Działka budowlana – jednak można znaleźć ideał cz. 1

Jak by ktoś powiedział dwa lata temu – „ kupisz działkę i zbudujesz na niej dom ’’, to bym nic nie odpowiedziała.  W tamtym czasie szukałam przecież mieszkania – ale nie dla tego. Podświadomie  pragnęłam wolności i przestrzeni jaką daję własny dom. Absolutnie nie krytykuję osób inwestujących w mieszkania, wbrew pozorom one też dają wolność. Według opinii moich bliskich znajomych, nawet większą niż sam dom – „ pakujemy walizki, zamykamy okna, drzwi wejściowe i jedziemy na miesięczny urlop nie martwiąc się, czy ktoś nam dom przypilnuje”.  Moja przyjaciółka mieszka niemal w Pałacu Kultury, ścisłe centrum Warszawy. Czuje się wolna gdy wieczorem zejdzie na dół do pobliskich kawiarenek, napisać kilka stron swojej książki.

Każdy ma inną definicje wolności. Dla mnie to możliwość wyjścia z salonu na mokrą trawę, wypicie mojej ukochanej parzonej kawy z ciepłym mlekiem na ganku, spanie w hamaku w upalne lato. Mój mąż wędzi szynkę, a pies ma w końcu co pilnować. Nic mnie nie ogranicza.

Przyszła wiosna i nowa energia. Od dłuższego czasu, jeździliśmy na weekendy do naszych znajomych, kilkanaście kilometrów od Warszawy w stronę Legionowa. Dzięki tym wycieczkom odkryłam, jak piękne są rejony na północ od stolicy, szczególnie okolice Zalewu Zegrzyńskiego. Jak tylko zrobiło się na tyle ciepło, że można było wsiąść na rower, objeździłam tam każdą miejscowość.

 Jak to na wiosnę bywa – zakochałam się !!!!

Żaden region w promieniu 30 km od Warszawy, nie zrobił na mnie takiego wrażenia. Poczułam znajome mrowienie w brzuchu. Podobno tak jest, jak się znajdzie swoje miejsce na ziemi. Po prostu wiedziałam – to jest to !!! Decyzja o zakupie działki budowlanej zapadła wyjątkowo szybko.

Szukanie nieruchomości gruntowej to wejście na zupełnie inny poziom, do sprawy trzeba podejść wieloetapowo. Z perspektywy czasu, ten rozdział wymagał ode mnie nieporównywalnie więcej zaangażowania i poświęcenia niż poszukiwania mieszkania czy domu do remontu – ale od początku.

Im dalej od miasta, tym działki są tańsze – to wie każdy. W Warszawie wahają się od 400 zł/m2 do 800 zł/m2, spotkałam nawet takie za 1200 zł/m2 – szaleństwo !!!  Przestaliśmy mieć aspirację i ochotę na szukanie jednej na milion poniżej 400zł/ m2. Ktoś mi powiedział, żeby sprawdzać licytację komornicze, jeśli chce kupić taniej ( tylko gotówka ) „ dziękuję za radę ” – pomyślałam . Fajnie jest złapać okazję, ale ja na czyimś nieszczęściu nie zbuduje mojego domu, nie w taki sposób…

Daleko od miasta – bliżej do domu

  Wybraliśmy rejon oddalony od stolicy 20- 30 km, z możliwością dojazdu komunikacją miejską. Posiadamy samochód, ale zawsze warto mieć alternatywę w razie awarii, braku auta, dojazd na lotnisko, rodzina podróżująca pociągiem. Działki w tym rejonie wahają się od 120 zł/m2 do 260 zł/m2. No tak, ale te dojazdy codzienne, koszty biletu, benzyny, stracony czas – takie argumenty nie przemawiają do mnie. Jeżeli kupuję działkę 1000 m2 za 400 000 zł, oszczędności z tytułu przejazdów zwróciły by się po kilku dziesięciu latach, jak nie dłużej, pewnie tego nie dożyję. Z powodu ogromnego zagęszczenia, najbardziej atrakcyjne parcele w bliskiej odległości miasta są już zabudowane. Dlatego warto pojechać na przedmieścia i tam rozglądać się za naszym ideałem.

Wieczorem przed zaśnięciem, wyobrażałam sobie jak powinna wyglądać moja działka. Może ciężko w to uwierzyć, ale podświadomie zaprojektowana wizualizacja, okazała się realna i dostępna. Jest październik, kupiliśmy działkę. Zajęło to nam kilka miesięcy, a ile Ty szukałeś albo szukasz nadal ???

Pytania na wagę złota

Na zakup ziemi mieliśmy wyznaczony budżet, kwotę nie przekraczalną, wszystko poza nią nie braliśmy w ogóle pod uwagę. To spore ułatwienie i bat na siebie, żeby nie przeinwestować już na tym etapie. Bycie właścicielem ziemi to dopiero początek wydatków. Poszukiwania rozpoczęłam w internecie, moje ulubione platformy z ogłoszeniami znajdziecie tutaj. Ofert jak zwykle setki, po zaznaczeniu „ tylko bezpośrednio ” zrobiło się nieco luźniej.  Po wybraniu kilku najlepszych, trzeba zadzwonić i wstępnie wypytać się o najważniejsze kwestie.

• Cena
• Status ( budowlana, rekreacyjna, siedliskowa, leśna, rolna itp. )
• Lokalizacja
• Powierzchnia całkowita
• Kto jest właścicielem, hipoteka, własność czy dzierżawa wieczysta
• Droga dojazdowa do posesji
• Media
• Usytuowanie względem stron świata
• Kształt
• Ogrodzenie
• Sąsiedztwo
• Nazwa ulicy

 Jeżeli odpowiedzi są wyczerpujące, należy wyciągnąć jak najwięcej informacji, gdzie dokładnie znajduję się działka, punkty orientacyjne. W moim przypadku, wolałam sama pojechać na pierwsze rozeznanie terenu, bez właściciela i osób postronnych. Mogłam na spokojnie przyjrzeć się sąsiedztwu, lokalizacji – czy w ogóle mi się podoba. Na tym etapie często kończyło się moje zainteresowanie, nie dochodziło więc nigdy do spotkania z właścicielem.

Mów do mnie po polsku w złotówkach

• Znalazły się oczywiście oferty godne uwagi, zanim jednak odezwałam się drugi raz, zadzwoniłam do dwóch gmin i spytał o średnie ceny gruntów. Informację uzyskałam bez problemu, w jednej był to przedział od 120 zł/m2 do 180 zł/m2, w drugiej 140 zł/m2 – 220 zł/m2. Na tej podstawie mogłam ewentualnie negocjować kwotę, nie ośmieszając siebie ani nie obrażając gospodarza. Targować trzeba się zawsze. Zauważyłam jednak, że inaczej rozmawia się o działkach dziedziczonych tzw. ojcowiznach, inaczej o nabytych w ramach lokaty kapitału bądź, żeby nie płacić podatku od sprzedaży np. mieszkania. Względy i sentymenty rodzinne zamykają drogę do znaczącej obniżki ceny,  szczególnie na wsi lub mniejszych gminach.     Ile kosztuje 1000 m2 Pana działki ?? na to pytanie, pomimo mieszkania w Polsce usłyszałam przeróżne odpowiedzi :
  1. 40 EUR /m2 czyli za całość 40 000 EUR

         – czyli ile to będzie w złotówkach?? po jakim kursie Pan liczy ??? – dopytywałam

  2. 52 USD/m2 czyli 52 000 USD

         –  mieszkam na stałe w USA, w tamtej walucie zarabiam, za złotówki nie sprzedaję

  3. 130 zł za metr czyli 150 000 zł za całość

         – ale jak Pan to liczy ?? 130 zł x 1000 m2 to 130 000 zł !!

         – jak za metr to możemy trochę obniżyć, całość nie podlega negocjacji

        – ok – odpowiedziałam i się rozłączyłam

To najbardziej zadziwiające rozmowy jakie miałam przyjemność prowadzić, reszta była całkiem normalna. Według mnie ( kupującej )najbardziej optymalnym rozwiązaniem do negocjacji jest podanie ceny całkowitej, tyle mam, na tyle mnie stać, więcej nie dam. Dla sprzedającego 1800 m 2 ziemi, zawsze bezpieczniej będzie powiedzieć 180 zł/m2 niż 336 000 zł za całość.  Zazwyczaj oferty są zawyżone o 20 %, to całkowicie naturalne zjawisko – jeżeli moja parcela warta jest 100 000 zł to wystawię ją za 120 000 zł, daję sobie i przyszłemu nabywcy pole do negocjacji. Inwestor szczęśliwy, kupił 20% taniej, sprzedający zadowolony, bo dokładnie tyle chciał dostać.

Ważne –  Cena, za którą kupicie działkę od właściciela nie jest ceną końcową. Koszty poniesione u notariusza ( kupujący płaci za wszystko ), wycena rzeczoznawcy gruntowego, prowizja banku ( w przypadku kredytu hipotecznego ). Do kwoty np. 100 000 zł dochodzi kolejne kilka tysięcy z naszego budżetu.

• M – miła
• P – pani
• Z – zapozna
• P – pana

MPZP nie jest oczywiście sloganem reklamowym biura matrymonialnego  😛 Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, to bardzo ważny dokument urzędowy, uchwalony przez gminę lub miasto, w której szukacie nieruchomości. Przed podjęciem jakiejkolwiek decyzji np. podpisanie umowy przedwstępnej,  koniecznie złóżcie wniosek o aktualny wypis z MPZP. Macie do tego pełne prawo, nie będąc jeszcze właścicielem tylko osobą zainteresowaną kupnem. Koszt zależności od gminy 20 zł – 30 zł, czas oczekiwania 2 – 3 tygodnie. Najważniejsza kwestia wynikająca z tego dokumentu to – czy na naszej przyszłej ziemi można wybudować dom, poza tym :

• Przeznaczenie działki ( budowlana, rekreacyjna, siedliskowa, usługowa )
• Wysokość budynku i ilość kondygnacji
• Maksymalna powierzchnia zabudowy
• Minimalna powierzchnia działki
• Nachylenie dachu
• Nieprzekraczalne linie zabudowy
• Minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej
• Dopuszczalna wysokość ogrodzenia
• Możliwość budowy szamba lub przydomowej oczyszczalni ścieków
• Dostęp do drogi publicznej
• Możliwość wykonania zjazdu
• I wiele, wiele więcej …

Bez wiedzy jaką daję ten dokument, nie róbcie nic. Może okazać się, że projekt domu jaki wybraliście nie pasuje do warunków uchwalonych przez gminę lub miasto. Najgorszy wariant – wasza działka leży w rejonie nie objętym MPZP. Zanim stałam się właścicielem mojej działki, miałam już dokładny projekt domu ( nie kupiony jeszcze ). Dzięki takiej kombinacji, uniknęłam rozczarowania, wiedziałam dokładnie jaki dom, do jakiej działki. Oczywiście bez skrajności, jeżeli znajdziecie ziemie waszych marzeń, dom zawsze można przerobić i dostosować do panujących w MPZP uwarunkowaniach. W moim planie największe zaostrzenia wynikały z zakazu budowy domów z bali i budynków z płaskim dachem. Nasz projekt nie przewidywał płaskiego dachu ani konstrukcji z bali więc nie było problemu, cała reszta jakby szyta na miarę.

Ważne –  Jeżeli wasza działka w MPZP widnieje jako budowlana, a w wypisie z rejestru gruntów oznaczono ją jako rolna klasy 5 lub 6 ( w księdze wieczystej może być zapis „sady” lub „pastwiska” ) – nadal jest działką budowlaną. Nie trzeba nic przekształcać, wyłączać z produkcji rolniczej. Dokumentem nadrzędnym jest Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, w nim zapisane uchwały są wyznacznikiem tego, czy można się na danej parceli budować.

W moim przypadku tak właśnie było. Poprzedni właściciele nie planowali budowy, kupili grunt od rolników uprawiających tam kilkadziesiąt lat temu ziemię,nie przekształcali jej w budowlaną z prostego powodu – ziemia rolna 5 i 6 kategorii nie podlega opodatkowaniu.

Sytuacja wygląda zupełnie inaczej  gdy odkryjemy, że przeznaczenie wynikające z MPZP naszej parceli to np. obszar rolny. Proces odrolnienia jest czasochłonny, ale możliwy do zrealizowania. Należało by w pierwszej kolejności, dowiedzieć się z jaką klasą gleby mamy do czynienia. Wszystko znajdziemy w wydziale ewidencji gruntów. Jeżeli są to gleby o klasie 1, 2, 3, 3a, 3b, będzie bardzo ciężko uzyskać  zgodę na przekształcenie i warunki zabudowy, większe szanse mają czynni rolnicy niż zwykły inwestor. W przypadku gruntów klasy 4, 5, 6 szanse są znacznie większe. Odrolnienie i wyłączenie ziemi z produkcji rolnej jest tylko wtedy możliwe, gdy gmina posiada aktualny MPZP na ten obszar. Odrolnienie terenu bez MPZP jest praktyczne nierealne. Niestety prawo nie weryfikuje jak długo gmina może tworzyć nowy plan. Nawet jak istniał jakiś stary MPZG to zgodnie z prawem utracił swoją moc z końcem 2003 roku. Nie jest to zła wiadomość, gmina wcześniej czy później będzie musiała uchwalić nowy, ale kiedy to zrobi ?? Z drugiej strony nie wiemy jakie będzie przeznaczenie naszej parceli w przyszłości, czy w nowym planie obok naszej działki nie zostanie wyznaczona droga szybkiego ruchu, lub zakład energetyczny z liniami wysokiego napięcia. Jeżeli istnieje MPZP, ale na naszą działkę przewidziano inne przeznaczenie – wtedy sprawa jest bardziej skomplikowana. Zmuszeni jesteśmy, jako inwestorzy poprosić o zmianę planu miejscowego. Nie wystarczy oczywiście ładnie poprosić, wiąże się to ze sporządzeniem całkowicie nowego dokumentu ( planu ), trwa to od 1,5 do nawet 2 lat. Nawet jak się uda przekonać odpowiednią instytucję ( Radę gminy lub miasta ) do podjęcia uchwały, to czynnikiem decydującym jest  nie wystąpienie kolizji i braku sprzeczności z obowiązującym Studium kierunków i uwarunkowań zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli wyszło by, że nasza działka ( według Studium ) leży na terenach nie przeznaczonych pod zabudowę – trzeba w pierwszej kolejności zmienić Studium, co trwa kolejny rok. Następną kwestią jest sfinansowanie takiej parceli. Jeżeli jest gotówka – żaden problem, jeżeli niema, banki bardzo nie chętnie dają kredyty na działkę rolną. Z moich wstępnych oględzin wynika, że tylko jeden bank daje takie możliwości, ale z 50% wkładem własnym.

Procedury przekwalifikowania ziemi rolnej w budowlaną są czasochłonne, ale mogą być bardzo opłacalne. W moim przypadku liczył się czas, chcieliśmy zacząć budowę jeszcze w tym roku. Podczas poszukiwań własnej działki, trafiłam na Panią, która dopiero po pięciu latach dostała decyzję. Cena dla mnie ( kupującej ) była bardzo atrakcyjna, w porównaniu do innych ofert różnica sięgała 70 000 zł. Problem pojawił się dopiero, gdy z mężem zaczęliśmy liczyć koszty przyłączenia mediów. Droga do posesji była wyznaczona na mapie, ale w realu jej nie było. Działek było 4, my jako pierwsi nabywcy, musielibyśmy pokryć wszystkie koszty. Budowa domu w szczerym polu okazała nie trafiona, koszty które musielibyśmy ponieść dorównały cenom zwykłych działek budowlanych w okolicy. Fakt – wcześniej czy później właścicielka tych gruntów, zarobi na swoich działkach naprawdę sporo pieniędzy.

Co cieszy oczy, cieszy też duszę

Lokalizacja to kolejne ważne pytanie. Wspominałam na samym początku tego postu o moich wieczornych projekcjach, marzeniach i pragnieniach związanych z działką idealną. Kupując ziemie w województwie mazowieckim, powiecie legionowskim automatycznie pozbawiłam się możliwości posiadania widoku na :

• Śnieżkę
• Kasprowy
• Morze Bałtyckie

Z tym da się żyć 🙂  całą resztę udało się zrealizować. Chciałam mieć działkę nie mniejszą niż 1000 m2, foremną w kształcie prostokąta, z dala od miasta, blisko do lasu, zbiornika wodnego, dobrze zaopatrzony sklep spożywczy, widok na piękny ogród, miłych sąsiadów…tyle i aż tyle. Zanim jednak stałam się właścicielem takiej działki, kilka rzeczy sprawdziłam – na wszelki wypadek.

W urzędzie gminy, w dziale planowania rozwoju lokalnego dowiedziałam się, że w okolicach mojej posesji nie przewidziano żadnych uciążliwych inwestycji. Rozwój planowany jest w kierunku obiektów mieszkalnych jednorodzinnych. W najbliższym sąsiedztwie nie powstanie również oczyszczalnia ścieków ani żadne tereny przemysłowe. Wszystkie informację można podpatrzeć również na stronie internetowej każdej gminy, podobnie jak w samym Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego.

Moja rada – działkę warto zobaczyć w najbrzydszym możliwym okresie. Jeżeli spodoba się w tak nie sprzyjających warunkach, w sezonie letnim, w pełnym słońcu będzie najpiękniejsza. To nie jedyny powód. Na wiosnę od razu wyjdzie na jaw czy teren jest podmokły. Podczas jednej z wycieczek po mojej przyszłej okolicy zaczepiłam „przyszłego” sąsiada. Spytałam się o poziom wód gruntowych, ponieważ jednym z moich marzeń było posiadanie własnego ujęcia wody. Okazało się, że zrobił badania geotechniczne i zwierciadło wody jest na poziomie 25 metrów. Z punktu widzenia własnego ujęcia to zła wiadomość – odwierty będą bardzo kosztowne. Z drugiej strony dobra – podczas wiosennych roztopów lub intensywnych opadów, nie grozi nam podtopienie. Dlaczego o tym pisze ?? Niech was nie zwiedzie daleka odległość od rzeki czy jeziora. Zbyt wysokie lustro wód gruntowych może być poważnym problem.

Dawno, dawno temu za czasów PRL, nasze państwo zajmowało się utrzymaniem sprawnego systemu melioracyjnego, którego zadaniem było odprowadzanie wody opadowej z obszarów rolnych. Czasy się zmieniały, III Rzeczypospolita zrzuciła ten obowiązek na samych obywateli. W imię zasady „ to co jest wspólne, jest niczyje „ obowiązek melioracji terenu nie zawsze był przestrzegany. Świat szedł do przodu, budowa nowych dróg, nowe MPZP i pozwolenia na budowę na terenach dotąd niezasiedlonych, kiedyś podmokłych. Do głosu doszły organizacje ekologiczne, które negowały melioracje. Przełom lat 1995- 2005 przyniósł zwiększoną ilość opadów atmosferycznych, w tym powódź stulecia w 1997 i kolejno 2000, 2001, aż 3 w 2003 roku. Niektórzy nazywają to anomaliami, drudzy dynamiką klimatu. Tak czy inaczej doprowadziło do znacznego podwyższenia pierwszego poziomu wód gruntowych. Dla nas szaraczków budujących się na takich terenach oznacza to jedno – jeżeli wody gruntowe są wysoko, na wiosnę gdy ziemia jest jeszcze zamarznięta, śnieg szybko topnieje, bez sprawnie działającego systemu melioracyjnego będzie nas systematycznie podtapiać. Dla posiadaczy piwnic jest to problem niemal po każdej intensywnej ulewie. W tym roku mieliśmy wyjątkowe upalne lato, zimy praktycznie nie było. Niemal w całym kraju odczuliśmy skutki suszy. Ale jak będzie wyglądało lato w przyszłym roku?, czy wiemy chociażby jaka będzie tegoroczna zima ? podobno ma być mokro. Dlatego tak ważne, istotne jest obejrzenie działki w różnych porach roku, jeśli nie ma takiej możliwości, przynajmniej na wiosnę. Jeżeli woda stoi, to znak dla przyszłych inwestorów. Gołym okiem można zobaczyć czy okolica zaopatrzona jest w rowy melioracyjne. Coraz częściej gminy nakazują w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego, do wniosku o pozwolenie lub zgłoszenie budowy, dołączyć opinie geologa. Niestety, jest to nadal rzadkość. Pisze o tym, ponieważ nasi bliscy znajomi byli o krok od zakupu domu zbudowanego na działce, gdzie wody gruntowe były na nie całych 2 metrach w okolicach Kampinowskiego Parku Narodowego. Malownicza, cudowna okolica, poprosili nas o opinię, była akurat wiosna. Dom stał na sporym podwyższeniu, widać było wykonanie drenażu opaskowego, ciężką izolację, ale woda stała zaraz za działką. Przejechaliśmy się po okolicy. Zaczepiona przez nas staruszka powiedziała, że mieszka tu od dziecka, zawsze było tu trochę wody ale prawdziwy problem pojawił się kilkanaście lat temu i jest do dziś.

Niestety, jeżeli sami nie wybadamy sprawy to nikt za nas tego nie zrobi. Warto zwrócić na to uwagę. 

Ciąg dalszy tutaj Działka budowlana – jednak można znaleźć ideał cz.2