Projekt domu – co powinien zawierać, żeby uzyskać pozwolenie na budowę?

Kazdy projekt budowlany musi zawierac w sobie szereg szczegolowych informacji z poszczegolnych etapow przyszlej budowy, zgromadzonych przez waszego architekta lub was samych. „Ksiazka”, ktora zlozycie w Wydziale Architektury Starostwa Powiatowego lub Urzedzie Miasta jako zalacznik, musi przede wszystkim spelniac kryteria wynikajace z Rozporzadzenia Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej, z dnia 25 kwietnia 2012 r., w sprawie szczegolowego zakresu i formy projektu budowlanego. Cale rozporzadzenie znajdziecie → tutaj. Po wejsciu nowego prawa budowlanego pojawilo sie Rozporzadzenie Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dna 22 wrzesnia, uzupelniajace wytyczne co do zakresu i formy projektu budowlanego. Wiecej informacji znajdziecie → tutaj. Przygotowujac projekt budowlany, nalezy wiec przestudiowac oba dokumenty. Na szczescie osoba, ktora powinna miec zapisy rozporzadzenia w jednym palcu, jest architekt (projektant) skladajacy nasz projekt.

Bez wzgledu na to, czy nasz dom powstanie na kanwie gotowego projektu z katalogu, czy bedzie rezultatem indywidualnej koncepcji, prawo jest jedno dla wszystkich. Jednak kwestia interpretacji przepisow pozostaje nadal dosc szeroka. Sprawa dotyczy zarowno architektow jak i samych urzednikow weryfikujacych nasz wniosek wraz z zalacznikami. Jak by porownac podobne albo wrecz te same projektu zlozone w kilku roznych urzedach, pewnie kazdy wymagalby innych uzupelnien. Wiecej informacji na temat samego pozwolenia na budowe znajdziecie tutaj → Pozwolenie na budowe – pytania i odpowiedzi.

Zanim napisze, co powinien zawierac kompletny projekt budowlany domu jednorodzinnego, musze zaznaczyc wam wyrazna roznice pomiedzy projektem gotowym a tym wykonanym na indywidualne zamowienie. Przy projekcie indywidualnym po pierwsze, drugie i trzecie nie interesuje was prawie nic. Wszystkie etapy od przygotowania koncepcji, po zlozenie wszystkiego w jeden dokument gotowy pod katem uzyskania pozwolenia, wykonuje jeden architekt lub biuro architektoniczne. Podpisujac upowaznienie waszemu projektantowi, mozecie rowniez uniknac wizyty w urzedzie i koniecznosci uzupelnienia ewentualnych bledow lub pomylek. Konsekwencja wyboru rozwiazania indywidualnego, jest niemal calkowite scedowanie odpowiedzialnosci na architekta. Pozwolenie na budowe wczesniej czy pozniej dostaniecie do rak wlasnych.

Decydujac sie na projekt gotowy z katalogu kupujecie jedynie „polowke jabluszka”, do ktorej nalezy dobrac druga czesc, dopasowana do warunkow panujacych na waszej dzialce budowlanej.

Zakup nawet najbardziej dopasowanego projektu gotowego, nie da wam mozliwosci zlozenia wniosku o pozwolenie na budowe. Przed odwiedzeniem Wydzialu Architektury Starostwa Powiatowego lub Urzedu Miasta, nalezy skorzystac z uslug lokalnego uprawnionego architekta, ktory dokona adaptacji projektu do lokalnych warunkow. Do obowiazkow architekta nalezy m.in.

• dostosowanie projektu do wytycznych zawartych w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego lub Warunkow Zabudowy
• dostosowanie fundamentow do warunkow gruntowo – wodnych ( w niektorych starostwach wymagaja badan geologicznych )
• projekt zagospodarowania dzialki
• wyznaczenie obszaru oddzialywania
• dostosowanie do uwarunkowan lokalizacyjnych dzialki

• ewentualne zmiany usytuowania okien

Dopiero taki projekt, przystosowany do warunkow panujacych na naszej dzialce mozna zlozyc w Starostwie lub Urzedzie Miasta wraz z innymi zalacznikami wymaganymi do pozwolenia lub zgloszenia.

Wszystkie obowiazki zwiazane z kompletowaniem dokumentacji projektowej leza po waszej stronie. Od waszego zaangazowania i poswiecenia zalezy, jak szybko uzyskacie pozwolenie.

To wszystko brzmi bardzo powaznie, ale chcialabym wyraznie zaznaczyc, ze proces przygotowania samego wniosku i wymaganych prawnie zalacznikow w przypadku domu jednorodzinnego jest stosunkowo proste. Duza role odgrywa dostepnosc i jakosc informacji zamieszczonych w waszych wydzialach architektonicznych. W moim przypadku moge zaliczyc sie do grona osob uprzywilejowanych, gdyz pracownicy wydzialu architektury mojego powiatu, przygotowali dla swoich przyszlych mieszkancow, bardzo klarowny i pomocy „Poradnik inwestora”. Dzieki wskazowkom w nim zawartym krok po kroku mozemy w sposob bezstresowy przejsc przez proces kompletowania dokumentacji do pozwolenia na budowe. Jezeli jestescie ciekawi jak wyglada caly poradnik kliknijcie zdjecie ponizej.

Co powinien zawierac projekt budynku mieszkalnego jednorodzinnego

Kazdy projekt zlozony jako zalacznik do wniosku powinien zawierac wszystkie podstawowe informacje zamieszczone na stronie tytulowej:

• nazwe, adres i kategorie obiektu budowlanego oraz jednostke ewidencyjna, obreb i numery dzialki ewidencyjnej, na ktorych obiekt bedzie usytuowany
• imie i nazwisko oraz adres inwestora
• nazwa jednostki projektowej ( imie i nazwisko oraz adres siedziby architekta/biura architektonicznego)
• wykaz uprawnionych projektantow z poszczegolnych kategorii: architektura, konstrukcja, instalacje sanitarne, instalacje elektryczne, wraz z firmowymi pieczatkami i wlasnorecznym podpisem

Na stronie glowniej powinna znalezc sie rowniez informacja dotyczaca ilosci ponumerowanych kartek.

Takie informacje zawarte sa w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego lub Warunkach Zabudowy. Oba dokumenty mozna otrzymac w waszych gminach. Niestety nie sa dostepne od reki. W przypadku MPZP, nalezy wypelnic wniosek i czekac do miesiaca. Jezeli rada gminy nie uchwalila na waszym terenie MPZG, nalezy wystapic o wydanie Warunkow Zabudowy, co moze trwac nawet kilka miesiecy. Na szczescie o warunki mozecie wystapic jeszcze zanim w ogole staniecie sie wlascicielami dzialki. To bardzo obszerny temat, godny uwagi, ale na osobny artykul. Jezeli czytacie dzisiejszy post, zakladam, ze macie jedno albo drugie. Dokumenty podpiete do projektu nie musza byc oryginalami. Jednak kazda strona powinna byc ostemplowana „za zgodnosc z oryginalem” i podpisana przez architekta.

Jako inwestorzy macie prawo i obowiazek wystapic do wlascicieli poszczegolnych sieci o wydanie warunkow technicznych, na podstawie ktorych bedziecie mogli sie do nich przylaczyc. Moze to zrobic jedynie prawny wlasciciel dzialki budowlanej. Jezeli uzyskaliscie wszystkie mozliwe warunki, nalezy w calosci dolaczyc je do dokumentacji projektowej. W tym przypadku rowniez nie musza to byc oryginaly. Kazda strone nalezy ostemplowac i podpisac.

Kazdy architekt moze stworzyc i zaprojektowac wasz dom, ale nie kazdy ma uprawnienia do projektowania bez ograniczen, wymaganych w budownictwie jednorodzinnym i nie tylko. Jednym z dokumentow obowiazkowych jest wlasnie kopia uprawnien budowlanych. Kolejnym jest kopia przynaleznosci projektanta do Okregowej Izby Architektow oraz oswiadczenie projektanta. Uprawnienia projektanta powinny byc jasno okreslone w Decyzji wystawionej przez Izbe Architektow. Oswiadczenie samego architekta powinno dotyczyc glownie zgodnosci projektu z obowiazujacymi przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej.

Opinia Geologa jest dokumentem coraz czesciej wymaganym do wniosku o pozwolenie na budowe. Nie jest to jednak tak powszechna procedura, jak moim zdaniem powinna byc. Kazdy inwestor, zanim podejmie jakakolwiek decyzje zwiazana z budowa domu, powinien zainwestowac w badania geotechniczne. Dlaczego warto wydac kilka stow? Przed jakim zagrozeniem moga nas ustrzec? Wszystkie informacje i odpowiedzi znajdziecie w poscie, poswieconym w calosci → badaniom geotechnicznym gruntu. Nieoficjalnie opinia geologa dolaczona do projektu podnosi wartosc merytoryczna calej dokumentacji i zwieksza szanse na pozytywne rozpatrzenie naszej sprawy  😉

Informacje dotyczace bezpieczenstwa i ochrony zdrowia to kolejny dokument, ktory musi sie znalezc w waszej dokumentacji. Powinien zawierac informacje dotyczace zakresu i kolejnosci realizacji robot. Jak powinno wygladac urzadzenie zaplecza i placu budowy, roboty ziemne, roboty budowlano-montazowe. Nalezy wymienic potencjalne zagrozenia, jakie moga pojawic sie podczas robot budowlanych oraz przedstawic sposob zapobiegniecia teoretycznym niebezpieczenstwom.

Projekt zagospodarowania dzialki powinien zawierac kilka bardzo istotnych informacji. Oprocz podstawy opracowania, danych wyjsciowych oraz opisu przedmiotu inwestycji i lokalizacji obiektu, architekt ma obowiazek przedstawic stan istniejacego zagospodarowania dzialki i projektowane zagospodarowanie dzialki. Konieczne jest okreslenie wplywu planowej inwestycji na srodowisko oraz bezpieczenstwo i zdrowie ludzi. Najwazniejsze jednak jest okreslenie oddzialywania inwestycji. Projektant musi uzasadnic, ze nasz przyszly dom nie bedzie mial negatywnego wplywu na tereny sasiednie w zakresie: elementow zagospodarowania terenu, w zakresie ochrony przeciwpozarowej, w zakresie emisji halasu, drgan, promieniowania elektromagnetycznego itp.

Tutaj sprawa jest bardzo prosta. Wasz architekt adaptujacy projekt gotowy lub projekt indywidualny musi pokazac zagospodarowanie dzialki na waszej mapie do celow projektowych.

Oprocz ogolnych informacji na temat lokalizacji, warunkow terenowo-prawnych, celu i zakresu opracowania, architekt powinien dokladnie opisac:

• jakie przeznaczenie, forme i funkcje bedzie pelnic obiekt?
• dostosowanie do krajobrazu i istniejacej zabudowy
• jakie zostana zastosowane rozwiazania dotyczace urzadzen instalacji technicznych?

Kolejne czesci powinny zawierac:

• parametry techniczne budynku
• program uzytkowy
• zestawienie wszystkich pomieszczen w waszym domu

Rozwiazania konstrukcyjno-materialowe:

• rodzaj fundamentu
• z czego sciany zewnetrzne i wewnetrzne?
• jaki dach?
• jakie elementy wykonczenia budynku?
• jaka izolacja?
• jakie wykonczenie scian, podlog i sufitow?
• jakie okna, drzwi, bramy, ogrodzenie?

Poza tym nalezy podac informacje na temat:

• gospodarki cieplnej budynku
• zestawienie szczegolowe warstw
• zasadnicze elementy wyposazenia instalacyjnego
• kategorie geotechniczna budynku
• zagadnienia BHP
• warunki wykonania robot budowlano-montazowych
• warunki ochrony przeciwpozarowej

W tej czesci powinien znalezc sie przede wszystkim rzut calego budynku z wyraznym opisem poszczegolnych pomieszczen i ich przeznaczeniem, rzut dachu, przekroje budynku z obu stron rowniez dokladnie opisane, rzuty elewacji wschodniej/zachodniej i polnocnej/poludniowej oraz zestawienie okien i drzwi.

To jedna z najwazniejszych czesci calego projektu budowlanego i najobszerniejsza. Powinna rozpoczac sie od dokumentow i oswiadczenia potwierdzajacego kompetencje i uprawnienia inzyniera X, do projektowania bez ograniczen w specjalnosci konstrukcyjno-budowlanej.

Opracowanie konstrukcyjne powinno obejmowac:

• schematy konstrukcyjne – rzut fundamentow, rzut scian i slupow parteru, rzut wiezby dachowej, przekroje
• obliczenia statyczne – obliczenia wiezby, podciagow, slupow, fundamentow

Jezeli zleciliscie wczesniej badania geotechniczne, to wyniki powinny znalezc sie nie tylko w czesci konstrukcyjnej jako informacja o warunkach gruntowych, ale przede wszystkim posluzyc w procesie obliczen calej konstrukcji.

Projekt konstrukcyjny to bardzo rozlegly dokument. Zawezajac jego zasieg, kazde tego typu opracowanie powinno zawierac:

• strone tytulowa
• wspomniane na poczatku dokumenty i oswiadczenie
• spis zawartosci
• opis techniczny
• plan BIOZ
• obliczenia statyczne
• rysunki

Opis techniczny powinien zawierac informacje dotyczace przedmiotu, podstawy, celu i zakresu opracowania.  Informacje z zakresu Bezpieczenstwa i Ochrony Zdrowia powinny obejmowac podstawe prawna, zakres robot dla calego zamierzenia budowlanego oraz kolejnosc realizacji poszczegolnych robot. Wskazanie elementow zagospodarowania dzialki lub terenu, ktore moga stwarzac zagrozenie bezpieczenstwa i zdrowia ludzi, zasady bezposredniego nadzoru nad pracami, przechowywanie materialow, wymogi dotyczace rusztowan, zabezpieczenie przed porazeniem pradem itp.

Obliczenia statyczne to zbior informacji np. obliczen elementow drewnianych, wymiarowanie elementow zelbetowych, wymiarowanie fundamentow itp.

Czesc poswiecona instalacjom sanitarnym powinna zawierac dokumenty i oswiadczenia o posiadaniu uprawnien do projektowania bez ograniczen w specjalnosci instalacyjnej w zakresie sieci, instalacji i urzadzen cieplnych, wentylacyjnych, gazowych, wodociagowych i kanalizacyjnych.

Czesc opisowa powinna posiadac:

• opis techniczny instalacji wodno-kanalizacyjnej
• opis techniczny centralnego ogrzewania
• opis techniczny instalacji gazowej
• opis techniczny wentylacji grawitacyjnej
• przylacza do sieci zewnetrznej
• charakterystyke ekologiczna budynku
• charakterystyke energetyczna budynku
• analize mozliwosci racjonalnego wykorzystania wysokoefektywnych systemow alternatywnych zaopatrzenia w energie i cieplo
• warunki wykonania i odbioru poszczegolnych instalacji

Czesc graficzna to:

• rzut parteru i poddasza (jesli dotyczy) wraz z projektem wewnetrznej instalacji wody
• rzut parteru i poddasza (jesli dotyczy) wraz z projektem wewnetrznej instalacji kanalizacji sanitarnej 
• rzut parteru i poddasza (jesli dotyczy) wraz z projektem instalacji centralnego ogrzewania
• rzut parteru i poddasza (jesli dotyczy) wraz z projektem wewnetrznej instalacji gazowej

Podobnie jak w przypadku pozostalych instalacji, projekt powinien zawierac kopie uprawnien budowlanych inzyniera X, do projektowania bez ograniczen w specjalnosci instalacyjnej w zakresie sieci, instalacji i urzadzen elektrycznych i elektroenergetycznych.

Czesc opisowa powinna skladac sie z opisu technicznego i obliczen technicznych.

Opis techniczny powinien zawierac informacje z zakresu:

• przedmiotu opracowania
• podstawy opracowania
• podstawowych wskaznikow elektroenergetycznych
• przylaczy elektroenergetycznych i pomiaru energii
• wewnetrznej linii zasilajacej
• sieci i urzadzen telekomunikacyjnych
• tablicy TM
• systemu ochrony od porazen
• ochrony przepieciowej

Sama instalacja elektryczna to:

• instalacja oswietleniowa
• instalacja oswietlenia zewnetrznego
• instalacja sily
• instalacja ochrony od porazen i polaczen wyrownawczych
• instalacja TV-SAT
• instalacja videodomofonowa
• instalacja piorunochronna

Opis wykonania instalacji wewnetrznych powinien zawierac uklad przewodow i kabli oraz sposob instalowania osprzetu.

Obliczenia techniczne to glownie :

• wyznaczenie mocy zainstalowanej i szczytowej
• dobor zabezpieczen i przewodow
• sprawdzenie skutecznosci ochrony przeciwpozarowej
• obliczenia zwarciowe
• sprawdzenie spadku napiec

Rysunki dolaczone do projektu instalacji elektrycznych to przede wszystkim tabela oznaczen branzowych, schemat energetyczny, schemat tablicy mieszkaniowej (TM), schemat instalacji piorunochronnej i pol. wyrownawczych, rzut parteru i poddasza (jesli dotyczy) z naniesiona instalacja elektryczna oraz rzut dachu z naniesiona instalacja piorunochronna.

Pamietajcie, ze projekt budowlany jest zalacznikiem do wniosku o pozwolenie na budowe. Najczesciej popelniane bledy wystepuja jednak juz na etapie wypelniania wniosku, co moze znacznie wydluzyc uzyskanie pozwolenia. Raz jeszcze przypomnijmy sobie najwazniejsze dokumenty, ktore musimy przedlozyc w Wydziale Architektury:

• wniosek o pozwolenie na budowe lub zgloszenie
• cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczegolnymi podpisane przez osobe sporzadzajaca projekt (architekta) i posiadajaca stosowne uprawnienia budowlane
• zaswiadczenie projektanta (projektantow) o wpisie na liste czlonkow wlasciwej izby samorzadu zawodowego aktualne na dzien opracowania projektu budowlanego
•  MPZP lub decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jezeli jest ona wymagana, zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
• oswiadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomoscia na cele budowlane
• pelnomocnictwo (jezeli ustanowiono pelnomocnika)
• dowod uiszczenia oplaty skarbowej dotyczacej pozwolenia na budowe lub zgloszenia (dom jednorodzinny jest zwolniony z oplat)
• dowod uiszczenia oplaty skarbowej od pelnomocnictwa