Działka budowlana – jednak można znaleźć ideał cz. 2

Dwa plus dwa nie zawsze jest cztery

Podczas wstepnej rozmowy telefonicznej koniecznie spytajcie sie o dokladna powierzchnie dzialki. Kolejny przyklad z zycia. Pan sprzedawal swoja ziemie, metraz podany przez niego to 1260 m2. Cena za metr 130 zl. bez negocjacji. Sprawdzilam dzialke na Geoportalu ( trzeba miec nr. parceli lub znac dobrze teren ). Ze 1260 metrow zrobilo sie 1200 m2. Niby nie wiele, przy takim metrazu 60 metrow jest niezauwazalne, ale moj portfel zrobily sie szczuplejszy o bagatela 7 800 zl !!!

Najwazniejsza ksiazka do przeczytania – Ksiega Wieczysta

Czy mozna w ogole kupic dzialke budowlana lub inna nieruchomosc bez ksiegi wieczystej ?? – z prawnego punku widzenia mozna. Oferta bez ksiegi wieczystej na pewno byla by kuszaca pod wzgledem ceny, jest to argument do sporej negocjacji. W duzej mierze przyszly inwestor, musialby zawierzyc wlascicielowi gruntu, ze mowi prawde we wszystkich prawnych kwestiach. Trzeba sie liczyc z pewnymi niebezpieczenstwami :

• osoba podajaca sie za wlasciciela, wcale nia nie jest
• nieruchomosc obciazona jest prawami osob trzecich
• przeniesienie wlasnosci na inna osobe
• obciazenie hipoteki
• sluzebnosc gruntowa, osobista
• toczaca sie egzekucja komornicza

 Jak miala by wygladac umowa sprzedazy, zeby nie wpakowac sie na mine ?? Na pewno sporzadzenie umowy notarialnej w takiej formie, zeby zapewniala ( w przypadku wynikniecia niescislosci ) w miare jak najszybszy zwrot ceny wraz ze wszystkimi kosztami i karami umownymi. Poddanie sie przez sprzedajacego dobrowolnej egzekucji wprost z aktu notarialnego ( pominiecie sprawy sadowej i wyroku ), co na pewno nadalo by tempa przyszlym dochodzeniom swoich roszczen. Z marszu mozna wystapic o nadanie aktowi notarialnemu klauzuli wykonalnosci i zlecic egzekucje komornikowi. Jezeli nasz sprzedajacy okaze sie „ wolnym ptakiem ”, pustym w beben, zdazy wydac nasze pieniadze, dochodzenie komornicze moze byc nie wystarczajace. Wtedy to tylko sie modlic.

 No dobra, postraszylam troche. Sama nigdy nie zdecydowala bym sie na tego typu zakup, zbyt duze ryzyko, byc moze znalazla by sie jakas uczciwa oferta, ale to juz ruletka i zwykly hazard – z gier liczbowych wybieram totolotka. Takie przypadki to prawdziwa rzadkosc, 99% ofert sprzedazy posiada ksiege wieczysta.

Jezeli znajdziecie juz swoja wymarzona dzialke, nalezalo by poprosic wlasciciela o aktualny odpis ksiegi wieczystej. Jest to pierwszy krok do weryfikacji stanu prawnego naszej przyszlej parceli. Rownoczesnie posiadajac numer ksiegi wieczystej warto a nawet trzeba, nie wychodzac z domu sprawdzic wszystko przez internet. Od 1 grudnia 2013 roku weszla ustawa, na mocy ktorej nastapila informatyzacja ksiag wieczystych dzialajaca w ramach Centralnej Informacji Ksiag Wieczystych. Po wejsciu na strone Ministerstwa Sprawiedliwosci https://ekw.ms.gov.pl/eukw/menu.do  nalezy :

• na stronie glownej kliknac w przegladanie ksiegi wieczystych
• znajdziemy sie w podsystemie dostepu do centralnej bazy ksiag wieczystych
• wpisac numer ksiegi wieczystej skladajacy sie z 3 czesci :
•  pierwsza sklada sie z 4 znakow, ktore identyfikuja sad prowadzacy dana KW ( 2 litery, cyfry, litery) 
• druga sklada sie z 8 cyfr, ktore identyfikuja nieruchomosc w KW 
•  trzecia sklada sie z 1 cyfry – tzw. cyfry kontrolnej                      
• wpisac kod zabezpieczajacy z obrazka, kliknac „ szukaj”

Zobaczycie ogolne informacje dotyczace KW, czyli 

• Numer KW
• Typ KW
• Oznaczenie wydzialu prowadzacego KW
• Data zapisania KW
• Data zamkniecia KW
• Polozenia nieruchomosci
• Wlasciciel / uzytkownik wieczysty / uprawniony

Kazda KW sklada sie 4 rozdzialow, wszystkie sa bardzo wazne i nalezy sie z nimi zapoznac.

Rozdzial pierwszy zawiera informacje na temat : polozenia ( miejscowosc, gmina, miasto ), powierzchnia, sposob korzystania ( pisalam juz o tym, Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego jest dokumentem nadrzednym, on okresla przeznaczenie naszej parceli ), obreb, wlasciwy numer dzialki, oraz ten z ktorego np. odlaczono nasza dzialke. Znajdziemy tu rowniez spis praw zwiazanych z wlasnoscia ( np. sluzebnosc gruntowa ).

Rozdzial drugi zawiera informacje o wlascicielach, wspolwlascicielach, wieczystym uzytkowaniu, wieczystych wspolwlascicielach oraz wysokosci ich udzialow.

Rozdzial trzeci dotyczy praw, roszczen i ograniczen. Mozna tu znalezc wpisy o ograniczeniach w rozporzadzaniu nieruchomoscia, praw osobistych ( dzierzawa, przeniesienie wlasnosci, prawo dozywotnie, prawo odkupu lub pierwokupu itp.)

Rozdzial czwarty – hipoteka. Znajdziemy tu informacje dotyczace obciazen nieruchomosci, dotyczace zazwyczaj kredytow hipotecznych wzietym na ich zakup. Z tej rubryki dowiemy o kwocie zobowiazania, walucie, terminie zaplaty wierzytelnosci i samym wierzycielu na rzecz ktorego hipoteke ustanowiono.

Przed zawarciem umowy koncowej ( notarialnej ) nalezaloby raz jeszcze zerknac w tresc KW. Od pierwszego spotkania z wlascicielem do podpisania umowy notarialnej zazwyczaj mija troche czasu, warto sprawdzic czy stan prawny nieruchomosci nie ulegl zmianie. Sam notariusz powinien nalezycie sprawdzic ( najlepiej w dniu sprzedazy ) tresc KW, a w samym akcie notarialnym zamiescic oswiadczenie sprzedajacego, ze stan wpisow w ksiedze wieczystej do chwili obecnej nie ulegl zmianie. Jezeli zakup parceli finansowany jest z kredytu hipotecznego, kolejnym ogniwem weryfikujacym jest bank. Ta instytucja na pewno zadba o porzadek w papierach.

Wazne – jezeli sprzedajacy okaze sie uzytkownikiem wieczystym dzialki niezabudowanej, gmina ma prawo pierwokupu. Podobna kwestia dotyczy sprawdzenia podstawy nabycia nieruchomosci ( umowy kupna- sprzedazy ) wlasciciela naszej przyszlej parceli. Jezeli kupil ja od osob fizycznych, nie ma problemu, jezeli od Skarbu Panstwa to prawo pierwokupu przysluguje wlasnie tej instytucji.

Droga do Twojego przyszlego domu

Jeszcze do niedawna uzyskanie pozwolenia na budowe na dzialce bez drogi dojazdowej bylo niewykonalne. Przepisy co prawda sie zmienily, ale nadal kazdy wlasciciel ma obowiazek wytyczenia drogi do swojej posesji. Podczas poszukiwan mojej dzialki, wielokrotnie trafilam na oferty parceli z wytyczona droga na mapie a w rzeczywistosci jej nie bylo. Mam na mysli jedno wielkie poletko, ktorego czescia byla droga. Problem natury finansowej i technicznej. Dotyczylo to glownie dzialek po przeksztalceniach. Jako wlasciciel zobowiazana jestem na wlasny koszt ( w przypadku drogi prywatnej) wykonac calosc robot. Kazda droga dojazdowa musi byc polaczona z droga publiczna. Wedlug nowych przepisow do zgloszenia budowy domu nie musimy dolaczyc oswiadczen zarzadcy drogi o mozliwosci polaczenia dzialki z droga gmina lub powiatowa. Mozemy wiec rozpoczac budowe, ale jej kwestie musimy rozwiazac do momentu oddania budynku do uzytku. Sytuacja komplikuje sie odrobine w momencie braku dostepu do drogi publicznej. W tedy na pomoc przychodzi nam sasiad ( Bogu ducha winny ). Istnieje bowiem mozliwosc wytyczenia drogi koniecznej wlasnie przez jego teren. W urzedzie gminy nalezy zlozyc odpowiedni wniosek. W przypadku zgody, prawie na pewno zazada od nas rekompensaty. Jezeli odmowi, pozostaje nam droga sadowa. Inna mozliwosc ( bardziej kosztowna ) to wykupienie przez wszystkich sasiadow dodatkowej dzialki i wytyczenie przez nia drogi do wszystkich posesji. Zeby uniknac takich problemow, warto kupic dzialke z wytyczona droga dojazdowa, polaczona z droga publiczna. W moim przypadku byl to udzial w drodze z osobna ksiega wieczysta.

Woda – prad – gaz – kanalizacja

Parcela zaopatrzona we wszystkie media, z punktu widzenia inwestora jest najbardziej atrakcyjna. Dzialka, na ktorej mamy zamiar wybudowac dom jednorodzinny, powinna posiadac przynajmniej  dostep do energii elektrycznej i wodociagu. Termin dzialki uzbrojonej i nieuzbrojonej jest w rozumieniu ich wlascicieli, dosyc luzny. Wiele razy spotkalam sie z informacja „ wszystkie media sa przy dzialce” lub „ media sa w drodze” – jakiej drodze ??, przy ktorej dzialce??. To szalenie istotne, ciagniecie 100-200 m2 energii, wody, lub gazu do naszej dzialki, moze znacznie przekroczyc nas budzet. Mowa tu o kilkudziesieciu tysiacach dodatkowych kosztow. Tania dzialka bez przylaczy moze okazac sie drozsza od tej w pelni uzbrojonej. Oczywiscie pierwszy ma najgorzej. Jezeli budujesz sie na uboczu, bez bezposredniego sasiedztwa, wszystko pokrywasz z wlasnej kieszeni. W niektorych przypadkach nie oplaca sie inwestowac np. przylacza gazowe czy kanalizacyjne z powodu ich bardzo wyskich cen . Alternatywa jest np. kociol na wegiel, olejowe kotly kondensacyjne, ogrzewanie drewnem opalowym, gaz plynny ze zbiornika, pompa ciepla gruntowa lub powietrzna. Przylacza kanalizacyjne mozna zastapic szambem lub przydomowa oczyszczalnia sciekow ( nie wszedzie mozna ja wybudowac, wszystko zalezy od ustalen miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub gdy go niema – od przepisow lokalnych z zakresu bezpieczenstwa i ochrony srodowiska.) Moze zabrzmi to troche egoistycznie, ale dla mnie bardzo istotne bylo posiadane gazu czy kanalizacji. Nie chcialam miec w domu kotlowni z weglem lub innym materialem opalowym. To samo dotyczylo kanalizacji, z czystej wygody swiadomie szukalam parceli z mozliwoscia przylaczenia sie do sieci. Chcialam miec zapewniona pelna infrastrukture miejska w wiejskiej lokalizacji. Gdy trafilam na moja dzialke okazalo sie, ze doslownie tydzien temu podlaczyli kanalizacje. Koszt przylaczenia poszczegolnych mediow to dlugi temat, poswiece mu osobny post.

Isc, ciagle isc w strone slonca

Jak wazne dla przyszlego wlasciciela jest, polozenie dzialki wzgledem stron swiata??Do najbardziej atrakcyjnych parceli zalicza sie te, z wjazdem od polnocy i ogrodem od poludnia. Zgadzam sie z tym stwierdzeniem w 100%. Wiekszosc osob budujacych dom dla siebie ( pomijam deweloperow ) chce miec piekny, sloneczny ogrod. Jedna z metod wyznaczania kierunkow jest oczywiscie kompas ( niezbyt odkrywcze 🙂 ). W wiekszosci nowych telefonow kompas wbudowany jest na stale, nie musimy wiec kupowac osobnego urzadzenia. Kolejna metoda ( sprawdzajaca sie tylko w samo poludnie, czyli o 12 ) jest metoda cienia. Stajemy tylem do slonca, cien padajacy na ziemie wskaze nam polnoc. Jezeli na dzialce stoi drzewo i jego galezie sa ewidentnie rozwiniete po jednej ze stron – to wyznacza kierunek poludniowy. Ja na swojej dzialce bylam w roznych porach dnia ( w nocy rowniez, sprawdzalam jak oswietlony jest teren, czy jest cicho ). Poznanie stron swiata  jest bardzo istotne, wyznacza i determinuje proces wyboru projektu naszego domu. Zyjemy w klimacie umiarkowanym przejsciowym, dlatego tak wazne jest optymalne wykorzystanie slonca. Funkcjonalnosc pomieszczen naszego domu, ma wplyw nie tylko na jakosc zycia, ale rowniez moze byc czynnikiem generujacym spore oszczednosci. Mam na mysli doswietlenie strefy dziennej, gdzie przebywamy najczesciej ( salon, duzy pokoj, gabinet ). Pomieszczenia gospodarcze i techniczne typu spizarka, pralnia, garaz, czy kuchnia moga znajdowac sie po stronie zimnej polnocnej. Oczywiscie o ile sami mamy wplyw na wybor dzialki, projekt domu nie powinien stanowic problemu. W momencie gdy ziemie dostajemy w prezencie slubnym, dziedziczymy po rodzicach lub z innych powodow stajemy sie jej wlascicielami, projekt domu moze wymagac zmian i dostosowania do warunkow panujacych na dzialce. Mowa tu oczywiscie o parcelach nie foremnych np. zbyt waskich. Po pierwsze dom musi zmiescic sie na dzialce – odleglosci miedzy budynkiem a granica musza byc zgodne z przepisami zawartymi w warunkach technicznych. Wedlug przyslowia – „ darowanemu koniowi w zeby sie nie zaglada ” –  gdy dzialke dostalismy za darmo, dodatkowe koszty zwiazane z przerobieniem projektu, nie powinny byc deprymujace.

Mezczyzna bez zony jest jak pole bez ogrodzenia 🙂

W domach budowanych zza oceanem, przyjetym zwyczajem jest stawianie niskich plotkow, bardziej z pobudek estetycznych i wyznaczenia obszaru dzialki, nizeli odgradzania sie i zaslaniania przed wzrokiem sasiadow. U nas jest troszeczke inaczej. Im wyzszy plot, siatka ogolnie ogrodzenie, tym lepiej. Nie traktuje tego zjawiska jako przejaw narodowej niecheci do blizniego, raczej sposob na zachowanie intymnosci i spokoju w tak prywatnym miejscu jak nasz wlasny dom. Podczas szukania dzialki budowlanej, nalezy zwrocic uwage na to czy jest ogrodzona. Na „dzien dobry” odpada nam koszt rzedu kilku lub kilkunastu tysiecy zlotych. Siatka moze rowniez podniesc cene gruntu, ale jak zalezy nam na czasie, to przy gotowym rozwiazaniu zaoszczedzimy go sporo. Jezeli ogrodzenie jest stosunkowo nowe, lub w dobrym stanie, posluzy nam wiele lat. Zbudujemy dom, wykonczymy wnetrza a za pare lat, jak bedzie taka potrzeba, mozna je zmienic. Moim zdaniem inwestowanie w drogie ogrodzenie, na pustej ziemi jest strata pieniedzy, mozna je wydac na np. fundamenty. Pamietam taka dzialke, gola ziemia, ogrodzenie robilo wrazenie – majestatyczne z kutego metalu, przez brame mozna by bylo przejechac czolgiem. Podczas rozmowy telefonicznej, dowiedzialam sie ile kosztowalo – 46 000 zl !!!. Moja rozmowczyni wcale nie zamierzala sie tam budowac. Wpadla na pomysl, ze postawi takie ogrodzenie i podniesie wartosc dzialki – tylko po co ??. Nie kazdemu podoba sie kowalstwo artystyczne. Lokalizacja super, ale zamkniecie sie tylko na klientow „ artystycznych „ jest sporym ryzykiem.

W moim przypadku, trafila sie dzialka juz ogrodzona zwykla siatka z furtka i brama na klodke. Dla mnie na tym etapie to luksus. Dopoki dom nie stanie i go nie wykoncze, nie zmienie tam nic. Moze sie wydawac – a zwykla siatka, przeciez to maly koszt. Wykonanie zwyklego ogrodzenia z podmurowka jednak troche kosztuje. Na poczatku musimy sie liczyc z koniecznoscia wykopania fundamentow do poziomu przemarzania gruntu. U nas w kraju wynosi od 0,8 do 1,4 metra. Na przewazajacej czesci nie przekracza metra. Do tego dochodzi cokol, slupy rozstawione co 240 cm oraz sama siatka plus koszty robocizny. Na moja dzialke nieco powyzej 1000 m2,  ogrodzenie kosztowalo by od 15 000zl – 20 000 zl.

Nowy sasiad –  nasz przyszly przyjaciel

 O tym jak wazne jest zycie w zgodzie z sasiadami, nie trzeba nikomu mowic. Ten mily czlowiek za plotem, jest zwyklym obywatelem i ma dokladanie te same prawa co ty. Ze zwyklej sasiedzkiej znajomosci moze urodzic sie prawdziwa przyjazn. Jezeli bedziemy traktowac ludzi tak jak sami chcielibysmy byc traktowani – na pewno unikniemy nieporozumien. Niestety nigdy nie wiemy, kto nam sie trafi za plotem. Jestem optymistka, wiec nie zakladam nawet innego scenariusza. Ze wstepnych ogledzin mojego terenu, po prawej mamy mlode malzenstwo z dziecmi, po lewej nie ma nikogo, od wjazdu pusto, od ogrodu rodzine w srednim wieku – kombinacja satysfakcjonujaca. Moze ja sie nie spodobam?? nie latam nago po ogrodzie, nie spiewac glosno, czasami krzycze na meza 🙂

W kwestii sasiedztwa, bardziej skupilabym sie na uciazliwych obiektach, magazynach, fabrykach, wysypiskach smieci, zakladach przemyslowych.

Ostatnia rzecza, na ktora warto zwrocic uwage to nazwa ulicy. Pisalam o tym w artykule o domach do remontu czytaj tutaj. Zaliczylam tam niezla wpadke.

    Moja przygoda dotyczaca poszukiwania dzialki trwala kilka miesiecy. Jak wspomnialam na samym poczatku mojego postu, rozpoczelam w internecie. Nie przynioslo to oczekiwanych rezultatow. Wyjatkowe okazje zdarzaja sie stosunkowo rzadko. Jak pojawi sie cos ciekawego, klienci gotowkowi biora oferte na pienku. W necie pelno jest ogloszen wiszacych calymi miesiacami, pewnie ich wlasciciele zastanawiaja sie dlaczego nie moga ich sprzedac. Chyba wiem dlaczego – tresc 80 % ogloszen w internecie mija sie z prawda. To lagodna ocena tego zjawiska. Bardziej dosadnie – wlasciciele sciemniaja, mydla oczy, zaklamuja rzeczywistosc. Zawyzanie cen jest normalne, robi to kazdy, mamy wolny rynek i mozemy dowolnie manewrowac wartoscia dzialki. Problemem zasadniczym jest nie mowienie prawdy. Podam wam przyklad, na to jak prawdomownosc poplaca. Nie dotyczy bezposrednio dzialki budowlanej ale daje do myslenia. Moj przyjaciel, pare lat temu kupil w kredycie polowe blizniaka pod Warszawa. Kazdy budynek zlozony z dwoch lokali, polozony na jednej dzialce, odgrodzony siatka. Od samego poczatku byly problemy z deweloperem, spore opoznienie ( prawie dwa lata ), po wplaceniu czesci pieniedzy deweloper zaczal oszczedzac na materialach. Final tej historii jest taki – wlasciciel osiedla przestal wykanczac budynki, zalatwil sobie papiery na niepoczytalnosc, reszta budynkow trafila pod licytacje komornicza. W tym harmidrze moj kolega, z kredytem, nieskonczonym budynkiem i sprawa sadowa. Przez wiele lat wykanczal ten dom metoda gospodarcza, troche sie zna, wiec nie zle mu poszlo. W miedzyczasie wieloletnia sprawa cywilna, oraz walka o podzial budynku na dwa osobne lokale i dwie osobne dzialki. Koszty przekroczyly jego mozliwosci, postanowil wszystko sprzedac. W ogloszeniu napisal :

„ Sprzedam dom w zabudowie blizniaczej ( polowe ), 110 m2  wraz z hipoteka. Lokal nie jest jeszcze oddzielony sadownie od drugiego, ten sam problem dotyczy dzialki na ktorej stoi. Osiedle wybudowano na gruncie dzierzawionym od gminy ( nie ma wlasnosci ) ”

Nie pamietam dokladnie ile tych sensacyjnych informacji bylo w tym ogloszeniu, ale dawka byla spora. Mimo tej tragicznej tresci, odezwalo sie naprawde sporo osob. Dogadali sie, dom zostal sprzedany, ktos inny splaca reszte kredytu i jest szczesliwy. Ogloszenie nie wisialo miesiacami z prostej przyczyny – napisal prawde

Wracajac do mojej przeprawy, postanowilam odwrocic sytuacje i sama zamiescilam ogloszenie. Odpowiadali glownie ci, do ktorych wczesniej dzwonilam – jedna wielka rodzina 🙂

Sytuacja zmienila sie diametralnie, gdy rozwiesilam ogloszenia na sklepach, slupach, tablicach informacyjnych  w calej okolicy. Odezwalo sie sporo wlascicieli. Tym sposobem poznalam mnostwo sympatycznych ludzi. Nie wiem do konca jaki mechanizm zadzialal, czy wiadomosc na sklepie odbierana jest personalnie, jest bardziej wiarygodna. Moze chodzi o mala spolecznosc, ktora czuje sie w obowiazku odpowiadac uczciwie na ogloszenie. Moze zakladaja od razu, ze jestem ich potencjalnym sasiadem…

Jezdzac tak po okolicy, poznalam lokalnych hydraulikow, mechanikow, dekarzy, slusarzy, od sasiada do sasiada. Jak u jednego dzialka mi sie nie spodobala to wysylali mnie do kolejnego. Godziny rozmow, opowiadania.

Podczas jednego z czerwcowych weekendow, wsiadalam w samochod i pojechalam w okolice naszych poszukiwan. Maz zostal w domu z sasiadem, przygotowywali miesko do wieczornego grilla. Tamtego dnia jezdzilam z przekonaniem, ze w tak piekny niedzielny poranek, musi sie wydarzyc cos wyjatkowego. Rozpytywalam ludzi siedzacych przed swoimi domami, ci z kolei zapraszali mnie na rosol. Sierota tak jezdzi w kolko i szuka kawalka dzialki – chodz dziewczyno na miske zupy – wolali za mna. Skrecilam w uliczke, gdzie jeszcze nie bylam. Po jednej i drugiej stronie staly piekne domki jednorodzinne, miedzy nimi pole, kawalek lasu. Dojechalam prawie do konca i sie zatrzymalam. Wyszlam z samochodu, slonce palilo mnie w twarz, polozylam dlon na czole i moim oczom ukazalo sie cos wyjatkowego. Dlaczego akurat tam sie zatrzymalam ?? dlugo stalam jak zahipnotyzowana, pot lal mi sie plecach. Dzialka byla ogrodzona, zarosnieta malymi krzakami i mlodymi drzewkami. Zauwazylam, ze z domu obok wyszedl sasiad.

– dzien dobry , czy to Pana dzialka ?? – zapytalam z wyraznym podnieceniem

– dzien dobry, nie to nie moja dzialka, ale tam gdzies w krzakach lezy kawalek dykty na ktorej jest numer telefonu – odpowiedzial sasiad

Nie mowiac nic, sasiad podszedl do dzialki, wsadzil reke za siatke i wyciagnal dykte z numerem. Wiedzialam juz wtedy – trzymam w rece  bardzo wazny numer.

Tym sposobem stalam sie wlascicielem dzialki pod budowe mojego wymarzonego domu…

A Jak Wy znalezliscie swoja ??