Działka budowlana – budowa domu energooszczędnego

Wraz portalem Murator zapraszam Was na nowy cykl artykulow mojego autorstwa, ktorego haslem przewodnim sa „Szerokie Horyzonty”.

W przygotowaniach do kazdej budowy podstawa jest otwarta glowa i chec odkrywania nowych horyzontow.

Wiem, brzmi to gornolotnie, ale tak naprawde jest. Wiele zmienilo sie w podejsciu do budowania, szczegolnie domow energooszczednych. Sami inwestorzy stali sie bardziej swiadomi i gotowi na nowe technologie. Podejmuja odwazne decyzje, dzieki czemu lamia wszelkie stereotypy o budowie ciagnacej sie latami. Klada nacisk na szybka budowe i dom tani w eksploatacji. Wybieraja urzadzenie grzewcze, ktore wspieraja energooszczednosc oraz obnizaja koszty utrzymania. Nie ograniczaja sie do utartych sciezek, tylko ciagle poszukuja nowych i ciekawych rozwiazan.

Zanim jednak budowa ruszy na calego, trzeba podjac jedna z wazniejszych decyzji wybrac dzialke na ktorej stanie nasz wymarzony dom. Na co zwrocic uwage? Czym sie kierowac przy wyborze tej odpowiedniej? Jaka dzialka pod dom energooszczedny? Mam nadzieje, ze odpowiedzi znajdziecie w tym artykule.

Wybierajac dom energooszczedny kierujemy sie pewnymi specyficznymi zasadami przy wyborze dzialki, na ktorej stanie – oprocz zwrocenia uwagi na standardowe aspekty. I w koncu pewnego dnia zapada decyzja – budujemy dom! Emocje z tym zwiazane sa troche jak… przed skokiem na bungee

Ten, kto choc raz w zyciu kupowal dla siebie lub swojej rodziny dzialke budowlana, mieszkanie czy dom doskonale wie, co mam na mysli. Ogromna odpowiedzialnosc za podjecie wlasciwiej decyzji nie daje spac w nocy, a za dnia zaprzata wszystkie nasze mysli.

Paradoksalnie w ciagu ostatnich miesiecy, kiedy wirus COVID-19 uziemil nas wszystkich w domach, decyzja o zakupie dzialki budowlanej lub budowy wlasnego domu zapadala o wiele, wiele szybciej. Lockdown mocno zweryfikowal nasze podstawowe potrzeby zwiazane z miejscem, w ktorym mieszkamy.

Kazdy z nas, bez wzgledu na pochodzenie, wyksztalcenie, rodzaj wykonywanej pracy potrzebuje swojej przestrzeni do zycia. Poczucia wolnosci, swobody, intymnosci oraz swietego spokoju po ciezkim dniu w pracy. Wszyscy dostalismy w kosc, siedzac tygodniami zamknieci w czterech scianach. O wiele latwiej bylo tym, ktorzy mogli wyjsc z domu do wlasnego ogrodu i schowac sie gdzies pod drzewkiem owocowym. Po chwili pewnie ktos pod to drzewko do nas przyszedl, ale chwila samotnosci bywala na wage zlota.

Decyzja o zakupie dzialki pod budowe domu moze byc wiec podyktowana wieloma czynnikami. Jednak zawsze warto podjac ja znajac kilka podstawowych zasad, ktore rowniez sprawdzaja sie przy budowie domu energooszczednego. Mam nadzieje, ze moje wskazowki pomoga podjac jedna z wazniejszych decyzji, przynajmniej w kwestii nieruchomosci.

Budowa domu: nieprzekraczalny budzet

Zakup dzialki to pierwszy krok w calym procesie budowlanym. Przed wami jeszcze dwa pochlaniajace mnostwo srodkow finansowych etapy – budowa domu i wykonczeniowka.

Podzielcie budzet budowlany tak, zeby srodki na zakup dzialki nie stanowily wiecej niz 15% calosci kwoty przeznaczonej na budowe.

Jezeli planujecie zbudowac dom do 120 m² powierzchni uzytkowej przy zalozonym budzecie np. 650 000 zl to dzialka powinna kosztowac niecale 100 000 zl. Wykonczeniowka pochlania od 1000-1500 zl/m2 w zaleznosci od standardu wykonczenia. W takim wariancie budowa domu do stanu deweloperskiego pochlonie ponad 400 000 zl w standardzie, jaki bedzie obowiazywala od stycznia 2021 r., kiedy to kazdy nowo wybudowany dom bedzie musial byc budynkiem energooszczednym. 

Wazne informacje o dzialce, czyli co wyciagnac od wlasciciela

Kiedy znajdziecie juz dzialke, ktora odpowiada Waszym oczekiwaniom pod wzgledem lokalizacji, ceny i potrzeb terenowo-gabarytowych pod przyszly wymarzony dom, czas na rozmowe z jej wlascicielem lub posrednikiem.

Co zawiera cena dzialki? To pierwsze bardzo wazne pytanie. Zanim staniemy sie wlascicielami dzialki budowlanej, oprocz kwoty glownej czeka nas kilka mniejszych wydatkow, jak notariusz (placi zazwyczaj kupujacy), opinia rzeczoznawcy (przy kredytach hipotecznych) czy badania geotechniczne gruntu, jezeli chcemy byc pewni, ze pod cienka warstwa humusu nie znajdziemy np. sztucznych nasypow. Koszty geodety, jezeli dzialka nie jest podzielona i stanowi czesc jednej duzej parceli. Jezeli dzialka jest ogrodzona np. przez sasiadow to ogromny plus. Ogrodzenie parceli o powierzchni okolo 1000 m2 to koszt okolo 20 000 zl liczac prosta podmurowke, slupki i siatke panelowa. Warto uwzglednic ten koszt przy negocjacjach.

Status dzialki – kazdy wlasciciel dzialki powinien miec informacje o jej przeznaczeniu. Najwazniejszym dokumentem, dzieki ktoremu dowiemy sie co i jak mozemy zbudowac na naszej przyszlej dzialce jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MZPP).

Dlatego zanim kupicie swoj wymarzony projekt domu, upewnijcie sie, czy bedzie mozna go postawic na dzialce. Zasada jest prosta – dom dobieramy zawsze do warunkow panujacych na dzialce. Tak jest o wiele prosciej i mozna uniknac wielu rozczarowan.

Przy okazji znajomosci tego dokumentu oraz numeru ewidencyjnego dzialki w bardzo latwy sposob dowiecie sie w gminie czy np. nie jest w planach budowa obwodnicy w waszej okolicy lub innej ruchliwej drogi. Czy gmina nie przewiduje zadnych uciazliwych inwestycji na tym obszarze, a rozwoj planowany jest tylko w kierunku obiektow mieszkalnych jednorodzinnych. Czy w najblizszym sasiedztwie nie powstanie oczyszczalnia sciekow, wysypisko smieci czy inne tereny przemyslowe. Piekna, zalesiona dzialka w krotkim czasie moze przeksztalcic sie uciazliwy dla zycia teren, a dzieki takiej wiedzy unikniecie klopotow i rwania wlosow z glowy.

Lokalizacja i uksztaltowanie terenu

Dzialke warto zobaczyc w najbrzydszym mozliwym okresie. Jezeli spodoba sie w tak niesprzyjajacych warunkach, w sezonie letnim, w pelnym sloncu bedzie najpiekniejsza. To nie jedyny powod. Na wiosne od razu wyjdzie na jaw, czy teren jest podmokly.

Za czasow PRL to panstwo zajmowalo sie utrzymaniem sprawnego systemu melioracyjnego, ktorego zadaniem bylo odprowadzanie wody opadowej z obszarow rolnych. Czasy sie zmienialy, III Rzeczypospolita zrzucila ten obowiazek na samych obywateli. W imie zasady „to, co jest wspolne, jest niczyje” obowiazek melioracji terenu nie zawsze byl przestrzegany. Swiat szedl do przodu, budowa nowych drog, nowe MPZP i pozwolenia na budowe na terenach dotad niezasiedlonych, kiedys podmoklych. Do glosu doszly organizacje ekologiczne, ktore negowaly melioracje. Przelom lat 1995-2005 przyniosl zwiekszona ilosc opadow atmosferycznych, w tym powodz stulecia w 1997 i kolejno 2000, 2001, az 3 w 2003 roku. Niektorzy nazywaja to anomaliami, drudzy dynamika klimatu. Tak, czy inaczej doprowadzilo do znacznego podwyzszenia pierwszego poziomu wod gruntowych. Dla przyszlych  budujacych oznacza to jedno – jezeli wody gruntowe sa wysoko, grunt nie jest przepuszczalny, na wiosne, gdy ziemia jest jeszcze zamarznieta, snieg szybko topnieje, bez sprawnie dzialajacego systemu melioracyjnego bedzie nas systematycznie podtapiac. Dlatego tak wazne jest obejrzenie dzialki w roznych porach roku, jesli nie ma takiej mozliwosci, przynajmniej na wiosne.

Rzeczywista powierzchnia dzialki budowlanej

Moze sie roznic od tej podawanej przez wlasciciela. Zdarza sie to zaskakujaco czesto. Przewaznie wynika z samej niewiedzy wlascicieli, ale zdarzaja sie rowniez przypadku celowego wprowadzania w blad. Ma to znaczenie szczegolnie w momencie, kiedy cena za dzialke podawana jest za m2. Jezeli mamy zaplacic 150 zl/m² za dzialke o powierzchni 1500 m², ktorej prawdziwa powierzchnia ma 1580 m² to przeplacimy az 12 000 zl.

Oczywiscie, wlasciciel dzialki moze sprzedac swoja wlasnosc za dowolnie przyjeta przez siebie kwote. Skoro jednak wszystkie dzialki w okolicy sa wycenione na 150 zl/m² to dla potencjalnego kupca, znajomosc powierzchni dzialki moze byc karta przetargowa w negocjacjach.

Powierzchnie dzialki mozemy latwo zweryfikowac. Pierwszy sposob to Geoportal, na ktorym w darmowy i prosty sposob dowiemy sie, jaka jest jej rzeczywista powierzchnia. Jezeli jednak wlasciciel bedzie sie upieral, ze jego dzialka ma 1500 m², a przyszlemu nabywcy nie zgadzaja sie metry, mozemy zawezwac geodete. Koszt wznowienia granic przez fachowca, to wydatek miedzy 1400-1800 zl. Jezeli wlasciciel jest uczciwy, a nie jest pewny powierzchni dzialki, ktora sprzedaje zgodzi sie pokryc 50% kosztow geodety. Takie decyzje podejmowane sa zazwyczaj przed podpisaniem umowy kupna/sprzedazy nieruchomosci. Koszty poniesione przez przyszlego kupujacego sa odejmowane od kwoty koncowej za dzialke budowlana. To uczciwa praktyka.

Droga dojazdowa do dzialki

Szukajac dzialki budowlanej, kierujemy sie zazwyczaj jej cena, lokalizacja, uksztaltowaniem terenu lub po prostu atrakcyjna okolica. Czasami jednak zdarzaja sie zapuszczone gruntu z tzw. potencjalem. Oczami wyobrazni widzimy nasz przyszly dom, chodz zarosla i inne chaszcze siegaja 2 metrow wysokosci lub po horyzont rosnie las samosiejek, ktorych wyciecie wstepnie szacujemy na 100 lat.

Jednak w kazdym z wariantow jest jedna bardzo wazna kwestia, o ktorej nie mozemy zapomniec. Droga dojazdowa do naszej dzialki.

Powinna byc wydzielona geodezyjnie i najlepiej utwardzona. Po pierwsze dlatego, ze kazdy sprzet budowlany bez wykorytowanej i utwardzonej jakims kruszywem drogi, zakopie sie na pierwszych 5 metrach. Po drugie, szalenie istotne – bez drogi dojazdowej do posesji nie uzyskacie pozwolenia na budowe. Kazdy wlasciciel ma obowiazek wytyczenia drogi do swojej posesji. Jestesmy rowniez zobowiazani na wlasny koszt (w przypadku drogi prywatnej) wykonac calosc robot. Najwazniejsza jednak kwestia jest to, ze kazda droga dojazdowa musi byc polaczona z droga publiczna. Jezeli dzialka, ktora chcecie kupic nie ma takiego dostepu – raczej dajcie sobie spokoj.

Dostepne media

 Dzialka budowlana zaopatrzona we wszystkie media, z punktu widzenia inwestora jest najbardziej atrakcyjna. Dostep do energii, wody z wodociagow, kanalizacji miejskiej czy gazu dla wielu gospodarzy jest luksusem na miare warunkow panujacych w blokach.

Dzialka, na ktorej mamy zamiar wybudowac dom jednorodzinny, powinna posiadac przynajmniej dostep do energii elektrycznej. Wode mozemy zapewnic sobie z wlasnego ujecia, kanalizacje miejska zastapic szambem lub przydomowa oczyszczalnia sciekow. Zamiast pieca gazowego zainwestowac w np. pompe ciepla. Jedno jest pewne – bez dostepu do pradu nic nie zrobimy. Jezeli dzialka nie ma bezposredniego dostepu do mediow, jest to na pewno znaczacy argument w negocjacjach cenowych. Zdarza sie, ze wlasciciele dzialek maja wydane warunki techniczne przylaczenia sie do poszczegolnych sieci. Poproscie o wglad w takie dokumenty. Okreslaja one, na jakich warunkach wasza przyszla dzialka moze byc przylaczona np. do sieci wodociagowej. Pamietajcie jednak, ze jezeli staniecie sie wlascicielami dzialki budowlanej, musicie wystapic o nowe warunki techniczne. To dokument wydawany za kazdym razem na nowego wlasciciela.

Dom energooszczedny – ustawienie domu wzgledem stron swiata

Przez ostatnie lata, bardzo mocno wzrosla swiadomosc samych inwestorow, jak wazne jest ustawienie domu wzgledem stron swiata Pracuja nad tym architekci, firmy propagujace budownictwo energooszczedne oraz instalatorzy od OZE.

Dla przecietnego inwestora do najbardziej atrakcyjnych dzialek budowlanych zalicza sie te, z wjazdem od polnocy i ogrodem od poludnia. Wiekszosc osob budujacych dom dla siebie chce miec piekny, sloneczny ogrod.

Jedna z metod wyznaczania kierunkow jest oczywiscie kompas. W wiekszosci nowych telefonow kompas wbudowany jest na stale, nie musimy wiec kupowac osobnego urzadzenia. Kolejna metoda ( sprawdzajaca sie tylko w samo poludnie, czyli o 12 ) jest metoda cienia. Stajemy tylem do slonca, cien padajacy na ziemie wskaze nam polnoc. Jezeli na dzialce stoi drzewo i jego galezie sa ewidentnie rozwiniete po jednej ze stron – to wyznacza kierunek poludniowy.

Zyjemy w klimacie umiarkowanym przejsciowym, dlatego tak wazne jest optymalne wykorzystanie slonca. Funkcjonalnosc pomieszczen naszego domu ma wplyw nie tylko na jakosc zycia, ale rowniez moze byc czynnikiem generujacym spore oszczednosci. Mam na mysli doswietlenie strefy dziennej, gdzie przebywamy wiekszosc czasu (salon, jadalnia, gabinet). Pomieszczenia gospodarcze i techniczne typu spizarka, pralnia, garaz, czy nawet kuchnia moga znajdowac sie po „zimnej” stronie polnocnej.

Inwestorzy, wykorzystujac duze przeszklenia, powinni pamietac o odpowiednim zabezpieczeniu budynku przed przegrzaniem w okresie letnim. Najprostszym sposobem jest wykorzystanie rolet, markiz, zaluzji lub wysunietych okapow dachowych.

Dom energooszczedny – w rytmie natury

Na „ekodzialce” nalezaloby zwrocic uwage na mozliwosc posadzenia wiekszej ilosci roslin, drzew, ktore oslonia nasz dom przed nadmiernym wiatrem, a w sezonie letnim zabezpiecza elewacje i dach przed nadmiernym przegrzaniem. W okresie pelnego kwitnienia drzew (wykorzystujac drzewa lisciaste) mamy pewnosc, ze cien rzucany na elewacje poludniowa przyniesie mile orzezwienie. W sezonie jesienno-zimowym, gdy liscie opadna – nasze okna niczym gabka, beda pochlaniac kazdy promien slonca.

Im wieksza dzialka, tym wieksze mozliwosci wykorzystania energii slonecznej. Optymalna dzialka powinna miec wymiary zblizone do kwadratu, czyli okolo 25×30 metrow. Oczywiscie na malej dzialce rowniez postawimy dom energooszczedny, problem moze sie pojawic przy znalezieniu gotowego projektu.

Zycie w domu, w ktorym rytm dobowy i funkcjonalnosc poszczegolnych pomieszczen jest scisle zwiazana z przemieszczaniem sie slonca jest szalenie przyjemne i pozwala zaoszczedzic sporo na ogrzewaniu.