznej masci ubezpieczenia, polisy regularnego inwestowania, itd. Do tego dochodza prowizje za splate wczesniejsza, oplaty za wyceny, czy obowiazkowe inspekcje nieruchomosci. Jak nie pogubic sie w tych wszystkich oplatach i wyjsc z tego problemu obronna reka ?Wedlug mnie najlepiej postarac sie rozlozyc oferte na czesci.

Pierwszy dzial – w kazdej ofercie niezaleznie od banku musi sie znalezc prowizja za udzielenie kredytu i oprocentowanie. Te dwa czynniki sa glownym wyznacznikiem calkowitego kosztu (mozemy latwo porownac roznice pomiedzy kwota jaka pozyczylismy, a kwota jaka przyjdzie nam oddac bankowi ).

Drugi dzial –  oplaty okolo kredytowe – oplata sadowa za ustanowienie (200zl) i wykreslenie (100 zl) hipoteki, podatek od ustanowienia hipoteki (19zl), ubezpieczenie nieruchomosci od ognia i innych zdarzen losowych (jesli oczywiscie bank nie narzuca swojego ubezpieczenia i daje mozliwosc wybrania sobie dowolnej oferty z rynku).

Trzeci dzial – czyli koszty dodatkowych produktow w danej ofercie. Praktycznie kazdy bank zazada od nas otwarcia konta osobistego. Niby nic, ale bardzo istotne sa warunki i koszty korzystania z takiego rachunku (oplaty za prowadzenie, oplaty za przelewy, karty platnicze itp.). Jesli rachunek jest platny to trzeba sprawdzic jak dlugo taka wersje rachunku musimy posiadac. Zdeterminuje to kwote jaka dopiszemy do calkowitych kosztow danej oferty. Kolejny produkt, czyli karta kredytowa. Tu podobnie istotnym czynnikiem sa stale oplaty zwiazane z karta np. oplata roczna za jej uzytkowanie. Dla calkowitego kosztu kredytu nalezy uwzglednic czas jaki zgodnie z regulaminem karta musi znajdowac sie w naszym portfelu i to czy musi i jak byc wykorzystywana. Ale najciekawszym i chyba najtrudniejszym do porownania kosztem sa wydatki na obowiazkowe ubezpieczenia. Wyliczyc laczne wydatki na ten cel bedzie latwo – albo zrobimy to sami, albo dostaniemy taka informacje od pracownika banku. Tylko jak w wyliczeniach porownac np. polise na zycie z polisa od utraty pracy??? Albo jeszcze trudniejsze zadanie – jak porownac polise na zycie z polisa regularnego inwestowania, gdzie srodki caly czas naleza do nas i odkladamy sobie kapital na przyszlosc??? Samo porownanie skladek jest bez sensu. Trzeba jednak zastanowic sie nad tym co daje nam takie ubezpieczenie. Jesli pracuje np. w sektorze, w ktorym o zatrudnienie nie musze sie martwic, bo prawdopodobienstwo zwolnienia z pracy jest bliskie zeru to tzw. polisa od bezrobocia to stracone pieniadze i spokojnie mozemy doliczyc wydatki na ten produkt do „dzialu pierwszego” podwyzszajac o ta sume prowizje za udzielenie kredytu. Podobnie moze byc z ubezpieczeniem na zycie – kogo ma zabezpieczyc singiel na wypadek swojej smierci? Ewentualni spadkobiercy z dalszej linii i tak dostana w spadku roznice wartosci nieruchomosci i niesplaconego kredytu. Moim zdaniem taka polisa to a’la prowizja. Ale jesli mamy rodzine, dzieci i do tego np. dochod jednego z malzonkow zasila w wiekszosci budzet domowy, to polisa na zycie juz ma znacznie wiekszy sens. Czy jest to koszt, czy raczej oplata za bezpieczenstwo i spokojny sen? Wszystko zalezy od liczb. Jesli mamy dwie oferty do porownania, np. jedna z rata 1000 zl i brakiem polisy na zycie i druga z rata 995 zl i polisa na zycie ze skladka 100 zl, to ktora wybierzemy? W drugiej ofercie musimy miesiecznie wydac 95 zl wiecej. Ale z drugiej strony sama rata jest nizsza o 5 zl. Pewnie to niewiele, ale przez 30 lat to 1800 zl…kazdy z klientow spojrzy na te oferty roznie. I bardzo dobrze, bo kazdy jest w innej sytuacji zawodowej czy rodzinnej. Kazdy powinien odpowiedziec na pytania, na co mnie stac, co jest dla mnie wazne i jak widze rozwiazanie roznych problemow, ktore moga wyniknac w trakcie splaty kredytu. Odpowiedzi na te pytania powinny dac obraz analizy atrakcyjnosci poszczegolnych ofert.

Raty stale czy malejace?

Wiekszosc kredytow udzielana jest w opcji tzw. rat rownych (prawidlowo annuitetowych, ale nazwa „rowne” jest prostsza i bardziej odzwierciedla ich sens). Wynika to glownie z dwoch kwestii. Pierwsza to zdolnosc kredytowa. W ratach rownych pierwsze raty sa mniejsze od platnosci w systemie rat malejacych. A to wlasnie do pierwszej raty odnosi sie zdolnosc kredytowa. Sytuacja jest prosta mniejsza rata – mniej trzeba zarabiac, aby moc ja splacac. Druga kwestia jest percepcja klientow – analizujemy nasza sytuacje na poczatku splaty czy stac nas na taka rate w najblizszym okresie, a nie po kilku czy kilkunastu latach. Kto wie co bedzie za kilkanascie lat? Wlasnie te dwa czynniki determinuja popularnosc rat rownych. Z ekonomicznego punktu widzenia jest to jednak rozwiazanie mniej korzystne finansowo od systemu rat malejacych. Im dluzszy okres splaty, tym te roznice sa naprawde duze. Posluzmy sie krotkim przykladem. Zaciagamy kredyt w wysokosci 300 000 zl na 30 lat, przy srednim rynkowym oprocentowaniu na poziomie 3,3%. Rata rowna wyniesie 1313,87 zl, a pierwsza rata malejaca 1658,33 zl. Roznica to 344,46 zl, ktora powoli bedzie malec. Dopiero prawie po 13 latach raty nam sie zrownaja. Po tym okresie platnosci w ratach malejacych zaczna byc mniejsze od rat rownych. Ostatnia rata malejaca wyniesie 835,62 zl, a rowna dalej bedzie wynosic 1313,87 zl (o 478,25 zl mniej,  roznica wieksza niz przy pierwszej racie). Z czego to wynika? Tylko z wielkosci udzialu splacanego kredytu w miesiecznej racie, ktory wolniej splacamy w ratach rownych, niz w malejacych. W pierwszej racie obydwu systemow odsetki beda identyczne, bo liczone sa od calej kwoty udzielonego kredytu (w naszym przykladzie od 300 000 zl i wyniosa 825 zl ). Tak wiec w ratach rownych nasz dlug wobec banku zmniejszy sie o 488,87 zl, a w ratach malejacych o 833,33 zl. W kolejnej racie odsetki beda sie roznic, ponieaz rozni sie nasza kwota dlugu wobec banku. Podsumowujac caly okres splaty w ratach rownych laczna kwota odsetek wyniesie 172 991,63 zl, w ratach malejacych 148 912,50 zl, a wiec o 24079,13 zl mniej. 

Jakie raty wiec wybrac? Wydawaloby sie, ze malejace, bo taniej. Moim zadaniem odpowiedz nie jest jednoznaczna. Kazdy klient ma bowiem inna sytuacje finansowa, inne plany finansowe, rodzinne, zawodowe itp. Jestem zwolennikiem indywidualnego dopasowania kredytu do danej sytuacji. Oczywiscie rozwiazan mozemy szukac i sie nad nimi zastanawiac, jesli wybor nie jest zdeterminowany zdolnoscia kredytowa. Jesli nie mamy bowiem wyboru, trzeba ulozyc plan zmniejszenia kosztu splaty kredytu w ratach rownych. A tu droga jest tylko jedna. Jesli mozemy wygenerowac jakiekolwiek nawet drobne oszczednosci to trzeba je na biezaco przeznaczac na nadplate kredytu (nawet w drobnych sumach zakladajac, ze oferta banku umozliwia takie drobne nadplaty, bo z tym jest jednak roznie). Lepiej bowiem nadplacac co miesiac np. 200 zl niz raz na 5 m-cy 1000 zl. Oszczednosc w zmniejszeniu odsetek bedzie wtedy wieksza. Ten przyklad pokazuje, ze mozna zaciagnac kredyt w ratach rownych, a splacac go jak w malejacych. Oczywiscie bedzie to wymagalo troche czasu poswieconego na dostosowanie kwoty nadplaty.

 Jak to zrobic? Poprosic o symulacje tej samej splaty w ratach rownych i wyliczyc roznice pomiedzy wielkoscia rat. Ta roznica na poczatku to kwota dodatkowego kapitalu, ktory trzeba wplacic, aby koszt odsetek byl taki sam. Przyjmijmy pierwsza rate naszego przykladu. Jesli wplacimy rate rowna w kwocie 1313,87 zl i nadplacimy kredyt w kwocie 344,46 zl, to lacznie wplacimy tak jak w ratach malejacych, a wiec o taka sama kwote zmniejszy nam sie kredyt. W kolejnym miesiacu bank naliczy odsetki od takiej samej kwoty. Jesli ponownie nadplacimy i bedziemy robic tak co miesiac, to oczywiscie nie bedzie wtedy roznicy w lacznym calkowitym koszcie kredytu. Ten mechanizm pokazuje, ze niezaleznie od systemu splat mozemy sterowac kosztem faktycznych odsetek. Pojawia sie tez kolejna kwestia, ktora warto rozwazyc. Prosze pamietac, ze obowiazuje nas rata wynikajaca z harmonogramu, nie zaleznie od sytuacji trzeba ja obligatoryjnie zaplacic. Jesli mamy zdolnosc na obydwie formy splat, ale chcemy sie zabezpieczyc przed obowiazkowa wyzsza platnoscia, to wybierzmy raty rowne, w ktorych przez dosc dlugi czas mamy jednak ten obowiazek na mniejszym poziomie. Ale pamietajmy o regularnych drobnych/wyrownujacych nadplatach, tylko wtedy koszt odsetkowy nie bedzie wiekszy. Kolejnym elementem, ktory nalezy wziac pod uwage, to sytuacja w ktorej z gory wiemy, ze na przestrzeni krotkiego okresu czasu bedziemy mogli dokonac duzej nadplaty kredytu (np. budujemy dom i po przeprowadzce sprzedamy obecne mieszkanie, a srodki z jego sprzedazy przeznaczymy na zmniejszenie, czy calkowita splate kredytu). W takiej sytuacji jesli tylko zdolnosc kredytowa na to pozwala i nie boimy sie krotkotrwalej troche wyzszej raty, to nalezy wybrac kredyt z malejacymi ratami. Dlaczego? Bo szybciej oddajemy kapital, mamy mniejsze odsetki i co najwazniejsze np. za rok czy dwa, bedziemy mieli mniejszy dlug do splaty niz w ratach rownych ( jesli nie splacimy calego kredytu, to po nadplacie rata i tak mocno spadnie, wiec jej pozniejsza wysokosc tez nie powinna stanowic problemu jesli na wstepie moglismy placic duzo wiecej). Dla zobrazowania tych informacji znow odniose sie do naszego poczatkowego przykladu na 300 000 zl. Po 1 roku splaty w ratach rownych nasz pozostaly do splaty dlug wynosi 294 044,06 zl, a w ratach malejacych 290 000 zl. Po dwoch latach do oddania w ratach rownych mamy 287 888,58 zl, a w ratach malejacych 280 000 zl.

Prosze pamietac wiec o tym, wybierajac rodzaj rat nie sugerujcie sie tylko tym co robi wiekszosc, nalezy dokladnie przeanalizowac wszystkie za i przeciw, dostosowac ten element oferty kredytu do wlasnych potrzeb, planow, zamierzen i co najwazniejsze mozliwosci finansowych.

Jakie dokumenty nalezy zlozyc do wniosku o kredyt ?

 Nie ma jednakowej listy dokumentow dla kazdej sprawy i kazdego klienta. Dokladna lista zalezy od wymogow poszczegolnych bankow, od rodzaju kredytu, indywidualnej sytuacji kazdego klienta. Zazwyczaj dokumentacje niezbedna do wnioskowania o kredyt mozna podzielic na 4 czesci:

• Dokumenty tozsamosci i okreslajace stan cywilny
• dowod osobisty (niektore banki wymagaja oprocz dowodu osobistego drugiego dokumentu ze zdjeciem)
• akt notarialny rozdzielnosci majatkowej (tzw. intercyza)
• akt malzenstwa
• akt zgonu wspolmalzonka
• decyzja sadu o rozwodzie
• akt urodzenia dzieci
• Dokumenty dotyczace sytuacji finansowej klienta
• nasze dochody
• zobowiazania
• stale wydatki

 Udokumentowanie dochodow zalezy oczywiscie od ich rodzaju.

• Dla umowy o prace bedzie to zaswiadczenie o zarobkach (kazdy bank zada zaswiadczenia na wlasnym formularzu).
• Dla dzialalnosci gospodarczych beda to PIT-y, wydruki z ksiag rachunkowych, zaswiadczenia o niezaleganiu z podatkami i skladkami ZUS.
• Przy umowach cywilnoprawnych (umowy zlecenie, umowy o dzielo) bedziemy przewaznie poproszeni o umowy z rachunkami i PIT-y.

 Kazdy bank okresla dokladnie jakie dokumenty chce zobaczyc w przypadku danego zrodla dochodu. Taka lista moze sie roznic pomiedzy bankami. Kolejnymi dokumentami jakich nie unikniemy (niezaleznie od zrodla dochodow) to wyciagi z kont osobistych, czasami z kart kredytowych. Wyciagi z konta moga byc wymagane za rozne okresy, zalezy to od indywidualnych procedur danego banku. Obecnie praktycznie kazdy bank akceptuje wyciagi z kont generowane za posrednictwem bankowosci internetowej. Nie nalezy sie martwic tym, ze wiekszosc z nas nie otrzymuje papierowych wyciagow z banku. Nie trzeba tez w tym celu specjalnie odwiedzac placowki naszego banku, w ktorym posiadamy rachunek osobisty. Wiekszosc bankow wymaga rowniez wgladu w pozostale rachunki, nie tylko w ten na ktory wplywa nasze wynagrodzenie. Swoim klientom proponuje, aby od razu do wniosku dolaczyc wszystkie konta, gdyz na etapie rozpatrywania wniosku analityk banku ma zawsze prawo poprosic o dodatkowe dokumenty, a jesli na naszym rachunku widzi przelewy pomiedzy innymi kontami to na pewno to zrobi. Dostarczenie od razu do wniosku wyciagow z wszystkich rachunkow spowoduje, ze caly proces rozpatrywania wniosku nie bedzie sie ciagnal w nieskonczonosc ze wzgledu na kolejne konieczne uzupelnienia dokumentacji.

• Dokumenty dotyczace celu kredytu

Jesli celem kredytu jest zakup nieruchomosci to przedstawiamy umowe przedwstepna okreslajaca warunki transakcji.

Jesli chcemy sfinansowac budowe, czy remont domu to musimy przedstawic kosztorys takiej inwestycji oraz w przypadku budowy projekt techniczny domu wraz z prawomocnym pozwoleniem na budowe. Oczywiscie dla ulatwienia banki maja wlasne formularze kosztorysow, na ktorych w kilku punktach wymieniamy ogolne, planowane koszty poszczegolnych prac.

Czasem laczy sie takie dwa cele kredytu w jednym wniosku (np. zakup i remont). Wtedy oczywiscie dolaczamy zarowno umowe, jak i kosztorys.

• Dokumenty dotyczace zabezpieczenia kredytu.

W tej grupie dokumentow bank sprawdza stan prawny nieruchomosci. Podstawowym dokumentem jest oczywiscie ksiega wieczysta. Na szczescie w dobie Internetu wiekszosc bankow ksiege sprawdza juz samodzielnie, nie musimy specjalnie odwiedzac sadu w celu odebrania papierowego odpisu z ksiegi wieczystej. W przypadku nieruchomosci gruntowych (dzialka, dom) dojda jeszcze takie dokumenty jak wypis i wyrys z rejestru gruntow, decyzje podzialowe, czy scaleniowe, wypis z miejscowego planu zagospodarowania. W przypadku kredytow przeznaczonych na zakup nieruchomosci bedziemy musieli poprosic sprzedajacego o jego akt wlasnosci (akt notarialny zakupu lub inny dokument na podstawie ktorego wszedl w posiadanie nieruchomosci). Jesli wnioskujemy o kredyt na zakup, to sprawe mamy troche ulatwiona – przedstawiamy sprzedajacemu liste wymaganych dokumentow otrzymana od banku. To on musi poswiecic czas na ich uzyskanie i przygotowanie. Jesli jednak wnioskujemy o kredyt na budowe, to oczywiscie trud zwiazany z uzyskaniem dokumentow spada na nas.

Wymienione wyzej dokumenty nie wyczerpuja calkowitej listy dokumentow jaka moze byc od nas zazadana do zlozenia wniosku. Z doswiadczenia moge powiedziec, ze wiekszosc wnioskow jest jednak skladana na podstawowym, minimalnym zakresie dokumentow. Niektore sytuacje klientow sa jednak specyficzne i trzeba do wniosku zlozyc dokumenty dodatkowe. Ale to jakie i na jakim etapie rozpatrywania wniosku okresla pracownicy bankow.

Wazne – od tego jakiej jakosci dokumenty przedlozymy, zalezy czas rozpatrywania wniosku i  finalna decyzja banku.

 Analityk rozpatrujacy wniosek nie zna bowiem klienta, wyrabia sobie o nim obraz jedynie na podstawie dokumentacji. Dlatego wg mnie kluczowa jest tu rola doradcy, ktory przyjmuje od klienta wniosek kredytowy. To w duzej mierze od jego wiedzy i doswiadczenia zalezy pozytywny final rozpatrywania wniosku. Jesli sytuacja klienta nie jest standardowa lub widac jakies braki, czy niespojnosci w dokumentacji to bezwzglednie nalezy to odpowiednio wyjasnic, przedstawic i udokumentowac. Tylko tak przygotowany wniosek kredytowy ma szanse na szybka i pozytywna decyzje kredytowa.

Prowizja, czy ubezpieczenie – korzysci dla klienta.

Byc chorym, czy zdrowym? – odpowiedz jest prosta. Ale w produktach finansowych zawsze pojawia sie stwierdzenie – to zalezy. Jednym z mozliwych porownan jest analiza wydatku jaki musimy poniesc. Jesli prowizja wynosi 1%, a koszt ubezpieczenia 2%, to patrzac przez pryzmat kwoty jaka musimy wydac lepsza jest prowizja – jednak mniej to nas kosztuje. Jesli jednak stawka prowizji jest taka sama lub porownywalna ze skladka ubezpieczenia, to lepiej skorzystac z ubezpieczenia. Skoro musimy wydac okreslona kwote to warto inwestowac w siebie – spokojniejszy sen na wypadek nieprzewidzianych zdarzen w przyszlosci. Najczesciej oferowane ubezpieczenia zapewniaja ochrone przed nieprzewidzianymi okolicznosciami, ktore moga spowodowac zagrozenie terminowej splaty kredytu – smierc, niezdolnosc do pracy, utrata pracy. Dodatkowa opcja oferowana przez banki sa polisy inwestycyjne, czyli takie, ktore nie zabezpieczaja splaty kredytu, ale umozliwiaja klientom regularne oszczedzanie (budowanie kapitalu na przyszlosc). Kazdy z wariantow ubezpieczenia daje cos klientowi, kazdy klient musi zdecydowac jakie ryzyko uwaza za najwiekszy problem w jego sytuacji. Czy wazniejsze jest ubezpieczenie na wypadek smierci, czy utraty pracy? Czesto bowiem klienci sa juz ubezpieczeni indywidualnie od danego ryzyka (najczesciej smierci). Oplacanie kolejnego ubezpieczenia nie jest juz oplacalne. Kazdy klient ma tez inna sytuacje finansowa, rodzinna i powinien to wziac pod uwage przy wyborze wariantu ubezpieczenia. W wielu sytuacjach lepszym rozwiazaniem zamiast wykupywania trzeciej polisy na zycie bedzie np. wykupienie polisy inwestycyjnej i zbudowanie dodatkowego kapitalu np. na wczesniejsza splate kredytu. Tym samym kryterium moga sie kierowac osoby, ktore biora kredyt, a nie maja jeszcze zalozonej rodziny. W takim przypadku lepszym rozwiazaniem jest przygotowanie warunkow do szybszej splaty kredytu niz zabezpieczanie majatku spadkobiercow z dalszej rodziny. Kazde z proponowanych przez banki ubezpieczen daje korzysci dla klienta.  

Kiedy warto nadplacic kredyt ?

 Wtedy kiedy to sie oplaca. Tylko jak to sprawdzic? Patrzac jedynie na odsetki, to najlepszym momentem jest poczatek splaty kredytu, kiedy zadluzenie jest najwieksze i odsetki od tej kwoty rowniez sa najwieksze. Warto kierowac sie zasada – jesli nie mamy duzych kwot na nadplate, to trzeba nadplacac nawet malymi (po 100, czy 200 zl). Jesli oddamy 100 zl w pierwszym roku, to przez kolejne np. 29 lat od tej kwoty bank nie bedzie liczyl odsetek. Nadplata kredytu na samym poczatku jego splaty daje najwieksze oszczednosci na lacznym koszcie odsetkowym. Jesli pozostalo nam niewiele do oddania (koncowka splaty) to oszczednosci nie beda juz takie spektakularne. Najczesciej jednak na samym poczatku banki „utrudniaja” splate kredytu poprzez obciazenie wczesniejszej splaty prowizja od takiej czynnosci. Wiekszosc klientow nie chce zaplacic prowizji i wstrzymuje sie z nadplata, az minie okres np. 3 czy 5 lat w trakcie ktorych ta prowizja obowiazuje. W takiej sytuacji trzeba jednak sprawdzic ile bedzie mnie kosztowala nadplata, a ile zaoszczedze na odsetkach przez okres jaki pozostal do bezprowizyjnej mozliwosci nadplaty. W tej kalkulacji trzeba uwzglednic ewentualny przychod od oszczednosci (np. odsetki na lokacie), jesli nie zdecyduje sie na nadplacenie kredytu. Jesli po takiej analizie wyjdzie nam, ze wiecej zaoszczedzimy na odsetkach od kredytu w wyniku nadplaty pomimo kosztu prowizji, to z finansowego punktu widzenia oplaca sie dokonac takiej splaty wczesniejszej. W przeciwnym razie trzeba poczekac, az nadplata nie bedzie obarczona zadna prowizja. Wtedy kazda nadplata zapewni nam oszczednosc na odsetkach.

Bledy popelniane przez klientow przy podpisywaniu umowy 

Umowa kredytowa jest prawie finalem calego procesu ubiegania sie o kredyt. Pozostaje jeszcze doprowadzenie do wyplaty kredytu, ustanowienie hipoteki, ubezpieczenie nieruchomosci i finalnie splata kredytu. Umowa okresla nam i precyzuje wszystko to co powinnismy wiedziec juz na etapie wnioskowania o kredyt. Tak wiec to jaka oferte wybralismy, jakie produkty dodatkowe zaakceptowalismy, jakie warunki otrzymalismy. To wszystko precyzuje nam wlasnie umowa kredytowa. Jest ona tez pewnym przewodnikiem po tym jak bedzie wygladac nasza wspolpraca z bankiem przez wiele lat. Okresla nam, do czego jestesmy zobowiazani, ale tez jakie mamy prawa i mozliwosci. Tak wiec podstawowa rzecza jaka powinnismy zrobic to dokladnie zapoznac sie z jej trescia i wszystkimi powiazanymi regulaminami i zalacznikami. Zapoznac sie, a nawet bardziej – dokladnie zrozumiec jej tresc. Najczesciej popelniany blad przez klientow – nie zapoznaja sie z umowa, ktora podpisuja, w niektorych przypadkach nawet jej nie czytaja. Sytuacji z tym zwiazanych jest bardzo wiele. Pospiech, stres, nie zrozumienie jezyka prawniczego, niechec do czytania dokumentow itp. Klienci wychodza z zalozenia – skoro wybralismy oferte, bank zapewne, ze nie bedzie zmieniac zapisow umowy to spokojnie mozemy podpisywac umowe tylko po sprawdzeniu swojego imienia i nazwiska, peselu, numeru dowodu, kwoty kredytu i oprocentowania. Oczywiscie te dane nalezy dobrze sprawdzic, ale jest tez wiele innych waznych kwestii, ktore w pozniejszym etapie sa bardzo wazne i ich znajomosc pozwoli uniknac niepotrzebnego stresu w kontaktach z bankiem. Kazdy kredytobiorca jest zobowiazany do dostarczania w trakcie trwania umowy roznych dokumentow np. odpis z ksiegi wieczystej, polisy czy wypelniania innych zobowiazan, ktore z tej umowy wynikaja. Musimy wiedziec dokladnie jak wyglada splata kredytu, jak bedziemy informowani o zmianach rat, jak mozemy dokonywac nadplat kredytu itd. Mam swiadomosc, ze podpisywaniu umowy kredytowej towarzysza duze emocje i stres (a przeciez jest jeszcze przed nami akt notarialny, remont, budowa itp.). Przychodzac do banku na podpisanie umowy, nalezy byc maksymalnie skoncentrowanym, zostawic za drzwiami wszystkie problemy i skupic sie na tym jak waznym dla siebie dokumencie.  Dobrze jest dokladnie omowic z pracownikiem banku jej tresc. Biorac pod uwage, ze informacji w umowie jest bardzo duzo, moim zdaniem dobrze by bylo, zrobic sobie wlasne notatki dotyczace tresci umowy. Z mojego doswiadczenia wynika, ze im wiecej czasu poswiecimy na dokladne zapoznanie sie z umowa, tym mniej wystepuje problemow na pozniejszym etapie obslugi kredytu. Nie bojmy sie pytac o kazdy nie zrozumialy dla nas zapis umowy. Pytajmy doradcy o kazda, nawet z pozoru blaha kwestie. To przeciez klient, a nie doradca banku bedzie splacal kredyt i to klient bedzie ponosil konsekwencje blednej interpretacji zapisow umowy. Wszystkie bledy popelniane przy podpisywaniu umowy sprowadzaja sie do wspolnego mianownika – brak znajomosci tresci umowy. Chociaz kazda sytuacja ma inne podloze, to skutek jest ten sam.

Zabezpieczenie banku – czyli jakie warunki musimy spelnic, zeby otrzymac kredyt ?

Bank udzielajac kredytu patrzy na kilka kwestii. Podstawowa jest oczywiscie nasza zdolnosc kredytowa, czyli to na jaka kwote kredytu (wg norm danego banku) nas stac. Ten parametr jest zalezny od naszych dochodow i stalych wydatkow. Drugim, bardzo waznym elementem jest nasza wiarygodnosc, czyli to jakie mamy podejscie do regulowania swoich zobowiazan. Najwazniejszym elementem wplywajacym na ta ocene jest to jak dotychczas splacalismy inne kredyty, karty kredytowe i debety. Danych na ten temat dostarcza bankowi raport BIK, czyli baza danych Biura Informacji Kredytowej, do ktorej to instytucji wszystkie banki przekazuja informacje o tym jakie kredyty posiadalismy i posiadamy czy biezace raty splacamy w uzgodnionych terminach. Przy kredycie hipotecznym bardzo istotnym czynnikiem jest rowniez zabezpieczenie – czyli nieruchomosc, na ktorej bank bedzie sie zabezpieczal wpisujac hipoteke. Oceniajac nieruchomosc bank sprawdza jaka ma wartosc rynkowa oraz czy nie ma zadnych przeszkod prawnych do skutecznego wpisu hipoteki na pierwszym miejscu w IV dziale ksiegi wieczystej. Tak wiec, aby moc uzyskac kredyt bank pozytywnie musi ocenic wszystkie powyzsze czynniki: nasza wiarygodnosc, poziom zdolnosci kredytowej, wartosc i stan prawny nieruchomosci.

Co to sa wakacje kredytowe lub wydluzenie okresu splaty ?

Obydwie czynnosci maja na celu ewentualne „ulzenie” kredytobiorcy w splacie miesiecznych rat. Niektore banki daja mozliwosc w tracie splaty kredytu zastosowania tzw. „wakacji kredytowych”. Polega to na czasowym zawieszeniu obowiazku splaty calej raty kredytu lub tez czesci raty (najczesciej czesci kapitalowej). Jesli umowa kredytowa dopuszcza taka mozliwosc to nalezy poinformowac bank o skorzystaniu z takiej mozliwosci, dzieki temu mozemy nie dokonywac splaty okreslonej ilosci rat. Prosze jednak pamietac – ulga taka nie anuluje rat. Nie zaplacona rata nie zniknie. Powiekszy nasz dlug wobec banku, czyli calosc raty (wraz z odsetkami) zostanie dopisana do kwoty zadluzenia i w konsekwencji powiekszy kolejne raty. Moim zdaniem najlepiej korzystac z takich mozliwosci naprawde w sytuacjach krytycznych takich jak np. utrata pracy.

Wydluzenie okresu splaty jest to ponowne przeliczenie splaty kredytu z tym, ze na okres dluzszy niz przewiduje nasz obecny harmonogram splat.

Wazne – wydluzenie okresu kredytowania w stosunku do pierwotnego bedzie musialo odbyc sie w formie aneksu do umowy kredytowej z wczesniejszym zbadaniem naszej aktualnej zdolnosci kredytowej.

  Nie unikniemy wiec ponownego dostarczenia dokumentacji dotyczacej naszych dochodow. Takie wydluzenie okresu splaty bedzie tez wymagalo aktualizacji zapisow dotyczacych ustanowionej hipoteki. Proces taki bedzie wiec generowal dodatkowe koszty (oplata za aneks, oplaty sadowe). Istnieje druga, prostsza mozliwosc, kiedy mozemy wydluzyc okres splaty, bez koniecznosci przechodzenia przez cala procedure badania zdolnosci kredytowej. Jest to sytuacja, w ktorej w wyniku wczesniejszych nadplat kredytu, czy zmniejszenia oprocentowania bank skrocil nam faktyczny harmonogram splat np. z pierwotnych 30 lat, okres splaty skrocil na sie do 25 lat. Mamy wiec mozliwosc ponownego przeliczenia harmonogramu splat na pierwotny okres. Czyli wydluzamy splate do pierwotnie ustalonej koncowej daty splaty kredytu, ale bez wydluzania calosci trwania umowy kredytowej. Pamietajmy jednak o jednej waznej kwestii – im dluzszy jest okres splaty tym wieksze odsetki zaplacimy. Tak wiec moja rada w tej kwestii jest taka, ze jesli wysokosc raty kredytu nie jest naprawde kula u nogi, to nie warto korzystac z wydluzenia splaty, czy wakacji kredytowych. Takie rozwiazania zwiekszaja nam tylko koszt kredytu. Jezeli rzeczywiscie nie mamy mozliwosci dokonywania splaty obecnej wysokosci rat kredytu, to warto jest szukac takich rozwiazan, uzgodnic je z bankiem, nawet jesli nie wynika to wprost z oferty banku i umowy kredytowej.

Zdolnosc kredytowa – umowa o prace vs dzialalnosc gospodarcza 

Generalnie zdolnosc kredytowa nie powinna wynikac z tego czy osiagamy dochod z umowy o prace, dzialalnosci gospodarczej, czy umowy o zlecenie. Zdolnosc kredytowa zalezy bowiem od wysokosci dochodu, ilosci osob w rodzinie, posiadanych zobowiazan i innych stalych wydatkow. Dwie osoby zarabiajace taka sama kwote i posiadajace takie same wydatki beda mialy taka sama zdolnosc kredytowa niezaleznie od tego jakie jest zrodlo ich dochodow. Roznica polega jednak na stopniu skomplikowania udokumentowania dochodu i wymogow jakie trzeba spelnic aby dochod ten zostal zaakceptowany przez bank. Kazda forma dochodu, aby byla zaakceptowana przez bank musi spelniac okreslone przez bank kryteria np. dlugosc, stabilnosc osiagania itp. Osoby na umowach o prace maja oczywiscie duzo latwiej w rozmowach z bankiem. Wynika to oczywiscie z samej konstrukcji dochodu ( stala pensja, wyplacana co miesiac, ochrona wynikajaca z kodeksu pracy itd. ) Osoby prowadzace dzialalnosc gospodarcza juz tak latwo nie maja. Musza bowiem swoj dochod udokumentowac za znacznie dluzszy okres, wykazac w miare jego stabilnosc, przedlozyc znacznie wiecej dokumentow. Wynika to z wiekszego ryzyka jesli chodzi o samo prowadzenie dzialalnosci gospodarczej. Nie zawsze tez realny dochod z dzialalnosci pokrywa sie z tym ksiegowym. A bank musi dokonac analizy wlasnie na podstawie dokumentow ksiegowych i podatkowych. Inna kwestia jest tez obowiazujacy przedsiebiorce sposob rozliczania sie z urzedem skarbowym.

 Dla przykladu – osoby rozliczajace sie z podatkow na zasadzie ryczaltu ewidencjonowanego, czy karty podatkowej w wielu bankach w ogole nie otrzymaja kredytu, gdyz procedury banku nie przewiduja mozliwosci wyliczenia dochodu z takiej formy prowadzenia dzialalnosci. Generalnie jesli nasz dochod podlega lub potencjalnie moze podlegac duzym wahaniom w czasie, to bank ostrozniej i  bardziej restrykcyjniej podejdzie do jego analizy. Dlatego szukajac dla siebie oferty kredytu nalezy dokladnie przedstawic swoja sytuacje w tym zakresie. Doradca banku moze wyliczyc nasza zdolnosc, opierajac sie na informacjach jakie mu udzielimy, ale juz bank zupelnie inaczej wyliczy nasz dochod, lub co najgorsze, w ogole nie bedzie mogl go zaakceptowac jako podstawe do ustalenia zdolnosci kredytowej. Taka sytuacja moze tez miec miejsce w przypadku umowy o prace, jesli wynagrodzenie sklada sie z wielu zmiennych czynnikow (np. prowizje, premie, nagrody itp.). Jesli dochod podlega zmianom w czasie, to najlepszym rozwiazaniem jest wyliczenie zdolnosci na podstawie faktycznych dokumentow wymaganych przez bank (w przypadku umow o prace na podstawie drukow zaswiadczen o zarobkach kazdego banku z osobna). Tutaj kolejny raz nasuwa sie prosta rada przy szukaniu dla siebie oferty – bardzo dokladnie i szczerze nalezy przedstawic swoja sytuacje doradcy kredytowemu, aby uniknac pozniejszych niepotrzebnych rozczarowan i stresu.

Jak zwiekszyc swoja zdolnosc kredytowa ?

Zdolnosc kredytowa zalezy od poziomu dochodow oraz od posiadanych zobowiazan kredytowych i stalych wydatkow. Do zobowiazan zaliczamy wszelkie kredyty i pozyczki (splacane w ratach), a takze takie produkty jak karty kredytowe i limity w rachunkach osobistych (debety). Stale wydatki jakie banki analizuja przy wyliczeniu zdolnosci kredytowej to tzw. koszty utrzymania (ich wielkosc zalezy od ilosci osob w rodzinie), wydatki zwiazane z utrzymaniem mieszkania/domu. Czesto banki uwzgledniaja rowniez inne wydatki, ktore oczywiscie maja charakter staly np. zwiazane z utrzymaniem samochodu, skladki polis ubezpieczeniowych, rowniez takie jak czesne za szkole, czy przedszkole. Wplyw poszczegolnych skladnikow na poziom zdolnosci kredytowej jest oczywisty – im wiecej zarabiamy, tym wieksza zdolnosc, im wiecej mamy wydatkow tym ta zdolnosc spada.

Szukajac kredytu nalezy najpierw sprawdzic jaka mamy zdolnosc kredytowa, a jesli rzeczywiscie dostepna kwota kredytu nie jest wystarczajaca, to trzeba poszukac mozliwosci zwiekszenia zdolnosci. Aby zwiekszyc nasza zdolnosc kredytowa najprosciej jest zmniejszyc swoje stale wydatki, bo jednak szybkie zwiekszenie dochodow moze byc jednak trudniejsze. Zmniejszenie obciazen najlepiej zaczac od produktow kredytowych. Najlepiej zaczac od tych zobowiazan, ktore posiadaja najwieksza miesieczna rate, czyli glownie kredyty ratalne, ktorych splata jest z reguly rozlozona na krotki czas, co przy wysokim oprocentowaniu generuje wysoka rate. Jesli posiadamy maly kredyt np. 2 000 zl z rata ok. 250 zl, to splacajac go wczesniej podwyzszamy nasza zdolnosc o ok. 50 000 zl. To samo moze dotyczyc posiadanych kart kredytowych i debetow w koncie. Jesli przysluguja nam wysokie limity takich produktow, a nie wykorzystujemy ich, to dobrym rozwiazaniem jest albo zmniejszenie tych limitow, albo ich calkowite zamkniecie. Jesli mamy wiele drobnych zobowiazan, to dobrze ustalic ze swoim doradca, ktore z tych produktow nalezaloby zamknac, a ktore zostawic. Wszystko w miare naszych mozliwosci finansowych.
Inna mozliwoscia zwiekszenia zdolnosci jest zwiekszenie poziomu dochodow. Jesli nie mamy zadnych dodatkowych zrodel dochodow, ktore moga byc zaakceptowane przez bank, to mozna sprobowac dolaczyc dodatkowych kredytobiorcow, ktorzy doloza swoj dochod do ustalenia poziomu zdolnosci. Oczywiscie najczesciej w takich sytuacjach z „pomoca” przychodza rodzice (lub na odwrot – dzieci rodzicom). Tacy wspolkredytobiorcy sa bez problemu akceptowani przez bank. Mniej przychylniej banki patrza w takiej sytuacji na rodzenstwo, nie mowiac o osobach zupelnie nie spokrewnionych, jesli osoby te nie sa/nie beda wspolwlascicielami kredytowanej nieruchomosci. Dolaczenie do kredytu rodzicow moze generowac jeszcze jeden problem – z reguly w takich sytuacjach splata kredytu bedzie rozlozona jednak na krotszy okres, gdyz maksymalny okres kredytu dostosowuje sie do wieku najstarszego kredytobiorcy. To oczywiscie podniesie miesieczna rate kredytu. Tak wiec jesli nasza zdolnosc kredytowa nie jest wystarczajaca zawsze warto ustalic z doradca ewentualne mozliwosci jej zwiekszenia poprzez zmniejszenie wydatkow czy dolaczenie innych osob do kredytu.

Zdolnosc kredytowa – przyklady przy 2500, 4000 i 8000 zl dochodu

Zdolnosc zalezy od wielu czynnikow (ilosc osob w rodzinie, posiadanych zobowiazan, wydatkow, rodzaju i powierzchni nieruchomosci, itp.). Jesli do kredytu przystepuje jedna osoba i nie posiada ona zadnych zobowiazan i stalych wydatkow, to w zaleznosci od banku jej zdolnosc moze sie wahac przy dochodach 2 500 zl netto od 160 000 zl do nawet 260 000 zl. Przy dochodach 4 000 zl osoba taka moze liczyc na kredyt na poziomie ok. 360 000 – 440 000 zl.  Dochod 8 000 zl zapewni takiej osobie kredyt w granicach ok. 900 000 zl.

Taki sam dochod w przypadku malzenstwa (bez dzieci) zapewni juz mniejsza dostepna kwote kredytu. Przy 2 500 zl netto wspolnego dochodu, dwie osoby moga zaciagnac od ok. 70 000 zl do 170 000 zl. Kredytu. Wspolny dochod na poziomie 4 000 zl umozliwi uzyskanie kredytu w przedziale 290 000 zl – 420 000 zl. Malzenstwo zarabiajace wspolnie 8 000 zl bedzie moglo starac sie o kredyt w wysokosci podobnej do jednej osoby, czyli rowniez ok. 900 000 zl.

Oczywiscie przyklady te pokazuja w bardzo duzym przyblizeniu mozliwa zdolnosc kredytowa. Prosze pamietac, ze zdolnosc kredytowa bedzie malec wraz posiadanymi dodatkowymi wydatkami (zobowiazaniami, dziecmi, wielkoscia mieszkania czy domu itp. ). Ale powyzsze przyklady pokazuja, ze im mniejszy dochod tym wieksze znaczenie dla zdolnosci maja stale wydatki, chocby zwiazane z iloscia osob w gospodarstwie domowym. Przy wyzszych dochodach o zdolnosci kredytowej beda glownie decydowac posiadane zobowiazania kredytowe.

Czy marze banku mozna negocjowac ?

Tak. Na rynku funkcjonuje wiele bankow, ktore udzielaja kredyty hipoteczne. Kazdy z bankow roznie ustala swoja oferte cenowa. Na marze ma wplyw wiele czynnikow, w tym dodatkowych produktow z oferty banku. Dlatego rozne sa takze proponowane przez poszczegolne banki marze. W sytuacji funkcjonujacej konkurencji na rynku warto wiec podjac rozmowy w tym zakresie. Dla banku dodatkowe produkty zapewniaja dodatkowy przychod. Jesli nie mamy w odwodzie tanszej konkurencji, mozna wiec zaproponowac bankowi skorzystanie z jakiegos dodatkowego produktu w zamian za obnizke marzy. Bank udzielajac kredytu na dlugi okres czasu liczy rowniez na dlugoletnia wspolprace z klientem. Tak wiec propozycja wiekszego zwiazania sie z bankiem (poprzez konto, przelewy wynagrodzenia, przeniesienie karty kredytowej, przeniesienie oszczednosci itp. ), moze byc dodatkowym argumentem w negocjacjach. Nie zapominajmy rowniez o tym, ze jesli juz podpiszemy umowe z bankiem, to nie oznacza to, ze w trakcie splaty kredytu nie mozna podjac negocjacji w zakresie zmiany warunkow umowy. W takich negocjacjach na pewno pomoze nam dobra dotychczasowa wspolpraca z bankiem czy zmieniajace sie oferty dla nowo udzielanych kredytow. Czasem nawet banki same proponuja swoim klientom posiadajacym juz funkcjonujace kredyty obnizenie marzy w zamian za skorzystanie z nowych produktow wprowadzonych do oferty. Warto wtedy poswiecic troche czasu na zapoznanie sie z takimi rozwiazaniami, gdyz moze nam to przyniesc calkiem spore oszczednosci.

Ryzyko zwiazane z kredytem hipotecznym – utrata pracy, niezdolnosc do pracy

Kredyt hipoteczny zaciagamy na wiele lat. Najczesciej na 30 lat. Nigdy nie wiemy co wydarzy sie jutro, a co dopiero na przestrzeni kilkunastu, czy kilkudziesieciu lat. Oczywiscie zaciagajac zobowiazanie jedno jest pewne – dlug trzeba bedzie oddac, niezaleznie od tego co wydarzy sie w przyszlosci. Dlatego, tak jak w kazdej dziedzinie dobrze zastanowic sie co sie stanie w przypadku nieprzewidzianych zdarzen losowych. Co bedzie jak strace prace? Co bedzie jesli wydarzy sie jakis wypadek i przez dluzszy czas nie bede mogl pracowac? Co bedzie z rodzina, mieszkaniem jak umre? W przypadku kredytu, strony umowy niestety nie sa na rownych prawach. Bank, ze wzgledu na zabezpieczenie jakie posiada zawsze odzyska dlug. Ale taka jest konstrukcja kredytu, to kredytobiorca powinien sie zabezpieczyc na ewentualne zdarzenia losowe. Ten sam dylemat powinnismy miec nawet nie posiadajac kredytu. Wariantow zabezpieczenia sie na taka ewentualnosc jest wiele. Czesc z nich podsuwaja same banki jako uzupelnienie oferty produktowej do kredytu hipotecznego – ubezpieczenie splaty kredytu na wypadek smierci, na wypadek niezdolnosci do pracy, od ryzyka utraty pracy. Zaciagajac kredyt mozemy od razu „wykupic” polise. Czasem nie mamy zbytniego wyboru, poniewaz ubezpieczenia te sa polaczone z kredytem (w zamian za brak prowizji za udzielenie kredytu). Oczywiscie jesli mialbym zaplacic prowizje lub sie ubezpieczyc to zawsze lepiej wybrac to drugie. Skoro mam wydac pieniadze, to lepiej miec cos z tego. Tylko czy da sie ubezpieczyc od wszystkiego? W sumie mozna, ale to dosc kosztowne. Wielu klientow nawet sie nie zastanawia nad takim kwestiami, wychodza z zalozenia, ze nic im sie nie stanie i niczym nie ryzykuje. Nie jest to rozsadne podejscie. Niektorzy klienci chca byc ubezpieczeni. Fakt posiadania polisy daje im poczucie bezpieczenstwa. Inni wola nie ponosic kosztow utrzymania polisy i kazda dodatkowa zlotowke przeznaczac na wczesniejsza splate kredytu. Innym poczucie bezpieczenstwa daje posiadanie oszczednosci, na tzw. „czarna godzine”. Ktora wersja jest najlepsza? oczywiscie kazda, w przeciwienstwie do calkowitego ignorowania ewentualnych nieprzewidzianych zdarzen. Nie zapominajmy, ze problemem w przypadku zdarzenia losowego nie jest tylko splata rat kredytu, ale przeciez trzeba oplacic inne rachunki, kupic jedzenie, ubrania dla siebie, malzonka, dzieci… Posiadanie oszczednosci zapewni „przetrwanie” na wypadek np. utraty pracy, czy dluzszej przerwy w pracy. Ale juz mniej pomoze na wypadek smierci. Polisa na zycie zapewni odszkodowanie. Ale polisa, ktora zapewni splate calego kredytu to jednak spory wydatek na oplacenie jej skladek. Jesli wszystkie srodki przeznaczamy na szybsza splate kredytu, to wtedy przewaznie nie mamy ubezpieczenia ani oszczednosci. Wtedy jakiekolwiek zdarzenie losowe bedzie problemem z biezaca plynnoscia finansowa, nawet przy malej racie kredytu. Osobiscie jestem zwolennikiem „zlotego srodka”. Czesc ryzyka ubezpieczam i dodatkowo posiadam oszczednosci. Oczywiscie wywazenie tych proporcji zalezy od indywidualnej sytuacji rodzinnej i finansowej, od kwoty kredytu i poziomu wyjsciowego wkladu wlasnego. Punktem wyjscia do zaplanowania takiego „zabezpieczenia” powinno byc okreslenie naszych miesiecznych wydatkow minimum (rata kredytu i inne stale wydatki). Kolejny krok to okreslenie ile miesiecy powinnismy miec zabezpieczone (np. w wyniku utraty pracy, dluzszej choroby), aby moc w miare na spokojnie przetrwac ten okres. To prosty sposob na okreslenie minimalnego poziomu oszczednosci z przeznaczeniem na tzw. „czarna godzine”. Do takich oszczednosci dobrze jeszcze zabezpieczyc sie na wypadek smierci. Kwestia kto i na ile ma byc ubezpieczony to juz indywidualna decyzja, ktora powinna byc uzalezniona od sytuacji rodzinnej, podzialu dochodow, kwoty kredytu itp.

Moja rada– warto zastanowic sie jak poradzimy sobie w przypadku nieprzewidzianych zdarzen i sprobowac sie na taka ewentualnosc przygotowac, chociazby czysto hipotetycznie.

Bank polski, czy z kapitalem zagranicznym – czy jest jakas roznica lub ryzyko ?

Fakt pochodzenia kapitalu banku nie ma zadnego znaczenia przy zaciaganiu kredytu. Obecnie w Polsce wszystkie banki udzielajace kredytow hipotecznych, dzialaja na podstawie polskiej licencji bankowej.  Wszystkie wiec dzialaja na podstawie tych samych przepisow prawnych i podlegaja tym samym przepisom i instytucjom kontrolujacym ich dzialalnosc. Nie ma wiec zadnych roznic w tym zakresie. Najwazniejszym dokumentem jaki podpiszemy jest umowa kredytowa. Niezaleznie od tego jaki jest kapital banku, to jej tresc musi byc zgodna z obowiazujacymi przepisami prawa (czy to cywilnego, bankowego, ochrony konkurencji i konsumenta i wieloma innymi).

 Wazne – jezeli mamy zawarta umowe, to jej tresc nie moze zostac zmieniona bez naszej zgody nawet w przypadku zmiany wlasciciela (pochodzenie kapitalu) banku.

Niedawno mielismy sytuacje przejecia Banku Nordea przez Bank PKO BP. Bank z kapitalem zagranicznym zmienil wlasciciela na bank z kapitalem polskim. W tej sytuacji wszystkie umowy  zawarte z Bankiem Nordea dalej obowiazuja (w niezmienionej formie) z tym, ze ich strona jest teraz Bank PKO BP. Jak widac nie ma tu zadnych roznic, z jakim bankiem sie zwiazalismy umowa kredytowa. Istotne sa tylko jej warunki i szczegolowe zapisy.

10 pytan do doradcy – o co sie spytac na pierwszej rozmowie ?

Zamiast od pytan proponowalbym bardziej klientom zaczac od opowiadania. Dobrze przedstawic doradcy swoja sytuacje finansowa, rodzinna, plany i zamiary odnosnie transakcji jaka planujemy. Dobry doradca widzac calosc przedstawionej sytuacji bedzie mogl dokladniej okreslic nasze mozliwosci w danym banku, ewentualnie bedzie mogl zaproponowac korekte naszych planow, ktora moze byc bardziej atrakcyjna finansowo. W sytuacjach niejasnych bedzie mogl rowniez okreslic mozliwe warianty rozwiazan, tak aby szczesliwie doprowadzic do sukcesu nasz glowny cel – posiadanie wlasnego mieszkania lub domu.

 Na pewno z pierwszego spotkania dobrze wyjsc z wiedza na temat :

• naszych mozliwosci w danym banku
• dostepnej kwoty kredytu
• wielkosci raty kredytu
• kosztow wszystkich ewentualnych dodatkowych produktow
• wysokosci oprocentowania i jego skladowych (poziomu marzy)
• wymogow, w tym dokumentacyjnych jakie musimy spelnic w danym banku aby otrzymac kredyt
• lacznego czasu jaki bedzie potrzebny do uzyskania kredytu ( decyzja banku i czas do faktycznej wyplaty kredytu)

 Powinnismy wiedziec o ewentualnych problemach, czy zagrozeniach jakie w naszej sytuacji moga wystapic przy wydawaniu decyzji kredytowej.

 Wazna kwestia – powinnismy wyjsc ze spotkania ze swiadomoscia, ze trafilismy w dobre rece i mozemy zaufac naszemu doradcy w doborze odpowiedniej dla nas oferty, powierzeniu mu opieki nad naszym wnioskiem kredytowym. Jesli tego zaufania (niektorzy to nazywaja „chemia”) nie bedzie, to proponuje poswiecic troche wiecej czasu i spotkac sie z innym pracownikiem banku. Jesli mamy zaufanie do doradcy, to jestem pewny, ze uzyskanie kredytu bedzie bardziej proste i przejrzyste.

Wycena nieruchomosci – kto za to placi ?

Bank udzielajac kredytu jest zobowiazany do okreslenia wartosci zabezpieczenia naszego mieszkania, czy domu. Jest to indywidualna decyzja banku okreslona w wewnetrznych procedurach. Obecnie banki w okresleniu wartosci posilkuja sie opinia rzeczoznawcy, ktory pobiera za ta czynnosc  wynagrodzenie. Mozliwosci wyceny sa dwie. Pierwsza, to bank zleca wspolpracujacym z nim rzeczoznawcom okreslenie wartosci. Druga, to klient jest zobowiazany do przedlozenia bankowi wyceny wykonanej przez rzeczoznawce. Oczywiscie niezaleznie od wersji to klient ponosi koszt wykonania takiej wyceny tzn. placi stawke uzgodniona odgornie przez bank, albo sam dogaduje sie w kwestii jej wysokosci z rzeczoznawca. Banki maja czesto wynegocjowane z rzeczoznawcami nizsze stawki za wyceny ze wzgledu na ilosc zlecen. Czasem tez wprowadzaja promocje zwiazane z kosztem wycen. Moze to byc np. calkowite anulowanie takiej oplaty, czy oddanie jej klientowi po podpisaniu z bankiem umowy kredytowej.

Kiedy kredyt wyplacany jest w calosci, a kiedy w transzach ?

Forma wyplaty zalezy od transakcji jaka finansujemy kredytem. Z wyplata kredytu w calosci mamy do czynienia glownie w przypadku zakupu nieruchomosci (mieszkania, domu, dzialki) na rynku wtornym. Wtedy zaplata calej ceny musi odbyc sie od razu po podpisaniu aktu notarialnego. Jednorazowo wyplaca sie rowniez kredyty refinansowe, czyli przeznaczone na splate innych kredytow. W sporadycznych przypadkach zakupu z rynku wtornego, kredyt wyplaca sie w dwoch ratach. Ma to miejsce gdy kupujemy nieruchomosc, ktora obciazona jest kredytem zaciagnietym przez sprzedajacego. Wtedy niektore banki najpierw wyplacaja czesc kredytu, ktora splaca kredyt sprzedajacego. Po zlozeniu wniosku o wykreslenie dotychczasowej hipoteki pozostala czesc kredytu wyplacana jest sprzedajacemu. Kredyty, ktore przeznaczone sa na zakup mieszkania w trakcie budowy oraz te przeznaczone na budowe domu zawsze wyplacane sa w transzach. Bank na wniosek klienta uruchamia kolejne transze w miare postepow prac budowlanych.

Co to jest weksel in blanco ?

Weksel do dokument jaki dluznik wystawia swojemu wierzycielowi w celu zabezpieczenia splaty swojego zobowiazania. Weksel z wpisana na nim kwota zobowiazuje dluznika (wystawce weksla) do zaplaty dokladnie wskazanej na nim kwoty. W przypadku kredytu kredytobiorca wystawia weksel bankowi, a bank dzieki niemu ma zabezpieczona splate kredytu.Weksel in blanco Weksel in blanco charakteryzuje sie tym, ze nie wpisujemy na nim konkretnej kwoty jaka bank na jego podstawie moze od nas zadac do zaplaty. Wynika to z faktu, ze bank nie wie czy i jaka dokladnie kwote bedzie musial ewentualnie dochodzic do zaplaty od kredytobiorcy. Dlatego wlasnie na wekslu nie wpisuje sie kwoty. Wystawiajac weksel in blanco nalezy pamietac, ze powinna wraz nim zostac podpisana (przez klienta i bank) deklaracja wekslowa, czyli dokument okreslajacy co i jakim przypadku bank moze dopisac na wekslu jesli bedzie musial wykorzystac weksel do odzyskania dlugu. W ostatnich latach weksel byl bardzo rzadko stosowany przez banki jako zabezpieczenie kredytow. Jednak od grudnia br. stanie sie on coraz czestszym dokumentem zabezpieczajacym udzielone kredyty hipoteczne. Wynika to z faktu, ze przestal (w wyniku zmiany prawa) obowiazywac bankowy tytul egzekucyjny i klienci nie beda juz skladac przy podpisywaniu umowy oswiadczen o poddaniu sie egzekucji przy wykorzystaniu tego wlasnie tytulu. Dlatego wlasnie instrument w postaci weksla bedzie nieodzownym elementem kazdej umowy kredytowej. W przypadku wysokich kwot kredytu bedzie niestety konieczne podpisanie w formie notarialnej oswiadczenia o poddaniu sie egzekucji, co niestety bedzie wymagalo poniesienia przez kredytobiorce dodatkowych kosztow uzyskania kredytu.

Co nalezy zrobic kiedy kredyt zostanie splacony ?

Oczywiscie, poza zapewne swietowaniem tego faktu, nalezy pamietac, aby uzyskac z banku zaswiadczenie o calkowitej splacie kredytu wraz ze zgoda na wykreslenie hipoteki z naszej ksiegi wieczystej. Taka zgode nalezy wraz z wnioskiem o wykreslenie hipoteki zlozyc do wlasciwego sadu wieczysto- ksiegowego. W tym momencie pojawi sie juz ostatnia oplata zwiazana z naszym kredytem – 100 zl oplaty sadowej za rozpatrzenie naszego wniosku. Na podstawie tego wniosku sad dokona wykreslenia hipoteki z ksiegi wieczystej.

 Zapewne trzeba bedzie sie zastanowic na co wydamy srodki, ktore dotychczas co miesiac przeznaczalismy na oplacenie raty kredytu – moze kolejny kredyt 🙂