Działka budowlana – jednak można znaleźć ideał cz. 2

Dwa plus dwa nie zawsze jest cztery

Podczas wstępnej rozmowy telefonicznej koniecznie spytajcie się o dokładną powierzchnie działki. Kolejny przykład z życia. Pan sprzedawał swoją ziemie, metraż podany przez niego to 1260 m2. Cena za metr 130 zł. bez negocjacji. Sprawdziłam działkę na Geoportalu ( trzeba mieć nr. parceli lub znać dobrze teren ). Ze 1260 metrów zrobiło się 1200 m2. Niby nie wiele, przy takim metrażu 60 metrów jest niezauważalne, ale mój portfel zrobiły się szczuplejszy o bagatela 7 800 zł !!!

Najważniejsza książka do przeczytania – Księga Wieczysta

Czy można w ogóle kupić działkę budowlaną lub inną nieruchomość bez księgi wieczystej ?? – z prawnego punku widzenia można. Oferta bez księgi wieczystej na pewno była by kusząca pod względem ceny, jest to argument do sporej negocjacji. W dużej mierze przyszły inwestor, musiałby zawierzyć właścicielowi gruntu, że mówi prawdę we wszystkich prawnych kwestiach. Trzeba się liczyć z pewnymi niebezpieczeństwami :

• osoba podająca się za właściciela, wcale nią nie jest
• nieruchomość obciążona jest prawami osób trzecich
• przeniesienie własności na inną osobę
• obciążenie hipoteki
• służebność gruntowa, osobista
• tocząca się egzekucja komornicza

 Jak miała by wyglądać umowa sprzedaży, żeby nie wpakować się na minę ?? Na pewno sporządzenie umowy notarialnej w takiej formie, żeby zapewniała ( w przypadku wyniknięcia nieścisłości ) w miarę jak najszybszy zwrot ceny wraz ze wszystkimi kosztami i karami umownymi. Poddanie się przez sprzedającego dobrowolnej egzekucji wprost z aktu notarialnego ( pominięcie sprawy sądowej i wyroku ), co na pewno nadało by tempa przyszłym dochodzeniom swoich roszczeń. Z marszu można wystąpić o nadanie aktowi notarialnemu klauzuli wykonalności i zlecić egzekucję komornikowi. Jeżeli nasz sprzedający okaże się „ wolnym ptakiem ”, pustym w bęben, zdąży wydać nasze pieniądze, dochodzenie komornicze może być nie wystarczające. Wtedy to tylko się modlić.

 No dobra, postraszyłam trochę. Sama nigdy nie zdecydowała bym się na tego typu zakup, zbyt duże ryzyko, być może znalazła by się jakaś uczciwa oferta, ale to już ruletka i zwykły hazard – z gier liczbowych wybieram totolotka. Takie przypadki to prawdziwa rzadkość, 99% ofert sprzedaży posiada księgę wieczystą.

Jeżeli znajdziecie już swoją wymarzoną działkę, należało by poprosić właściciela o aktualny odpis księgi wieczystej. Jest to pierwszy krok do weryfikacji stanu prawnego naszej przyszłej parceli. Równocześnie posiadając numer księgi wieczystej warto a nawet trzeba, nie wychodząc z domu sprawdzić wszystko przez internet. Od 1 grudnia 2013 roku weszła ustawa, na mocy której nastąpiła informatyzacja ksiąg wieczystych działająca w ramach Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych. Po wejściu na stronę Ministerstwa Sprawiedliwości https://ekw.ms.gov.pl/eukw/menu.do  należy :

• na stronie głównej kliknąć w przeglądanie księgi wieczystych
• znajdziemy się w podsystemie dostępu do centralnej bazy ksiąg wieczystych
• wpisać numer księgi wieczystej składający się z 3 części :
•  pierwsza składa się z 4 znaków, które identyfikują sąd prowadzący daną KW ( 2 litery, cyfry, litery) 
• druga składa się z 8 cyfr, które identyfikują nieruchomość w KW 
•  trzecia składa się z 1 cyfry – tzw. cyfry kontrolnej                      
• wpisać kod zabezpieczający z obrazka, kliknąć „ szukaj”

Zobaczycie ogólne informację dotyczące KW, czyli 

• Numer KW
• Typ KW
• Oznaczenie wydziału prowadzącego KW
• Data zapisania KW
• Data zamknięcia KW
• Położenia nieruchomości
• Właściciel / użytkownik wieczysty / uprawniony

Każda KW składa się 4 rozdziałów, wszystkie są bardzo ważne i należy się z nimi zapoznać.

Rozdział pierwszy zawiera informację na temat : położenia ( miejscowość, gmina, miasto ), powierzchnia, sposób korzystania ( pisałam już o tym, Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego jest dokumentem nadrzędnym, on określa przeznaczenie naszej parceli ), obręb, właściwy numer działki, oraz ten z którego np. odłączono naszą działkę. Znajdziemy tu również spis praw związanych z własnością ( np. służebność gruntowa ).

Rozdział drugi zawiera informacje o właścicielach, współwłaścicielach, wieczystym użytkowaniu, wieczystych współwłaścicielach oraz wysokości ich udziałów.

Rozdział trzeci dotyczy praw, roszczeń i ograniczeń. Można tu znaleźć wpisy o ograniczeniach w rozporządzaniu nieruchomością, praw osobistych ( dzierżawa, przeniesienie własności, prawo dożywotnie, prawo odkupu lub pierwokupu itp.)

Rozdział czwarty – hipoteka. Znajdziemy tu informację dotyczące obciążeń nieruchomości, dotyczące zazwyczaj kredytów hipotecznych wziętym na ich zakup. Z tej rubryki dowiemy o kwocie zobowiązania, walucie, terminie zapłaty wierzytelności i samym wierzycielu na rzecz którego hipotekę ustanowiono.

Przed zawarciem umowy końcowej ( notarialnej ) należałoby raz jeszcze zerknąć w treść KW. Od pierwszego spotkania z właścicielem do podpisania umowy notarialnej zazwyczaj mija trochę czasu, warto sprawdzić czy stan prawny nieruchomości nie uległ zmianie. Sam notariusz powinien należycie sprawdzić ( najlepiej w dniu sprzedaży ) treść KW, a w samym akcie notarialnym zamieścić oświadczenie sprzedającego, że stan wpisów w księdze wieczystej do chwili obecnej nie uległ zmianie. Jeżeli zakup parceli finansowany jest z kredytu hipotecznego, kolejnym ogniwem weryfikującym jest bank. Ta instytucja na pewno zadba o porządek w papierach.

Ważne – jeżeli sprzedający okaże się użytkownikiem wieczystym działki niezabudowanej, gmina ma prawo pierwokupu. Podobna kwestia dotyczy sprawdzenia podstawy nabycia nieruchomości ( umowy kupna- sprzedaży ) właściciela naszej przyszłej parceli. Jeżeli kupił ją od osób fizycznych, nie ma problemu, jeżeli od Skarbu Państwa to prawo pierwokupu przysługuje właśnie tej instytucji.

Droga do Twojego przyszłego domu

Jeszcze do niedawna uzyskanie pozwolenia na budowę na działce bez drogi dojazdowej było niewykonalne. Przepisy co prawda się zmieniły, ale nadal każdy właściciel ma obowiązek wytyczenia drogi do swojej posesji. Podczas poszukiwań mojej działki, wielokrotnie trafiłam na oferty parceli z wytyczoną drogą na mapie a w rzeczywistości jej nie było. Mam na myśli jedno wielkie poletko, którego częścią była droga. Problem natury finansowej i technicznej. Dotyczyło to głównie działek po przekształceniach. Jako właściciel zobowiązana jestem na własny koszt ( w przypadku drogi prywatnej) wykonać całość robót. Każda droga dojazdowa musi być połączona z drogą publiczną. Według nowych przepisów do zgłoszenia budowy domu nie musimy dołączyć oświadczeń zarządcy drogi o możliwości połączenia działki z drogą gminą lub powiatową. Możemy więc rozpocząć budowę, ale jej kwestie musimy rozwiązać do momentu oddania budynku do użytku. Sytuacja komplikuje się odrobine w momencie braku dostępu do drogi publicznej. W tedy na pomoc przychodzi nam sąsiad ( Bogu ducha winny ). Istnieje bowiem możliwość wytyczenia drogi koniecznej właśnie przez jego teren. W urzędzie gminy należy złożyć odpowiedni wniosek. W przypadku zgody, prawie na pewno zażąda od nas rekompensaty. Jeżeli odmówi, pozostaję nam droga sądowa. Inna możliwość ( bardziej kosztowna ) to wykupienie przez wszystkich sąsiadów dodatkowej działki i wytyczenie przez nią drogi do wszystkich posesji. Żeby uniknąć takich problemów, warto kupić działkę z wytyczoną drogą dojazdową, połączoną z drogą publiczną. W moim przypadku był to udział w drodze z osobną księgą wieczystą.

Woda – prąd – gaz – kanalizacja

Parcela zaopatrzona we wszystkie media, z punktu widzenia inwestora jest najbardziej atrakcyjna. Działka, na której mamy zamiar wybudować dom jednorodzinny, powinna posiadać przynajmniej  dostęp do energii elektrycznej i wodociągu. Termin działki uzbrojonej i nieuzbrojonej jest w rozumieniu ich właścicieli, dosyć luźny. Wiele razy spotkałam się z informacją „ wszystkie media są przy działce” lub „ media są w drodze” – jakiej drodze ??, przy której działce??. To szalenie istotne, ciągniecie 100-200 m2 energii, wody, lub gazu do naszej działki, może znacznie przekroczyć nas budżet. Mowa tu o kilkudziesięciu tysiącach dodatkowych kosztów. Tania działka bez przyłączy może okazać się droższa od tej w pełni uzbrojonej. Oczywiście pierwszy ma najgorzej. Jeżeli budujesz się na uboczu, bez bezpośredniego sąsiedztwa, wszystko pokrywasz z własnej kieszeni. W niektórych przypadkach nie opłaca się inwestować np. przyłącza gazowe czy kanalizacyjne z powodu ich bardzo wyskich cen . Alternatywą jest np. kocioł na węgiel, olejowe kotły kondensacyjne, ogrzewanie drewnem opałowym, gaz płynny ze zbiornika, pompa ciepła gruntowa lub powietrzna. Przyłącza kanalizacyjne można zastąpić szambem lub przydomową oczyszczalnią ścieków ( nie wszędzie można ją wybudować, wszystko zależy od ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub gdy go niema – od przepisów lokalnych z zakresu bezpieczeństwa i ochrony środowiska.) Może zabrzmi to trochę egoistycznie, ale dla mnie bardzo istotne było posiadane gazu czy kanalizacji. Nie chciałam mieć w domu kotłowni z węglem lub innym materiałem opałowym. To samo dotyczyło kanalizacji, z czystej wygody świadomie szukałam parceli z możliwością przyłączenia się do sieci. Chciałam mieć zapewnioną pełną infrastrukturę miejską w wiejskiej lokalizacji. Gdy trafiłam na moją działkę okazało się, że dosłownie tydzień temu podłączyli kanalizację. Koszt przyłączenia poszczególnych mediów to długi temat, poświęcę mu osobny post.

Iść, ciągle iść w stronę słońca

Jak ważne dla przyszłego właściciela jest, położenie działki względem stron świata??Do najbardziej atrakcyjnych parceli zalicza się te, z wjazdem od północy i ogrodem od południa. Zgadzam się z tym stwierdzeniem w 100%. Większość osób budujących dom dla siebie ( pomijam deweloperów ) chce mieć piękny, słoneczny ogród. Jedną z metod wyznaczania kierunków jest oczywiście kompas ( niezbyt odkrywcze 🙂 ). W większości nowych telefonów kompas wbudowany jest na stałe, nie musimy więc kupować osobnego urządzenia. Kolejną metodą ( sprawdzającą się tylko w samo południe, czyli o 12 ) jest metoda cienia. Stajemy tyłem do słońca, cień padający na ziemię wskaże nam północ. Jeżeli na działce stoi drzewo i jego gałęzie są ewidentnie rozwinięte po jednej ze stron – to wyznacza kierunek południowy. Ja na swojej działce byłam w różnych porach dnia ( w nocy również, sprawdzałam jak oświetlony jest teren, czy jest cicho ). Poznanie stron świata  jest bardzo istotne, wyznacza i determinuję proces wyboru projektu naszego domu. Żyjemy w klimacie umiarkowanym przejściowym, dlatego tak ważne jest optymalne wykorzystanie słońca. Funkcjonalność pomieszczeń naszego domu, ma wpływ nie tylko na jakość życia, ale również może być czynnikiem generującym spore oszczędności. Mam na myśli doświetlenie strefy dziennej, gdzie przebywamy najczęściej ( salon, duży pokój, gabinet ). Pomieszczenia gospodarcze i techniczne typu spiżarka, pralnia, garaż, czy kuchnia mogą znajdować się po stronie zimnej północnej. Oczywiście o ile sami mamy wpływ na wybór działki, projekt domu nie powinien stanowić problemu. W momencie gdy ziemię dostajemy w prezencie ślubnym, dziedziczymy po rodzicach lub z innych powodów stajemy się jej właścicielami, projekt domu może wymagać zmian i dostosowania do warunków panujących na działce. Mowa tu oczywiście o parcelach nie foremnych np. zbyt wąskich. Po pierwsze dom musi zmieścić się na działce – odległości między budynkiem a granicą muszą być zgodne z przepisami zawartymi w warunkach technicznych. Według przysłowia – „ darowanemu koniowi w zęby się nie zagląda ” –  gdy działkę dostaliśmy za darmo, dodatkowe koszty związane z przerobieniem projektu, nie powinny być deprymujące.

Mężczyzna bez żony jest jak pole bez ogrodzenia 🙂

W domach budowanych zza oceanem, przyjętym zwyczajem jest stawianie niskich płotków, bardziej z pobudek estetycznych i wyznaczenia obszaru działki, niżeli odgradzania się i zasłaniania przed wzrokiem sąsiadów. U nas jest troszeczkę inaczej. Im wyższy płot, siatka ogólnie ogrodzenie, tym lepiej. Nie traktuję tego zjawiska jako przejaw narodowej niechęci do bliźniego, raczej sposób na zachowanie intymności i spokoju w tak prywatnym miejscu jak nasz własny dom. Podczas szukania działki budowlanej, należy zwrócić uwagę na to czy jest ogrodzona. Na „dzień dobry” odpada nam koszt rzędu kilku lub kilkunastu tysięcy złotych. Siatka może również podnieść cenę gruntu, ale jak zależy nam na czasie, to przy gotowym rozwiązaniu zaoszczędzimy go sporo. Jeżeli ogrodzenie jest stosunkowo nowe, lub w dobrym stanie, posłuży nam wiele lat. Zbudujemy dom, wykończymy wnętrza a za parę lat, jak będzie taka potrzeba, można je zmienić. Moim zdaniem inwestowanie w drogie ogrodzenie, na pustej ziemi jest stratą pieniędzy, można je wydać na np. fundamenty. Pamiętam taką działkę, goła ziemia, ogrodzenie robiło wrażenie – majestatyczne z kutego metalu, przez bramę można by było przejechać czołgiem. Podczas rozmowy telefonicznej, dowiedziałam się ile kosztowało – 46 000 zł !!!. Moja rozmówczyni wcale nie zamierzała się tam budować. Wpadła na pomysł, że postawi takie ogrodzenie i podniesie wartość działki – tylko po co ??. Nie każdemu podoba się kowalstwo artystyczne. Lokalizacja super, ale zamknięcie się tylko na klientów „ artystycznych „ jest sporym ryzykiem.

W moim przypadku, trafiła się działka już ogrodzona zwykłą siatką z furtką i bramą na kłódkę. Dla mnie na tym etapie to luksus. Dopóki dom nie stanie i go nie wykończę, nie zmienię tam nic. Może się wydawać – a zwykła siatka, przecież to mały koszt. Wykonanie zwykłego ogrodzenia z podmurówką jednak trochę kosztuję. Na początku musimy się liczyć z koniecznością wykopania fundamentów do poziomu przemarzania gruntu. U nas w kraju wynosi od 0,8 do 1,4 metra. Na przeważającej części nie przekracza metra. Do tego dochodzi cokół, słupy rozstawione co 240 cm oraz sama siatka plus koszty robocizny. Na moją działkę nieco powyżej 1000 m2,  ogrodzenie kosztowało by od 15 000zł – 20 000 zł.

Nowy sąsiad –  nasz przyszły przyjaciel

 O tym jak ważne jest życie w zgodzie z sąsiadami, nie trzeba nikomu mówić. Ten miły człowiek za płotem, jest zwykłym obywatelem i ma dokładanie te same prawa co ty. Ze zwykłej sąsiedzkiej znajomości może urodzić się prawdziwa przyjaźń. Jeżeli będziemy traktować ludzi tak jak sami chcielibyśmy być traktowani – na pewno unikniemy nieporozumień. Niestety nigdy nie wiemy, kto nam się trafi za płotem. Jestem optymistką, więc nie zakładam nawet innego scenariusza. Ze wstępnych oględzin mojego terenu, po prawej mamy młode małżeństwo z dziećmi, po lewej nie ma nikogo, od wjazdu pusto, od ogrodu rodzinę w średnim wieku – kombinacja satysfakcjonująca. Może ja się nie spodobam?? nie latam nago po ogrodzie, nie śpiewać głośno, czasami krzyczę na męża 🙂

W kwestii sąsiedztwa, bardziej skupiłabym się na uciążliwych obiektach, magazynach, fabrykach, wysypiskach śmieci, zakładach przemysłowych.

Ostatnią rzeczą, na którą warto zwrócić uwagę to nazwa ulicy. Pisałam o tym w artykule o domach do remontu czytaj tutaj. Zaliczyłam tam niezłą wpadkę.

    Moja przygoda dotycząca poszukiwania działki trwała kilka miesięcy. Jak wspomniałam na samym początku mojego postu, rozpoczęłam w internecie. Nie przyniosło to oczekiwanych rezultatów. Wyjątkowe okazje zdarzają się stosunkowo rzadko. Jak pojawi się coś ciekawego, klienci gotówkowi biorą ofertę na pieńku. W necie pełno jest ogłoszeń wiszących całymi miesiącami, pewnie ich właściciele zastanawiają się dlaczego nie mogą ich sprzedać. Chyba wiem dlaczego – treść 80 % ogłoszeń w internecie mija się z prawdą. To łagodna ocena tego zjawiska. Bardziej dosadnie – właściciele ściemniają, mydlą oczy, zakłamują rzeczywistość. Zawyżanie cen jest normalne, robi to każdy, mamy wolny rynek i możemy dowolnie manewrować wartością działki. Problemem zasadniczym jest nie mówienie prawdy. Podam wam przykład, na to jak prawdomówność popłaca. Nie dotyczy bezpośrednio działki budowlanej ale daje do myślenia. Mój przyjaciel, parę lat temu kupił w kredycie połowę bliźniaka pod Warszawą. Każdy budynek złożony z dwóch lokali, położony na jednej działce, odgrodzony siatką. Od samego początku były problemy z deweloperem, spore opóźnienie ( prawie dwa lata ), po wpłaceniu części pieniędzy deweloper zaczął oszczędzać na materiałach. Finał tej historii jest taki – właściciel osiedla przestał wykańczać budynki, załatwił sobie papiery na niepoczytalność, reszta budynków trafiła pod licytację komorniczą. W tym harmidrze mój kolega, z kredytem, nieskończonym budynkiem i sprawą sądową. Przez wiele lat wykańczał ten dom metodą gospodarczą, trochę się zna, więc nie źle mu poszło. W międzyczasie wieloletnia sprawa cywilna, oraz walka o podział budynku na dwa osobne lokale i dwie osobne działki. Koszty przekroczyły jego możliwości, postanowił wszystko sprzedać. W ogłoszeniu napisał :

„ Sprzedam dom w zabudowie bliźniaczej ( połowę ), 110 m2  wraz z hipoteką. Lokal nie jest jeszcze oddzielony sądownie od drugiego, ten sam problem dotyczy działki na której stoi. Osiedle wybudowano na gruncie dzierżawionym od gminy ( nie ma własności ) ”

Nie pamiętam dokładnie ile tych sensacyjnych informacji było w tym ogłoszeniu, ale dawka była spora. Mimo tej tragicznej treści, odezwało się naprawdę sporo osób. Dogadali się, dom został sprzedany, ktoś inny spłaca resztę kredytu i jest szczęśliwy. Ogłoszenie nie wisiało miesiącami z prostej przyczyny – napisał prawdę

Wracając do mojej przeprawy, postanowiłam odwrócić sytuację i sama zamieściłam ogłoszenie. Odpowiadali głownie ci, do których wcześniej dzwoniłam – jedna wielka rodzina 🙂

Sytuacja zmieniła się diametralnie, gdy rozwiesiłam ogłoszenia na sklepach, słupach, tablicach informacyjnych  w całej okolicy. Odezwało się sporo właścicieli. Tym sposobem poznałam mnóstwo sympatycznych ludzi. Nie wiem do końca jaki mechanizm zadziałał, czy wiadomość na sklepie odbierana jest personalnie, jest bardziej wiarygodna. Może chodzi o małą społeczność, która czuje się w obowiązku odpowiadać uczciwie na ogłoszenie. Może zakładają od razu, że jestem ich potencjalnym sąsiadem…

Jeżdżąc tak po okolicy, poznałam lokalnych hydraulików, mechaników, dekarzy, ślusarzy, od sąsiada do sąsiada. Jak u jednego działka mi się nie spodobała to wysyłali mnie do kolejnego. Godziny rozmów, opowiadania.

Podczas jednego z czerwcowych weekendów, wsiadałam w samochód i pojechałam w okolicę naszych poszukiwań. Mąż został w domu z sąsiadem, przygotowywali mięsko do wieczornego grilla. Tamtego dnia jeździłam z przekonaniem, że w tak piękny niedzielny poranek, musi się wydarzyć coś wyjątkowego. Rozpytywałam ludzi siedzących przed swoimi domami, ci z kolei zapraszali mnie na rosół. Sierota tak jeździ w kółko i szuka kawałka działki – chodź dziewczyno na miskę zupy – wołali za mną. Skręciłam w uliczkę, gdzie jeszcze nie byłam. Po jednej i drugiej stronie stały piękne domki jednorodzinne, miedzy nimi pole, kawałek lasu. Dojechałam prawie do końca i się zatrzymałam. Wyszłam z samochodu, słońce paliło mnie w twarz, położyłam dłoń na czole i moim oczom ukazało się coś wyjątkowego. Dlaczego akurat tam się zatrzymałam ?? długo stałam jak zahipnotyzowana, pot lał mi się plecach. Działka była ogrodzona, zarośnięta małymi krzakami i młodymi drzewkami. Zauważyłam, że z domu obok wyszedł sąsiad.

– dzień dobry , czy to Pana działka ?? – zapytałam z wyraźnym podnieceniem

– dzień dobry, nie to nie moja działka, ale tam gdzieś w krzakach leży kawałek dykty na której jest numer telefonu – odpowiedział sąsiad

Nie mówiąc nic, sąsiad podszedł do działki, wsadził rękę za siatkę i wyciągnął dyktę z numerem. Wiedziałam już wtedy – trzymam w ręce  bardzo ważny numer.

Tym sposobem stałam się właścicielem działki pod budowę mojego wymarzonego domu…

A Jak Wy znaleźliście swoją ??