Pozwolenie na budowę – pytania i odpowiedzi

Wydział Architektury to miejsce, które wcześniej czy później na pewno odwiedzicie. Wydział Architektury to również wasz łącznik, pomiędzy wcieleniem w życie pomysłu na własny dom, a jego realizacją. To jak wychowawca w szkole, któremu zależy, żeby jego uczniowie przeszli do następnej klasy. To my potencjalni inwestorzy, napędzamy rynek nieruchomości, osiedlając się w danym rejonie. Nic dziwnego, że organowi wydającemu ostateczną decyzję, zależy na urbanizacji konkretnego powiatu.

Są już w Polsce takie urzędy, gdzie przychodzi się i wychodzi z uśmiechem na twarzy. Nie wiem jak wyglądają wasze doświadczenia z Urzędem Gminy czy Starostwem Powiatowym, ale tam gdzie ja zamierzam się zbudować, naprawdę wystawia się rękę do przyszłych mieszkańców. Pisałam już o lokalizacji mojej działki, przy okazji artykułu poświęconego jej poszukiwaniom ( czytaj →tutaj ). Dla tych z was, odwiedzających moją stronę po raz pierwszy, zdradzam lokalizację – okolice Warszawy, powiat legionowski.

Pierwszy kontakt z urzędem w Legionowie miałam zaraz na samym początku, przy okazji mapy zasadniczej – wypełniłam wniosek, zapłaciłam 12 zł i mapę dostałam od ręki. To samo z wypisem z rejestru gruntów – wniosek – 50 zł – nie wiem czy trwało to łącznie 10 minut. W międzyczasie kilka telefonów informacyjnych – zawsze rzeczowo i konkretnie na temat.

Zbliżał się czas kompletowania wszystkich niezbędnych dokumentów potrzebnych, żeby uzyskać pozwolenie na budowę. Zaczęłam przeglądać strony innych Starostw i Urzędów Miast, pod kątem pomocnych informacji. Niemal wszędzie to samo. Suche fakty, przekazane w typowo urzędniczy sposób. Żeby nie być gołosłownym zobaczcie sami. Poniżej 4 wybrane urzędy:

• Miasto Stołeczne Warszawa
• Pomorski Urząd Wojewódzki w Gdańsku
• Urząd Miasta Łodzi
• Urząd Miejski we Wrocławiu

Wszystkie podstawowe informacje zostały zamieszczone, ale wydając niemal 80 000 pozwoleń rocznie (w skali kraju), można by było pokusić się o odrobinę bardziej przystępny przekaz. Z taką inicjatywą wyszedł właśnie Urząd Starostwa Powiatowego w Legionowie.  Mój urząd 😛 Byłam mile zaskoczona, gdy wchodząc na stronę, zobaczyłam profesjonalnie przygotowany „Poradnik inwestora”, w przyjemnej i zrozumiałej dla każdego formie. Ktoś wykazał się pomysłowością i chęcią ułatwienia procedur, które bądź co bądź, potrafią zakręcić w żołądku. W poradniku zobaczycie jak krok po kroku uzyskać pozwolenie lub dokonać zgłoszenia budowy. To, że poradnik przygotowany jest dla mieszkańców powiatu legionowskiego, nic nie znaczy. Śmiało możecie korzystać z informacji w nim zawartych – przepisy w całej Polsce są takie same. Może nawet jakiś kierownik wydziału rzuci okiem na broszurę i wprowadzi podobne ułatwienia u siebie  😉

Żeby pobrać cały poradnik przygotowany przez pracowników wydziału architektury Starostwa Powiatowego w Legionowie, kliknij na obrazek poniżej.

Możesz również wejść bezpośrednio na stronę urzędu → powiat-legionowski.pl, kliknąć w zakładkę → Architektura i Geodezja, kliknąć w link → planujesz budowę – pobierz broszurę i tam dowiedzieć się wszystkiego.

Oprócz „Poradnika Inwestora”, na miejscu w urzędzie można pobrać i wypełnić w towarzystwie strasznie miłej i kompetentnej blondynki (nie wiem, czy Pani jest codziennie, ale ile razy byłam w urzędzie, tyle razy przyjmowała petentów) wszystkie potrzebne wnioski. Ta sama przesympatyczna Pani, zanim zostawicie 4 egzemplarze projektu wraz z załącznikami, raz jeszcze sprawdzi wszystkie wnioski. Jeżeli zauważy błąd-wszystko ląduję w śmietniku  😛 Przynajmniej wniosku wam nikt nie zakwestionuje.

Dodatkowo cały tekst na stronie Urzędu Starostwa Powiatowego w Legionowie  jest przygotowany pod kątem osób niepełnosprawnych. Wystarczy zaznaczyć Ctrl+C wybrany nagłówek, zdanie lub cały akapit, a zaraz obok pojawi się ikonka głośnika. Po kliknięciu kobiecy głos odczytuje wybrany fragment-świetny pomysł !

Piszecie do mnie wiele wiadomości z różnymi pytaniami dotyczącymi pozwolenia na budowę. Nie zawsze jestem w stanie odpowiedzieć w sposób wyczerpujący. Postanowiłam więc zaczerpnąć informacji u samego źródła i doprecyzować frapujące nas wszystkich pytania. Za pośrednictwem Pani Joanny Kajdanowicz – naczelnik wydziału kultury i promocji, rzecznik prasowa Starostwa Powiatowego w Legionowie, udało mi uzyskać odpowiedzi przygotowane przez pracowników wydziału architektury Starostwa Powiatowego w Legionowie. Dodatkowo odpowiedzi zatwierdził sam naczelnik wydziału – Pan Paweł Trawkowski. Połowa pytań jest od was, druga część ode mnie. Będzie to wspaniałe uzupełnienie i tak świetnie przygotowanego „Poradnika Inwestora”. W imieniu swoim i wszystkich moim czytelników – serdecznie dziękuję za poświęcony czas.

Zanim jednak zaproszę was do zapoznania się z odpowiedziami, jakie w imieniu wydziału architektury i przygotowali jego pracownicy, chciałabym zabrać głos w temacie – pozwolenia na budowę.

Z czym kojarzy wam się uzyskanie pozwolenia na budowę? Z dentystą ? Aż tak źle? Wszyscy tylko straszą nas urzędami i tym, co trzeba będzie zrobić, żeby taki dokument otrzymać. Muszę przyznać, że parę lat temu procedura uzyskania zgody na budowę domu, mogła wywołać delikatny ból głowy. Na szczęście nastąpił ogromny progres i wiele procesów zostało uproszczonych. Zmieniło się również podejście osób pracujących w urzędach, dotyczy to nie tylko Starostwa, ale całej sfery budżetowej. Zmieniliśmy się także my – petenci- inwestorzy, chociaż różnie to bywa  :-), nadal bywamy roszczeniowi.

Rok 2015 miał być przełomowy. 20 lutego nastąpiła nowelizacja Prawa budowlanego, uchwalona przez Sejm i podpisana przez Prezydenta 16 marca tego samego roku. Nowe przepisy weszły w życie z dniem 28 czerwca 2015 roku. Głównym celem nowelizacji było maksymalne uproszczenie procedury przygotowania, rozpoczęcia i zakończenia procesu budowlanego, małych i nieskomplikowanych inwestycji. Drugim zadaniem było zniesienie wymogu uzyskania pozwolenia na budowę domów jednorodzinnych, które nie ograniczają w żaden sposób, możliwości zabudowy sąsiednich działek. Po trzecie -przede wszystkim skrócenie uporczywych procedur związanych z rozpoczęciem budowy domu i wprowadzenie zgłoszenia budowy bez konieczności uzyskania dodatkowego pozwolenia. Milczące przyzwolenie – bo tak w kuluarach nazywa się zgoda na rozpoczęcie prac budowlanych, obowiązuję już ponad rok. Co ważne – nadal mamy możliwość, złożenia wniosku wraz z załącznikami w tradycyjny „stary” sposób. Co jeszcze bardziej cieszy, istnieje katalog obiektów, których w ogóle nie trzeba nigdzie zgłaszać czy występować o pozwolenie.

Zobaczcie co możecie zbudować bez informowania kogo kogokolwiek z organu architektoniczno – budowlanego:

• altany i obiekty gospodarcze na Rodzinnych Ogrodach Działkowych o powierzchni zabudowy do 35 m2 i dachach ( w zależności od konta nachylenia) od 4 do 5 metrów wysokości
• miejsce postojowe dla samochodów osobowych – do 10 stanowisk łącznie
• budowa zjazdu (pochylni) dla osób niepełnosprawnych
• budowa małej architektury na prywatnych działkach
• budowa ogrodzenia do wysokości 2,2 metra
• obiekty tymczasowe, do wykorzystania podczas realizacji robót budowlanych
• nie musicie zgłaszać budowy instalacji elektroenergetycznej, wodociągowej, kanalizacyjne, cieplnej i telekomunikacyjnej wewnątrz waszego budynku – nadal należy zgłosić instalację gazową
• możecie przeprowadzić remont obiektów, których budowa nie wymaga pozwolenia na budowę – nadal należy zgłosić remont bliźniaków i szeregówek
• docieplenie budynku do 12 metrów wysokości
• utwardzenie powierzchni gruntu na waszej działce
• instalowanie urządzeń o wysokości do 3 metrów
• montaż pomp ciepła, paneli fotowoltaicznych o mocy nieprzekraczającej 40 kW oraz wolno stojących kolektorów słonecznych

Pewnie wielu z was, czytając powyższe przepisy w ogóle nie wiedziała, że kiedykolwiek trzeba było to robić  🙂

Przyglądając się zmianom zachodzącym od ponad 13 miesięcy, trudno nie zauważyć znaczącej przewagi ” starej metody „ składania dokumentów. Nikt z moich znajomych nie skorzystał z nowej drogi zgłoszenia budowy. Również wy, piszecie o tradycyjnym sposobie ubiegania się o taki dokument. Nie dalej jak wczoraj napisał do mnie Pan Mariusz, z pytaniem – który sposób jest lepszy ? Niestety nie mogę odpowiedzieć na to pytanie w sposób jednoznaczny, ale widzę pewien kierunek.  Jednego jestem pewna – dopóki Polacy będą budować swoje domy, posiłkując się kredytem hipotecznym, dopóty wnioski o pozwolenie na budowę będą zawsze wiodły prym.

Dlaczego ? Odpowiedź jest banalnie prosta. Banki po stokroć bardziej reflektują prawomocne pozwolenie na budowę niż ciche przyzwolenie na zgłoszenie.

Nie zdziwiły mnie szeroko rozpostarte oczy mojego architekta, gdy jedynie wspomniałam o zgłoszeniu. Wiedział co go czeka. Żeby ustalić obszar oddziaływania budynku musiałby przeanalizować aż 42 regulację! Jest to konieczne, żeby ustalić,czy w naszym przypadku możliwe byłoby zgłoszenie czy należało by wystąpić o pozwolenie. Samo przeczytanie tylu regulacji nie jest jeszcze tragedią, ale sposób interpretacji pozostaje zupełnie dowolny.

Według najnowszych doniesień, które rozniosły się szerokim echem wśród zainteresowanych – projektantów, prawników, inwestorów, procedura „zgłoszenia budowy” okazała się nieudaną reformą. Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa odstąpiło od promowania rozwiązania, które okazało się wadliwe i nie przyniosło zakładanego przez ustawodawcę efektu – zdradza wiceminister Żuchowski. Brawo za przyznanie się do błędu. Rok to okres, w którym można już zweryfikować czy wdrożone pomysły się sprawdzają. W tym przypadku Polacy wyraźnie dali do zrozumienia, że wolą praktykę od teorii. To dobrze wróży na przyszłość – jesteśmy coraz bardziej świadomi. Wiceminister Żuchowski zapowiada, że w ramach obecnie prowadzonych w ministerstwie prac nad kompleksową regulacją procesu inwestycyjno-budowlanego, kwestie uzyskiwania zgody budowlanej zostaną istotnie przebudowane i usprawnione.

Dlaczego nie wyszło 

Według mnie pierwszy powód związany jest głównie z finansami, czyli kwestia bankowa, o której już wspomniałam. Mało kogo stać na zbudowanie domu za gotówkę. Instytucje finansowe wolą prawomocną decyzję od zaświadczenia, że nie wniesiono sprzeciwu do budowy domu na zgłoszenie. Przy tak dużych kwotach jest to zupełnie zrozumiałe. Zresztą od samego początku, środowisko prawnicze było w opozycji do niektórych zapisów nowelizacji.

Druga sprawa związana ze sztandarową ideą zmian –  czyli uproszczeniem i przyspieszeniem procesu budowlanego w odniesieniu do większości inwestycji. Zagadnienie dotyczy głównie domów jednorodzinnych, o ile ich obszar oddziaływania mieścił się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane. Dochodzimy do sedna sprawy – czyli „obszaru oddziaływania”. Na dzień dzisiejszy nie istnieje bowiem, dokładnie sprecyzowany katalog, z którego wynikałoby jasno, w jakich sytuacjach obszar oddziaływania występuje, a w jakich nie. Brak jasno sprecyzowanych zasad utrudnia proces podejmowania decyzji w zakresie zgłoszeń budowy, czyli „milczącej zgody” na budowę.

Kolejną kwestią jest pozornie szybsze uzyskanie zgody na budowę. Według nowelizacji ( art. 30 ust. 5 prawa budowlanego), do wykonywania robót budowlanych na podstawie zgłoszenia można przystąpić dopiero, jeżeli organ nie wniósł sprzeciwu w terminie 30 dni od doręczenia zgłoszenia. Przy zwykłym pozwoleniu urząd ma 65 dni na wydanie decyzji. Jedak według danych zaczerpniętych z Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego, przez rok trwania nowych przepisów, przyspieszenie jest niemal niezauważalne.  Średnio można przyjąć 2-4 dni do przodu. To żaden zysk.

O wiele poważniejszy problem zauważyła Najwyższa Izba Kontroli w sporządzonym raporcie. Według NIK-u teoretycznie skrócona droga do uzyskania zgody na budowę, może skończyć się dla inwestora koniecznością wystąpienia o stare pozwolenie na budowę. Dlaczego ? – większość projektów składanych przez prywatnych inwestorów, to projekty gotowe-katalogowe, wymagające jedynie adaptacji przez lokalnego projektanta. Wszystkie zmiany koncepcyjne, dokonywane są w trakcie budowy. W przypadku starego sposobu- pozwolenia na budowę inwestor ma obowiązek załączyć wniosek z projektem zamiennym, który uwzględnia obszar wnioskowanej zmiany. Gdy wybierzecie sposób drugi – czyli zgłoszenie budowy, zaczynają obowiązywać zapisy art. 36a ust. 1a prawa budowlanego –  istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę jest dopuszczalne jedynie po uzyskaniu decyzji o zmianie pozwolenia na budowę. Istotne odstąpienie od projektu budowlanego złożonego wraz ze zgłoszeniem budowy (…), wobec którego właściwy organ nie wniósł sprzeciwu, jest dopuszczalne jedynie po uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na budowę dotyczącej całego zamierzenia budowlanego.  Efekt jest taki, że musimy m.in. dokonać ponownej adaptacji przez projektanta ( dodatkowe koszty) oraz dokupić 4 egzemplarze projektu, plus stracony czas.

Ale to jeszcze nie koniec  🙂 Jest jeszcze jedna, szalenie istotna kwestia, dotyczy oczywiście „obszaru oddziaływania” waszego przyszłego domu.

Załóżmy czysto hipotetycznie w kierunku na „bardzo prawdopodobne”.

Wasz projektant, wykształcony człowiek z uprawnieniami ma obowiązek ustalenia obszaru oddziaływania waszego przyszłego domu tak, żeby nie wpływał na działki waszych sąsiadów.  Według nowych przepisów architekt musi poniekąd przewidzieć ich przyszłe zagospodarowanie (taki trochę wizjoner). Całe działanie ma na celu eliminację wszystkich zagrożeń i ograniczeń obniżających ich potencjał inwestycyjny. Projektant ustalił obszar oddziaływania – idziemy do urzędu dokonać zgłoszenia budowy.

W całym procesie zgłoszenia nie biorą udziału właściciele sąsiednich działek – ta forma bowiem nie wymaga wszczęcia postępowania administracyjnego. Urząd ma 30 dni na wzniesienie sprzeciwu. Mija wskazany termin, jako inwestorzy przyjmujemy do wiadomości „milczącą zgodę” organu administracyjnego, rozpoczynamy budowę.

Ale czy brak sprzeciwu daje nam gwarancję, że budynek powstaje legalnie?

W związku z tym, że przepisy dotyczące obszaru oddziaływania budynku są nadal nie do końca zdefiniowane, mogłaby się wydarzyć rzecz następująca. Właściciel sąsiedniej działki, pomimo iż nie był stroną w postępowaniu, bo zgłoszenie nie wymaga wszczęcia takiej procedury, ma prawo podważyć i zakwestionować budowę – nawet kiedy dom już stoi wykończony!!

Co, gdy mleko się rozlało ?

Chyba należałoby uronić łezkę. Według nowego prawa budowlanego, pozwolenia na budowę nie wymaga budowa obiektu, którego obszar oddziaływania nie wykracza poza granice działki – czyli mówiąc/pisząc najprościej na świecie – wybudowaliśmy nie zgodnie z prawem, czyli dopuściliśmy się samowoli budowlanej. Dokumentem zabezpieczającym was byłoby pozwolenie na budowę, którego przecież nie macie. Konsekwencje znacie. Samowola budowlana nie ulega przedawnieniu. W najlepszym wariancie dostaniecie wysoką grzywnę. Pozostałe kary pozostawiam do waszej prywatnej oceny – odsiadka czy decyzja inspektora nadzoru budowlanego o wyburzeniu waszego domu?  🙄 Odrobinę pocieszające jest, że przedawnieniu podlega odpowiedzialność karna…oby nikt nie musiał się przekonać.

Jeżeli nadal zastanawiacie się, który sposób będzie lepszy – zgłoszenie czy tradycyjne pozwolenie, moim zdaniem zdecydowanie wygrywa stary sposób, czyli prawomocne pozwolenie na budowę. Być może, kiedyś ministerstwo udoskonali swój uproszczony pomysł, jednak dzisiaj, po roku w obiegu, nie była to udana nowelizacja.

Jak wyglądają statystyki ?

Według GUNB w zeszłym roku wydano 183 766 pozwoleń na budowę dla 209 687 obiektów. Odnotowano niewielki spadek względem roku 2014 – 4,87%.  Zobaczcie jak wyglądało to w poprzednich latach:

Na budynki mieszkalne wydano 78 994 pozwolenia na budowę, co stanowi 43% ogólnej liczby pozwoleń. Po wejściu nowych przepisów 28 czerwca 2015r., z możliwości zgłoszenia budowy skorzystało zaledwie 4 868 podmiotów. W tym samym czasie pozwoleń na budowę wydano 39 746.

Według najnowszego raportu (dosłownie z zeszłego tygodnia), dotyczącego I półrocza 2016 roku, statystyki wyglądają następująco:  decyzji o pozwoleniu na budowę wydano ogółem – 83 420, w tym na budynki jednorodzinne – 37 268. 

Meritum -czyli odpowiedzi pracowników wydziału architektury Starostwa Powiatowego w Legionowie

Serdecznie zapraszam was do zapoznania się z odpowiedziami, najbardziej kompetentnych ludzi, którzy znają się na swojej pracy  🙂

Wniosek o pozwolenie na budowę – czy jest dostępny w wersji elektronicznej do pobrania?

Odp. Druki wniosku o pozwolenie na budowę jak również inne druki dostępne są w wersji elektronicznej na stronie Powiatu Legionowskiego (www.powiat-legionowski.pl) w Biuletynie Informacji Publicznej.

Czy organ wydający pozwolenie na budowę sprawdza również uprawnienia budowlane i zaświadczenia wykonawców projektu?

Odp. Stosownie do treści art. 35 ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2016 r., poz. 290 t.j.) obowiązkiem organu administracji architektoniczno-budowlanej przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego jest sprawdzenie wykonania – w przypadku obowiązku sprawdzenia projektu, także sprawdzenia projektu – przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia budowlane i legitymującą się aktualnym na dzień opracowania projektu – lub sprawdzenia – zaświadczeniem wydanym przez właściwą izbę samorządu zawodowego.

Badania geologiczne gruntu – dlaczego są tak istotne dla przyszłego inwestora. Dlaczego niektóre Starostwa wymagają takich badań, a inne tego nie robią?

Odp. Zgodnie z treścią art. 34 ust. 3 pkt 4 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2016 r., poz. 290 t.j.) projekt budowlany powinien zawierać: w zależności od potrzeb, wyniki badań geologiczno-inżynierskich oraz geotechniczne warunki posadowienia obiektów budowlanych. Wymóg sporządzenia badań geologicznych podyktowany jest przez ustawodawcę, natomiast uzależniony jest od rodzaju i zakresu inwestycji.

Czy w przyszłości badania geotechniczne będą wymagane w każdym starostwie?

Odp. Jak już opisano powyżej wymóg ten jest podyktowany przez ustawodawcę zatem wszelkie zmiany w tym zakresie będą uzależnione od zmian w przepisach prawa.

Czy można zbudować dom na działce rolnej?

Odp. Budynek można zbudować na działce rolnej (tj. użytku rolnym) pod warunkiem, że działka ta zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego została przeznaczona pod budownictwo mieszkaniowe lub została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu dla tej działki określająca taką możliwość.

 W przypadku użytków rolnych, o których mowa w art. 11 ustawy z dnia z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz. U. z 2015 r., poz. 909) przed uzyskaniem pozwolenia na budowę należy uzyskać decyzję dotyczącą wyłączenia z produkcji użytków rolnych.

Czy można zbudować dom na działce leśnej?

Odp. Budynek na działce leśnej można zbudować również pod warunkiem, że działka ta zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego została przeznaczona pod budownictwo mieszkaniowe lub została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu dla tej działki określająca taką możliwość.

Przed uzyskaniem pozwolenia na budowę należy uzyskać decyzję zezwalającą na wyłączenie gruntów leśnych, przeznaczonych na cele nieleśne. Ponadto przy projektowaniu budynku na terenie działki, na której znajdują się użytki leśne projekt należy sporządzić zgodnie z §272 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2015 r., poz. 1422), natomiast w przypadku braku możliwości spełnienia tego przepisu, w szczególnie uzasadnionych przypadkach dopuszcza się odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych, o którym mowa w art. 9 ustawy Prawo budowlane.

Jeżeli w wypisie z rejestru gruntu, nasza działka widnieje jako rolna kategorii 5 lub 6, czy należy wyłączyć ją z produkcji rolnej?

Odp. Zgodnie z art. 11 ustawy z dnia z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz. U. z 2015 r., poz. 909) wyłączenie z produkcji użytków rolnych wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego, zaliczonych do klas I, II, III, IIIa, IIIb, oraz użytków rolnych klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego, a także gruntów, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2-10, oraz gruntów leśnych, przeznaczonych na cele nierolnicze i nieleśne – może nastąpić po wydaniu decyzji zezwalających na takie wyłączenie. Wobec powyższego grunty o użytkach klasy V i VI wytworzone z gleb pochodzenia organicznego wymagają uzyskania decyzji zezwalającej na wyłączenie z produkcji rolnej.

Nowe przepisy budowlane vs stare – czy inwestorzy korzystają z możliwości skróconej procedury tj. zgłoszenia budowy? Jak to wygląda w praktyce?

Odp. Po zmianie ustawy Prawo budowlane Inwestorzy nadal chętniej korzystają z budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę niż w oparciu o zgłoszenie budowy. W ocenie budowa budynku mieszkalnego jednorodzinnego na podstawie zgłoszenia jest mniej korzystna niż na podstawie pozwolenia na budowę. Powyższe może wynikać z czasu wydania decyzji o pozwoleniu na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego, który w wielu przypadkach jest krótszy niż czas przyjęcia zgłoszenia. Jednocześnie inwestorzy chętnie korzystają z możliwości realizacji inwestycji na podstawie zgłoszenia odnośnie robót budowlanych, o których mowa w art. 29 ust. 1 pkt 19a, a mianowicie polegających na budowie sieci:

•  elektroenergetycznych obejmujących napięcie znamionowe nie wyższe niż 1 kV,
•  wodociągowych,
•  kanalizacyjnych
• cieplnych
•  telekomunikacyjnych

Zgłoszenie budowy sieci zwalnia organ administracji architektoniczno-budowlanej z obowiązku zawiadomienia stron o wszczęciu postępowania. Natomiast procedura uzyskania pozwolenia na budowę wymaga zapewnienia stronom czynnego udziału w postępowaniu, co wymaga wysłania zawiadomienia o wszczęciu postępowania. Przy inwestycjach liniowych         jest to bardzo często szeroki krąg osób i sama korespondencja zajmuje bardzo dużo czasu, co znacznie przedłuża czas oczekiwania na decyzję o pozwoleniu na budowę. W przypadku sieci procedura zgłoszenia często okazuje się korzystniejsza dla inwestora.

Co oznacza termin „zgłoszenie z projektem” i czego dotyczy?

Odp. Stosownie do treści art. 30 ust. 4b ustawy Prawo budowlane do zgłoszenia budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1a, 2b, i 19a należy dołączyć dokumenty, o których mowa w art. 33 ust. 2 pkt 1-4. Przepis art. 35 ust. 1 stosuje się odpowiednio. Wobec powyższego „zgłoszenie z projektem” dotyczy inwestycji polegających na:

•  budowie wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane
•  wolno stojących parterowych budynków stacji transformatorowych i kontenerowych stacji transformatorowych o powierzchni zabudowy do 35 m2
•  sieci – a) elektroenergetycznych obejmujących napięcie znamionowe nie wyższe niż 1 kV, b) wodociągowych, c) kanalizacyjnych, d) cieplnych, e) telekomunikacyjnych

Czy zmiana grubości ścian budynku względem grubości określonej w projekcie może być uważane jako samowola budowlana?

Odp. Zmiana grubości ścian budynku w stosunku do zatwierdzonego projektu budowlanego może powodować zmianę jednego z charakterystycznych parametrów budynku tj. kubatury, powierzchni zabudowy, długości i szerokości. Zgodnie z art. 36a ustawy Prawo budowlane zmiana charakterystycznych parametrów budynku stanowi istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu, co jest dopuszczalne jedynie po uzyskaniu decyzji o zmianie pozwolenia na budowę. W przypadku istotnego odstąpienia od zatwierdzonego projektu budowlanego z naruszeniem art. 36a ustawy Prawo budowlane należy przeprowadzić postępowanie naprawcze przez właściwy organ nadzoru budowlanego.

Jakie elementy domu można zmienić podczas budowy nie narażając się na samowolę budowlaną?

Odp. Z brzmienia art. 36a ust. 1 ustawy Prawo budowlane wynika, iż istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę jest dopuszczalne po uzyskaniu decyzji o zmianie pozwolenia na budowę. Treść art. 36a ust. 5 wyjaśnia, co należy rozumieć przez istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego, skoro stwierdza się w nim, że nieistotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego nie wymaga uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę i jest dopuszczalne, o ile nie dotyczy wskazanych w nim okoliczności.

Można zatem powiedzieć, że odstąpienia niepowodujące negatywnych skutków (dopuszczalne) nie mogą dotyczyć:

1. zakresu objętego projektem zagospodarowania działki lub terenu,
2. charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego: kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości i liczby kondygnacji,
3. zapewnienia warunków niezbędnych do korzystania z tego obiektu przez osoby niepełnosprawne,
4. zmiany zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części,
5. ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,
6. zakresu objętego opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami, wymaganymi przepisami szczególnymi.

Czy są takie budynki, których inwestor nie musi ani zgłaszać ani tym bardziej składać wniosku o pozwolenie na budowę?

Odp. Zgodnie z ogólną zasadą sformułowaną w art. 28 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. –  Prawo budowlane (j.t. Dz. U. z 2016 r., poz.290), roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę, z zastrzeżeniem art. 29-31. Zarówno w literaturze jak i orzecznictwie sądów administracyjnych wielokrotnie podkreślany jest fakt, iż poprzez ustanowienie art. 29-31 w/w ustawy ustawodawca przewidział wyjątki, które są jedynymi odstępstwami od wskazanej wyżej reguły. Wyjątki te mają charakter katalogu zamkniętego i niedopuszczalne jest stosowanie w tym zakresie wykładni rozszerzającej.

Wobec powyższego, szczegółowa analiza art. 29 oraz art. 30 ustawy Prawo budowlane pozwala ustalić, jakie budynki można budować jedynie na podstawie zgłoszenia budowy, „zgłoszenia z projektem” lub bez zgłoszenia. Wszystkie budynki nie wymienione w art. 29 wymagają uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, o której mowa w art. 28 ust. 1 ustawy Prawo budowlane.

Czy przebudowa domu, na który musimy uzyskać decyzję od odpowiedniego organu wymaga nadal pozwolenia na budowę czy wystarczy zgłoszenie?

Odp. Przebudowa budynków, których budowa wymaga uzyskania pozwolenia na budowę, również wymaga uzyskania decyzji o pozwoleniu na przebudowę, na podstawie art. 28 ust. 1 ustawy Prawo budowlane.

Budynki rekreacji indywidualnej – według nowych przepisów budowlanych zostały zwolnione z pozwolenia na budowę, przy czym liczba takich budynków nie może przekroczyć jednego na każde 500 m2 powierzchni działki. Kiedy domek letniskowy pozostaje „letniskowy”, a kiedy staje całoroczny?

Odp. Zgodnie z definicją zawartą § 3 pkt 7 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2015 r., poz. 1422 t.j.) poprzez budynek rekreacji indywidualnej (letniskowy) należy rozumieć budynek przeznaczony do okresowego wypoczynku.

Wobec powyższego, należy stwierdzić, że ustawowa definicja wyklucza możliwość całorocznego przeznaczenia budynku rekreacji indywidualnej (letniskowego). Przeznaczenie budynku do całorocznego pobytu spowoduje, że będzie on pełnił funkcję budynku mieszkalnego a nie rekreacji indywidualnej (letniskowego).

Z pozwolenia na budowę zwolniono instalację elektroenergetyczną, wodno-kanalizacyjną, cieplną, telekomunikacyjną wewnątrz budynku. Natomiast zwolnienie nie dotyczy instalacji gazowej. Co zrobić w przypadku kiedy cały budynek nie wymaga pozwolenia na budowę, jak traktować instalację gazową?

Odp. Instalacja gazowa wewnątrz budynku wymaga uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, o której mowa w art. 28 ust. 1 ustawy Prawo budowlane.

Jednocześnie zmiana ustawy Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw z dnia 20 lutego 2015 r. wprowadziła możliwość realizacji wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane, na podstawie zgłoszenia. Z definicji zawartej w art. 3 pkt 1 ustawy – Prawo budowlane obiektem budowlanym jest budynek wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem.

Wobec powyższego intencją ustawodawcy była możliwość budowy budynków mieszkalnych jednorodzinnych bez pozwolenia na budowę także z instalacjami, m.in. gazową, a tym samym, że również jej realizacja w ramach budowy ww. budynku będzie zwolniona z pozwolenia na budowę, jeżeli jest ona przewidziana w projekcie budowlanym takiego obiektu, a projekt jest zgodny z rozporządzeniem Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz. U. Z 2012 r., poz. 462 z późn. zm.) i podpisany przez osoby posiadające odpowiednie uprawnienia budowlane oraz zaświadczenie o wpisie na listę właściwej izby samorządu zawodowego.

W jakim przypadku inwestor może rozpocząć roboty budowlane bez oczekiwania na uprawomocnienie się otrzymanej decyzji?

Odp. Stosownie do treści art. 130 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. Z 2016 r., poz. 23 t.j.) przed upływem terminu do wniesienia odwołania decyzja nie ulega wykonaniu. Jeśli zatem w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę poza inwestorem uczestniczą także inne strony, będą one miały prawo przez 14 dni wnieść odwołanie od decyzji. Dopiero upływ 14 dni, w których strony postępowania w sprawie pozwolenia na budowę nie wniosły odwołania, powoduje, że decyzja o pozwoleniu na budowę staje się ostateczna i na podstawie takiej decyzji można rozpocząć roboty budowlane.

Zgodnie zaś z art. 130 § 4 ustawy Kodeks postępowania administracyjnego decyzja podlega wykonaniu przed upływem terminu do wniesienia odwołania, gdy jest zgodna z żądaniem wszystkich stron. W prezentowanym w doktrynie stanowisku nie budzi wątpliwości sytuacja, gdy w sprawie występuje tylko jedna strona postępowania, a decyzja realizuje w pełni jej żądanie. Wówczas strona postępowania (inwestor) może wykonać decyzję w momencie jej wydania.

Zjazd z drogi na działkę – jak uzyskać zgodę na budowę?

Odp. Stosownie do treści art. 29 ust. 1 pkt 11 ustawy Prawo budowlane pozwolenia na budowę nie wymaga budowa zjazdów z dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych oraz zatok parkingowych na tych drogach. Budowa tych zjazdów wymaga uprzedniego zgłoszenia właściwemu organowi, na podstawie art. 30 ust. 1 pkt 1 ustawy Prawo budowlane.

W zgłoszeniu należy określić rodzaj, zakres i sposób wykonywania robót budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia. Do zgłoszenia należy dołączyć oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, oraz w zależności od potrzeb odpowiednie szkice lub rysunki, a także pozwolenia, uzgodnienia i opinie wymagane odrębnymi przepisami. Do wykonywania robót budowlanych można przystąpić, jeżeli organ nie wniósł, w terminie 30 dni od dnia doręczenia zgłoszenia, sprzeciwu, w drodze decyzji.

Budowa zjazdów z dróg krajowych natomiast wymaga uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę na podstawie art. 28 ust. 1 ustawy Prawo budowlane.

Jak długo ważne jest pozwolenie na budowę?, jak to się ma do zgłoszenia budowy?

Odp. Decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa, jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna lub budowa została przerwana na czas dłuższy niż 3 lata (art. 37 ust. 1 ustawy Prawo budowlane).

W przypadku nierozpoczęcia wykonywania robót budowlanych przed upływem 3 lat od określonego w zgłoszeniu terminu ich rozpoczęcia, rozpoczęcie tych robót może nastąpić po dokonaniu ponownego zgłoszenia (ar. 30 ust. 5b ustawy Prawo budowlane).

Weryfikacja formalna złożonych dokumentów – czego dokładnie dotyczy?

Odp. Weryfikacja formalna polega na sprawdzeniu poprawności wypełnienia wniosku o pozwolenie na budowę lub innego wniosku oraz oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, jak również na sprawdzeniu kompletności załączników niezbędnych do wniosku o pozwolenie na budowę.

Przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę – na jakim etapie prac budowlanych można to zrobić?

Odp. Na każdym etapie prac budowlanych od momentu wydania decyzji o pozwoleniu na budowę do czasu zawiadomienia właściwego organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy lub uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie obiektu budowlanego można dokonać przeniesienia decyzji o pozwoleniu na budowę. Warunkiem przeniesienia decyzji jest złożenie wniosku w tej sprawie oraz przedłożenie zgody strony, na rzecz której decyzja została wydana, do przeniesienia tej decyzji na rzecz innego podmiotu, złożenie oświadczenia o przejęciu wszystkich warunków zawartych w tej decyzji oraz złożenie oświadczenia, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Na jakim etapie przygotowań do budowy domu, inwestor powinien rozpocząć poszukiwania kierownika budowy, a w którym momencie jest on już niezbędny?

Odp. Inwestor jest obowiązany zapewnić objęcie kierownictwa budowy (rozbiórki) lub określonych robót budowlanych oraz nadzór nad robotami przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności. Inwestor jest obowiązany zawiadomić właściwy organ nadzoru budowlanego o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych, dla których jest wymagane pozwolenie na budowę, zgłoszenie budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1a, 2b i 19a, lub zgłoszenie przebudowy, o której mowa  w art. 29 ust. 2 pkt 1b ustawy Prawo budowlane, dołączając na piśmie oświadczenie kierownika budowy (robót), stwierdzające sporządzenie planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia oraz przyjęcie obowiązku kierowania budową (robotami budowlanymi), a także zaświadczenie właściwej izby samorządu zawodowego.

Wobec powyższego, na etapie zgłoszenia terminu rozpoczęcia robót budowlanych niezbędne jest dokonanie przez inwestora wyboru kierownika budowy posiadającego odpowiednie uprawnienia budowlane, natomiast moment rozpoczęcia poszukiwań kierownika budowy stanowi indywidualny interes inwestora.

Adaptacja projektów gotowych – jakie są najczęściej popełniane błędy w dokumentacji składanej w pozwoleniu na budowę?

Odp. Najczęściej popełnianymi błędami w adaptacji projektów gotowych są:

• brak adaptacji instalacji,
•  nanoszenie zmian w projekcie przez osoby bez odpowiednich uprawnień,
• pozostawianie różnych projektowanych wariantów odnośnie zaopatrzenia w wodę, odprowadzania ścieków czy też sposobu ogrzewania budynku,
• niedostosowanie kolorystyki elewacji, rodzaju i kolorystyki pokrycia dachowego do ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
•  rozbieżności w opisie projektu zagospodarowania terenu w stosunku do części opisowej zawartej w projekcie gotowym.

Czy projekt indywidualny w praktyce niesie za sobą mniejsze ryzyko popełnienia błędu przez architekta?

Odp. Organ administracji architektoniczno-budowlanej nie posiada statystyk dotyczących błędów w projektach indywidualnych.

Kiedy możemy zameldować się w naszym domu?

Odp. W budynku można zamieszkać po wykonaniu wszystkich prac budowlanych i zawiadomieniu właściwego organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy i zamiarze użytkowania budynku, jeśli organ ten, w terminie 14 dni od dnia doręczenia zawiadomienia, nie zgłosi sprzeciwu w drodze decyzji.

Obowiązek meldunkowy polega na zameldowaniu się w miejscu pobytu stałego lub czasowego i jest po prostu potwierdzeniem stanu faktycznego. Warto dodać, że zameldowanie powinno być poprzedzone uzyskaniem zaświadczenia o nadaniu numeru porządkowego naszej posesji, którego wydanie leży w kompetencjach właściwego urzędu gminy. Uzyskanie takiego zaświadczenia może nastąpić w dowolnym momencie budowy, a nawet przed jej rozpoczęciem.

Czego dokładnie dotyczą obowiązki projektanta w zakresie uzyskania wymaganych opinii uzgodnień i sprawdzeń rozwiązań projektowych w zakresie wynikającym z przepisów?

Odp. Wymagane opinie i uzgodnienia projektu budowlanego podyktowane są ustaleniami miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego oraz przepisów szczególnych regulujących wymagania dotyczące projektowanych obiektów budowlanych. Do opinii i uzgodnień należy zaliczyć m.in.

• uzgodnienie projektu z Mazowieckim Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków,
•  uzgodnienie z Wojewódzkim Sztabem Wojskowym,
•  uzgodnienie z Regionalnym Zarządem Gospodarki Wodnej,
•  uzgodnienie z Regionalną Dyrekcją Ochrony Środowiska, itp.

Co powinien zawierać sporządzony przez projektanta BIOZ?

Odp. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 23 czerwca 2003 r. w sprawie informacji dotyczącej bezpieczeństwa i ochrony zdrowia oraz planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia (Dz. U. z 2003 r., nr 120, poz. 1126) określa zakres i formę informacji dotyczącej bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia oraz szczegółowy zakres rodzajów robót budowlanych, stwarzających zagrożenia bezpieczeństwa i zdrowia ludzi.

Ile wynosi opłata skarbowa dotycząca pozwolenia na budowę?

Odp. Zgodnie z ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o opłacie skarbowej (Dz. U. z 2015 r., poz. 783) wysokość opłaty skarbowej za

Czy dziennik budowy to dokument, który możemy uzyskać jedynie w starostwie?

Odp. Zgodnie z treścią § 5 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 czerwca 2002 r. w sprawie dziennika budowy, montażu i rozbiórki, tablicy informacyjnej oraz ogłoszenia zawierającego dane dotyczące bezpieczeństwa pracy i ochrony zdrowia (Dz. U. z 2002 r., nr 108, poz. 953 z późn. zm.) „(…) 2. Na poszczególne strony dziennika budowy organ wydający dziennik nanosi pieczęcie.

Po opieczętowaniu dziennika budowy organ, o którym mowa w ust. 2 wydaje go inwestorowi w terminie 3 dni od dnia:

• w którym decyzja o pozwolenie na budowę stałą się wykonalna albo
• w którym inwestor nabył prawo do wykonywania robót budowlanych na podstawie zgłoszenia – za zwrotem kosztów związanych z jego przygotowaniem
• Wobec powyższego właściwy organem do opieczętowania i wydania inwestorowi dziennika budowy jest organ administracji architektoniczno-budowlanej, który wydał decyzje o pozwoleniu na budowę dla planowej inwestycji lub zaakceptował zgłoszenie budowy.

Organami administracji architektoniczno-budowlanej są :

• starosta
• wojewoda
• główny inspektor nadzoru budowlanego

(art. 80 ust.1 ustawy prawo budowlane ), natomiast właściwość organów administracji architektoniczno-budowlanej została ustanowiona w art. 82 ustawy prawo budowlane.

Oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane – gdzie można uzyskać wzór lub formularz do pobrania?

Odp. Wszystkie druki i formularze, w tym oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane znajdują się na stronie Powiatu Legionowskiego (www.powiat-legionowski.pl) w Biuletynie Informacji Publicznej oraz w Wydziale Architektury Starostwa Powiatowego w Legionowie (Legionowo, ul. Sikorskiego 11, piętro V, w godzinach pracy Urzędu: poniedziałek w godz.  8⁰⁰ – 18⁰⁰, wtorek – piątek w godz. 8⁰⁰ – 16⁰⁰).

Zaświadczenie projektanta o wpisie na listę członków właściwej izby samorządu zawodowego aktualne na dzień opracowania projektu budowlanego – gdzie uzyskać taki dokument?

Odp. Zaświadczenie o wpisie na listę członków izby samorządu zawodowego wydają właściwe izby zawodowe.

Czy inwestor musi do wniosku o pozwolenie na budowę dołączyć oryginał Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego lub (jeżeli dotyczy) decyzji o warunkach zabudowy? Czy można przedłożyć kopię?

Odp. Stosownie do treści art. 33 ust. 2 pkt 3 ustawy Prawo budowlane do wniosku o pozwolenie na budowę należy dołączyć decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Decyzja ta musi być oryginalna (lub poświadczona przez osoby do tego upoważnione) i ostateczna.

Ustawodawca w ustawie Prawo budowlane nie ustanowił wymogu przedkładania wraz z wnioskiem o pozwolenie na budowę wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zatem inwestor nie ma takiego obowiązku.

Inwestor prywatny a deweloper – czy są jakieś różnice w procesie składania dokumentów?

Odp. Przepisy ustawy Prawo budowlane nie definiują pojęcia inwestora, nie różnicują inwestorów ani nie dzielą na podmioty prawne i osoby fizyczne, natomiast określają jakie wymagania musi spełniać inwestor i jakie dokumenty przedstawić, aby uzyskać pozwolenie na budowę.

Wobec powyższego, stosownie do regulacji prawnych wszyscy inwestorzy są równo traktowani w oparciu o przepisy prawa.

Czy zdarzyło się kiedykolwiek, że pomimo Państwa usilnych prób i chęci pomocy przyszłemu inwestorowi, nie udało się wydać pozytywnej decyzji i pozwolenia na budowę ? Co całkowicie wykluczyło taką możliwość ?

Odp. Zdarzają się sytuacje kiedy Starosta Legionowski jako organ administracji architektoniczno-budowlanej wydaje odmowę zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę obiektu budowlanego. Podstawowym powodem odmowy udzielenia pozwolenia na budowę jest nieuzupełnienie dokumentacji zgodnie z postanowieniem wydanym na podstawie art. 35 ust. 3 ustawy Prawo budowlane lub uzupełnienie dokumentacji po upływie wyznaczonego w postanowieniu terminu.