Projekt domu – co powinien zawierać, żeby uzyskać pozwolenie na budowę?

Każdy projekt budowlany musi zawierać w sobie szereg szczegółowych informacji z poszczególnych etapów przyszłej budowy, zgromadzonych przez waszego architekta lub was samych. „Książka”, którą złożycie w Wydziale Architektury Starostwa Powiatowego lub Urzędzie Miasta jako załącznik, musi przede wszystkim spełniać kryteria wynikające z Rozporządzenia Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej, z dnia 25 kwietnia 2012 r., w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego. Całe rozporządzenie znajdziecie → tutaj. Po wejściu nowego prawa budowlanego pojawiło się Rozporządzenie Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dna 22 września, uzupełniające wytyczne co do zakresu i formy projektu budowlanego. Więcej informacji znajdziecie → tutaj. Przygotowując projekt budowlany, należy więc przestudiować oba dokumenty. Na szczęście osobą, która powinna mieć zapisy rozporządzenia w jednym palcu, jest architekt (projektant) składający nasz projekt.

Bez względu na to, czy nasz dom powstanie na kanwie gotowego projektu z katalogu, czy będzie rezultatem indywidualnej koncepcji, prawo jest jedno dla wszystkich. Jednak kwestia interpretacji przepisów pozostaje nadal dość szeroka. Sprawa dotyczy zarówno architektów jak i samych urzędników weryfikujących nasz wniosek wraz z załącznikami. Jak by porównać podobne albo wręcz te same projektu złożone w kilku różnych urzędach, pewnie każdy wymagałby innych uzupełnień. Więcej informacji na temat samego pozwolenia na budowę znajdziecie tutaj → Pozwolenie na budowę – pytania i odpowiedzi.

Zanim napisze, co powinien zawierać kompletny projekt budowlany domu jednorodzinnego, muszę zaznaczyć wam wyraźną różnicę pomiędzy projektem gotowym a tym wykonanym na indywidualne zamówienie. Przy projekcie indywidualnym po pierwsze, drugie i trzecie nie interesuje was prawie nic. Wszystkie etapy od przygotowania koncepcji, po złożenie wszystkiego w jeden dokument gotowy pod kątem uzyskania pozwolenia, wykonuje jeden architekt lub biuro architektoniczne. Podpisując upoważnienie waszemu projektantowi, możecie również uniknąć wizyty w urzędzie i konieczności uzupełnienia ewentualnych błędów lub pomyłek. Konsekwencją wyboru rozwiązania indywidualnego, jest niemal całkowite scedowanie odpowiedzialności na architekta. Pozwolenie na budowę wcześniej czy później dostaniecie do rąk własnych.

Decydując się na projekt gotowy z katalogu kupujecie jedynie „połówkę jabłuszka”, do której należy dobrać drugą część, dopasowaną do warunków panujących na waszej działce budowlanej.

Zakup nawet najbardziej dopasowanego projektu gotowego, nie da wam możliwości złożenia wniosku o pozwolenie na budowę. Przed odwiedzeniem Wydziału Architektury Starostwa Powiatowego lub Urzędu Miasta, należy skorzystać z usług lokalnego uprawnionego architekta, który dokona adaptacji projektu do lokalnych warunków. Do obowiązków architekta należy m.in.

• dostosowanie projektu do wytycznych zawartych w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego lub Warunków Zabudowy
• dostosowanie fundamentów do warunków gruntowo – wodnych ( w niektórych starostwach wymagają badań geologicznych )
• projekt zagospodarowania działki
• wyznaczenie obszaru oddziaływania
• dostosowanie do uwarunkowań lokalizacyjnych działki

• ewentualne zmiany usytuowania okien

Dopiero taki projekt, przystosowany do warunków panujących na naszej działce można złożyć w Starostwie lub Urzędzie Miasta wraz z innymi załącznikami wymaganymi do pozwolenia lub zgłoszenia.

Wszystkie obowiązki związane z kompletowaniem dokumentacji projektowej leżą po waszej stronie. Od waszego zaangażowania i poświęcenia zależy, jak szybko uzyskacie pozwolenie.

To wszystko brzmi bardzo poważnie, ale chciałabym wyraźnie zaznaczyć, że proces przygotowania samego wniosku i wymaganych prawnie załączników w przypadku domu jednorodzinnego jest stosunkowo proste. Dużą rolę odgrywa dostępność i jakość informacji zamieszczonych w waszych wydziałach architektonicznych. W moim przypadku mogę zaliczyć się do grona osób uprzywilejowanych, gdyż pracownicy wydziału architektury mojego powiatu, przygotowali dla swoich przyszłych mieszkańców, bardzo klarowny i pomocy „Poradnik inwestora”. Dzięki wskazówkom w nim zawartym krok po kroku możemy w sposób bezstresowy przejść przez proces kompletowania dokumentacji do pozwolenia na budowę. Jeżeli jesteście ciekawi jak wygląda cały poradnik kliknijcie zdjęcie poniżej.

Co powinien zawierać projekt budynku mieszkalnego jednorodzinnego

Każdy projekt złożony jako załącznik do wniosku powinien zawierać wszystkie podstawowe informacje zamieszczone na stronie tytułowej:

• nazwę, adres i kategorię obiektu budowlanego oraz jednostkę ewidencyjną, obręb i numery działki ewidencyjnej, na których obiekt będzie usytuowany
• imię i nazwisko oraz adres inwestora
• nazwa jednostki projektowej ( imię i nazwisko oraz adres siedziby architekta/biura architektonicznego)
• wykaz uprawnionych projektantów z poszczególnych kategorii: architektura, konstrukcja, instalacje sanitarne, instalacje elektryczne, wraz z firmowymi pieczątkami i własnoręcznym podpisem

Na stronie główniej powinna znaleźć się również informacja dotycząca ilości ponumerowanych kartek.

Takie informacje zawarte są w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego lub Warunkach Zabudowy. Oba dokumenty można otrzymać w waszych gminach. Niestety nie są dostępne od ręki. W przypadku MPZP, należy wypełnić wniosek i czekać do miesiąca. Jeżeli rada gminy nie uchwaliła na waszym terenie MPZG, należy wystąpić o wydanie Warunków Zabudowy, co może trwać nawet kilka miesięcy. Na szczęście o warunki możecie wystąpić jeszcze zanim w ogóle staniecie się właścicielami działki. To bardzo obszerny temat, godny uwagi, ale na osobny artykuł. Jeżeli czytacie dzisiejszy post, zakładam, że macie jedno albo drugie. Dokumenty podpięte do projektu nie muszą być oryginałami. Jednak każda strona powinna być ostemplowana „za zgodność z oryginałem” i podpisana przez architekta.

Jako inwestorzy macie prawo i obowiązek wystąpić do właścicieli poszczególnych sieci o wydanie warunków technicznych, na podstawie których będziecie mogli się do nich przyłączyć. Może to zrobić jedynie prawny właściciel działki budowlanej. Jeżeli uzyskaliście wszystkie możliwe warunki, należy w całości dołączyć je do dokumentacji projektowej. W tym przypadku również nie muszą to być oryginały. Każdą stronę należy ostemplować i podpisać.

Każdy architekt może stworzyć i zaprojektować wasz dom, ale nie każdy ma uprawnienia do projektowania bez ograniczeń, wymaganych w budownictwie jednorodzinnym i nie tylko. Jednym z dokumentów obowiązkowych jest właśnie kopia uprawnień budowlanych. Kolejnym jest kopia przynależności projektanta do Okręgowej Izby Architektów oraz oświadczenie projektanta. Uprawnienia projektanta powinny być jasno określone w Decyzji wystawionej przez Izbę Architektów. Oświadczenie samego architekta powinno dotyczyć głównie zgodności projektu z obowiązującymi przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej.

Opinia Geologa jest dokumentem coraz częściej wymaganym do wniosku o pozwolenie na budowę. Nie jest to jednak tak powszechna procedura, jak moim zdaniem powinna być. Każdy inwestor, zanim podejmie jakąkolwiek decyzję związaną z budową domu, powinien zainwestować w badania geotechniczne. Dlaczego warto wydać kilka stów? Przed jakim zagrożeniem mogą nas ustrzec? Wszystkie informacje i odpowiedzi znajdziecie w poście, poświęconym w całości → badaniom geotechnicznym gruntu. Nieoficjalnie opinia geologa dołączona do projektu podnosi wartość merytoryczną całej dokumentacji i zwiększa szanse na pozytywne rozpatrzenie naszej sprawy  😉

Informacje dotyczące bezpieczeństwa i ochrony zdrowia to kolejny dokument, który musi się znaleźć w waszej dokumentacji. Powinien zawierać informacje dotyczące zakresu i kolejności realizacji robót. Jak powinno wyglądać urządzenie zaplecza i placu budowy, roboty ziemne, roboty budowlano-montażowe. Należy wymienić potencjalne zagrożenia, jakie mogą pojawić się podczas robót budowlanych oraz przedstawić sposób zapobiegnięcia teoretycznym niebezpieczeństwom.

Projekt zagospodarowania działki powinien zawierać kilka bardzo istotnych informacji. Oprócz podstawy opracowania, danych wyjściowych oraz opisu przedmiotu inwestycji i lokalizacji obiektu, architekt ma obowiązek przedstawić stan istniejącego zagospodarowania działki i projektowane zagospodarowanie działki. Konieczne jest określenie wpływu planowej inwestycji na środowisko oraz bezpieczeństwo i zdrowie ludzi. Najważniejsze jednak jest określenie oddziaływania inwestycji. Projektant musi uzasadnić, że nasz przyszły dom nie będzie miał negatywnego wpływu na tereny sąsiednie w zakresie: elementów zagospodarowania terenu, w zakresie ochrony przeciwpożarowej, w zakresie emisji hałasu, drgań, promieniowania elektromagnetycznego itp.

Tutaj sprawa jest bardzo prosta. Wasz architekt adaptujący projekt gotowy lub projekt indywidualny musi pokazać zagospodarowanie działki na waszej mapie do celów projektowych.

Oprócz ogólnych informacji na temat lokalizacji, warunków terenowo-prawnych, celu i zakresu opracowania, architekt powinien dokładnie opisać:

• jakie przeznaczenie, formę i funkcję będzie pełnić obiekt?
• dostosowanie do krajobrazu i istniejącej zabudowy
• jakie zostaną zastosowane rozwiązania dotyczące urządzeń instalacji technicznych?

Kolejne części powinny zawierać:

• parametry techniczne budynku
• program użytkowy
• zestawienie wszystkich pomieszczeń w waszym domu

Rozwiązania konstrukcyjno-materiałowe:

• rodzaj fundamentu
• z czego ściany zewnętrzne i wewnętrzne?
• jaki dach?
• jakie elementy wykończenia budynku?
• jaka izolacja?
• jakie wykończenie ścian, podłóg i sufitów?
• jakie okna, drzwi, bramy, ogrodzenie?

Poza tym należy podać informację na temat:

• gospodarki cieplnej budynku
• zestawienie szczegółowe warstw
• zasadnicze elementy wyposażenia instalacyjnego
• kategorie geotechniczną budynku
• zagadnienia BHP
• warunki wykonania robót budowlano-montażowych
• warunki ochrony przeciwpożarowej

W tej części powinien znaleźć się przede wszystkim rzut całego budynku z wyraźnym opisem poszczególnych pomieszczeń i ich przeznaczeniem, rzut dachu, przekroje budynku z obu stron również dokładnie opisane, rzuty elewacji wschodniej/zachodniej i północnej/południowej oraz zestawienie okien i drzwi.

To jedna z najważniejszych części całego projektu budowlanego i najobszerniejsza. Powinna rozpocząć się od dokumentów i oświadczenia potwierdzającego kompetencje i uprawnienia inżyniera X, do projektowania bez ograniczeń w specjalności konstrukcyjno-budowlanej.

Opracowanie konstrukcyjne powinno obejmować:

• schematy konstrukcyjne – rzut fundamentów, rzut ścian i słupów parteru, rzut więźby dachowej, przekroje
• obliczenia statyczne – obliczenia więźby, podciągów, słupów, fundamentów

Jeżeli zleciliście wcześniej badania geotechniczne, to wyniki powinny znaleźć się nie tylko w części konstrukcyjnej jako informacja o warunkach gruntowych, ale przede wszystkim posłużyć w procesie obliczeń całej konstrukcji.

Projekt konstrukcyjny to bardzo rozległy dokument. Zawężając jego zasięg, każde tego typu opracowanie powinno zawierać:

• stronę tytułową
• wspomniane na początku dokumenty i oświadczenie
• spis zawartości
• opis techniczny
• plan BIOZ
• obliczenia statyczne
• rysunki

Opis techniczny powinien zawierać informację dotyczące przedmiotu, podstawy, celu i zakresu opracowania.  Informację z zakresu Bezpieczeństwa i Ochrony Zdrowia powinny obejmować podstawę prawną, zakres robót dla całego zamierzenia budowlanego oraz kolejność realizacji poszczególnych robót. Wskazanie elementów zagospodarowania działki lub terenu, które mogą stwarzać zagrożenie bezpieczeństwa i zdrowia ludzi, zasady bezpośredniego nadzoru nad pracami, przechowywanie materiałów, wymogi dotyczące rusztowań, zabezpieczenie przed porażeniem prądem itp.

Obliczenia statyczne to zbiór informacji np. obliczeń elementów drewnianych, wymiarowanie elementów żelbetowych, wymiarowanie fundamentów itp.

Część poświęcona instalacjom sanitarnym powinna zawierać dokumenty i oświadczenia o posiadaniu uprawnień do projektowania bez ograniczeń w specjalności instalacyjnej w zakresie sieci, instalacji i urządzeń cieplnych, wentylacyjnych, gazowych, wodociągowych i kanalizacyjnych.

Część opisowa powinna posiadać:

• opis techniczny instalacji wodno-kanalizacyjnej
• opis techniczny centralnego ogrzewania
• opis techniczny instalacji gazowej
• opis techniczny wentylacji grawitacyjnej
• przyłącza do sieci zewnętrznej
• charakterystykę ekologiczną budynku
• charakterystykę energetyczną budynku
• analizę możliwości racjonalnego wykorzystania wysokoefektywnych systemów alternatywnych zaopatrzenia w energię i ciepło
• warunki wykonania i odbioru poszczególnych instalacji

Część graficzna to:

• rzut parteru i poddasza (jeśli dotyczy) wraz z projektem wewnętrznej instalacji wody
• rzut parteru i poddasza (jeśli dotyczy) wraz z projektem wewnętrznej instalacji kanalizacji sanitarnej 
• rzut parteru i poddasza (jeśli dotyczy) wraz z projektem instalacji centralnego ogrzewania
• rzut parteru i poddasza (jeśli dotyczy) wraz z projektem wewnętrznej instalacji gazowej

Podobnie jak w przypadku pozostałych instalacji, projekt powinien zawierać kopie uprawnień budowlanych inżyniera X, do projektowania bez ograniczeń w specjalności instalacyjnej w zakresie sieci, instalacji i urządzeń elektrycznych i elektroenergetycznych.

Część opisowa powinna składać się z opisu technicznego i obliczeń technicznych.

Opis techniczny powinien zawierać informacje z zakresu:

• przedmiotu opracowania
• podstawy opracowania
• podstawowych wskaźników elektroenergetycznych
• przyłączy elektroenergetycznych i pomiaru energii
• wewnętrznej linii zasilającej
• sieci i urządzeń telekomunikacyjnych
• tablicy TM
• systemu ochrony od porażeń
• ochrony przepięciowej

Sama instalacja elektryczna to:

• instalacja oświetleniowa
• instalacja oświetlenia zewnętrznego
• instalacja siły
• instalacja ochrony od porażeń i połączeń wyrównawczych
• instalacja TV-SAT
• instalacja videodomofonowa
• instalacja piorunochronna

Opis wykonania instalacji wewnętrznych powinien zawierać układ przewodów i kabli oraz sposób instalowania osprzętu.

Obliczenia techniczne to głównie :

• wyznaczenie mocy zainstalowanej i szczytowej
• dobór zabezpieczeń i przewodów
• sprawdzenie skuteczności ochrony przeciwpożarowej
• obliczenia zwarciowe
• sprawdzenie spadku napięć

Rysunki dołączone do projektu instalacji elektrycznych to przede wszystkim tabela oznaczeń branżowych, schemat energetyczny, schemat tablicy mieszkaniowej (TM), schemat instalacji piorunochronnej i poł. wyrównawczych, rzut parteru i poddasza (jeśli dotyczy) z naniesioną instalacją elektryczną oraz rzut dachu z naniesioną instalacją piorunochronną.

Pamiętajcie, że projekt budowlany jest załącznikiem do wniosku o pozwolenie na budowę. Najczęściej popełniane błędy występują jednak już na etapie wypełniania wniosku, co może znacznie wydłużyć uzyskanie pozwolenia. Raz jeszcze przypomnijmy sobie najważniejsze dokumenty, które musimy przedłożyć w Wydziale Architektury:

• wniosek o pozwolenie na budowę lub zgłoszenie
• cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi podpisane przez osobę sporządzającą projekt (architekta) i posiadającą stosowne uprawnienia budowlane
• zaświadczenie projektanta (projektantów) o wpisie na listę członków właściwej izby samorządu zawodowego aktualne na dzień opracowania projektu budowlanego
•  MPZP lub decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana, zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
• oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane
• pełnomocnictwo (jeżeli ustanowiono pełnomocnika)
• dowód uiszczenia opłaty skarbowej dotyczącej pozwolenia na budowę lub zgłoszenia (dom jednorodzinny jest zwolniony z opłat)
• dowód uiszczenia opłaty skarbowej od pełnomocnictwa