Działka budowlana – budowa domu energooszczędnego

Wraz portalem Murator zapraszam Was na nowy cykl artykułów mojego autorstwa, którego hasłem przewodnim są „Szerokie Horyzonty”.

W przygotowaniach do każdej budowy podstawą jest otwarta głowa i chęć odkrywania nowych horyzontów.

Wiem, brzmi to górnolotnie, ale tak naprawdę jest. Wiele zmieniło się w podejściu do budowania, szczególnie domów energooszczędnych. Sami inwestorzy stali się bardziej świadomi i gotowi na nowe technologie. Podejmują odważne decyzje, dzięki czemu łamią wszelkie stereotypy o budowie ciągnącej się latami. Kładą nacisk na szybką budowę i dom tani w eksploatacji. Wybierają urządzenie grzewcze, które wspierają energooszczędność oraz obniżają koszty utrzymania. Nie ograniczają się do utartych ścieżek, tylko ciągle poszukują nowych i ciekawych rozwiązań.

Zanim jednak budowa ruszy na całego, trzeba podjąć jedną z ważniejszych decyzji wybrać działkę na której stanie nasz wymarzony dom. Na co zwrócić uwagę? Czym się kierować przy wyborze tej odpowiedniej? Jaka działka pod dom energooszczędny? Mam nadzieje, że odpowiedzi znajdziecie w tym artykule.

Wybierając dom energooszczędny kierujemy się pewnymi specyficznymi zasadami przy wyborze działki, na której stanie – oprócz zwrócenia uwagi na standardowe aspekty. I w końcu pewnego dnia zapada decyzja – budujemy dom! Emocje z tym związane są trochę jak… przed skokiem na bungee

Ten, kto choć raz w życiu kupował dla siebie lub swojej rodziny działkę budowlaną, mieszkanie czy dom doskonale wie, co mam na myśli. Ogromna odpowiedzialność za podjęcie właściwiej decyzji nie daje spać w nocy, a za dnia zaprząta wszystkie nasze myśli.

Paradoksalnie w ciągu ostatnich miesięcy, kiedy wirus COVID-19 uziemił nas wszystkich w domach, decyzja o zakupie działki budowlanej lub budowy własnego domu zapadała o wiele, wiele szybciej. Lockdown mocno zweryfikował nasze podstawowe potrzeby związane z miejscem, w którym mieszkamy.

Każdy z nas, bez względu na pochodzenie, wykształcenie, rodzaj wykonywanej pracy potrzebuje swojej przestrzeni do życia. Poczucia wolności, swobody, intymności oraz świętego spokoju po ciężkim dniu w pracy. Wszyscy dostaliśmy w kość, siedząc tygodniami zamknięci w czterech ścianach. O wiele łatwiej było tym, którzy mogli wyjść z domu do własnego ogrodu i schować się gdzieś pod drzewkiem owocowym. Po chwili pewnie ktoś pod to drzewko do nas przyszedł, ale chwila samotności bywała na wagę złota.

Decyzja o zakupie działki pod budowę domu może być więc podyktowana wieloma czynnikami. Jednak zawsze warto podjąć ją znając kilka podstawowych zasad, które również sprawdzają się przy budowie domu energooszczędnego. Mam nadzieję, że moje wskazówki pomogą podjąć jedną z ważniejszych decyzji, przynajmniej w kwestii nieruchomości.

Budowa domu: nieprzekraczalny budżet

Zakup działki to pierwszy krok w całym procesie budowlanym. Przed wami jeszcze dwa pochłaniające mnóstwo środków finansowych etapy – budowa domu i wykończeniówka.

Podzielcie budżet budowlany tak, żeby środki na zakup działki nie stanowiły więcej niż 15% całości kwoty przeznaczonej na budowę.

Jeżeli planujecie zbudować dom do 120 m² powierzchni użytkowej przy założonym budżecie np. 650 000 zł to działka powinna kosztować niecałe 100 000 zł. Wykończeniówka pochłania od 1000-1500 zł/m2 w zależności od standardu wykończenia. W takim wariancie budowa domu do stanu deweloperskiego pochłonie ponad 400 000 zł w standardzie, jaki będzie obowiązywała od stycznia 2021 r., kiedy to każdy nowo wybudowany dom będzie musiał być budynkiem energooszczędnym. 

Ważne informacje o działce, czyli co wyciągnąć od właściciela

Kiedy znajdziecie już działkę, która odpowiada Waszym oczekiwaniom pod względem lokalizacji, ceny i potrzeb terenowo-gabarytowych pod przyszły wymarzony dom, czas na rozmowę z jej właścicielem lub pośrednikiem.

Co zawiera cena działki? To pierwsze bardzo ważne pytanie. Zanim staniemy się właścicielami działki budowlanej, oprócz kwoty głównej czeka nas kilka mniejszych wydatków, jak notariusz (płaci zazwyczaj kupujący), opinia rzeczoznawcy (przy kredytach hipotecznych) czy badania geotechniczne gruntu, jeżeli chcemy być pewni, że pod cienką warstwą humusu nie znajdziemy np. sztucznych nasypów. Koszty geodety, jeżeli działka nie jest podzielona i stanowi część jednej dużej parceli. Jeżeli działka jest ogrodzona np. przez sąsiadów to ogromny plus. Ogrodzenie parceli o powierzchni około 1000 m2 to koszt około 20 000 zł licząc prostą podmurówkę, słupki i siatkę panelową. Warto uwzględnić ten koszt przy negocjacjach.

Status działki – każdy właściciel działki powinien mieć informacje o jej przeznaczeniu. Najważniejszym dokumentem, dzięki któremu dowiemy się co i jak możemy zbudować na naszej przyszłej działce jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MZPP).

Dlatego zanim kupicie swój wymarzony projekt domu, upewnijcie się, czy będzie można go postawić na działce. Zasada jest prosta – dom dobieramy zawsze do warunków panujących na działce. Tak jest o wiele prościej i można uniknąć wielu rozczarowań.

Przy okazji znajomości tego dokumentu oraz numeru ewidencyjnego działki w bardzo łatwy sposób dowiecie się w gminie czy np. nie jest w planach budowa obwodnicy w waszej okolicy lub innej ruchliwej drogi. Czy gmina nie przewiduje żadnych uciążliwych inwestycji na tym obszarze, a rozwój planowany jest tylko w kierunku obiektów mieszkalnych jednorodzinnych. Czy w najbliższym sąsiedztwie nie powstanie oczyszczalnia ścieków, wysypisko śmieci czy inne tereny przemysłowe. Piękna, zalesiona działka w krótkim czasie może przekształcić się uciążliwy dla życia teren, a dzięki takiej wiedzy unikniecie kłopotów i rwania włosów z głowy.

Lokalizacja i ukształtowanie terenu

Działkę warto zobaczyć w najbrzydszym możliwym okresie. Jeżeli spodoba się w tak niesprzyjających warunkach, w sezonie letnim, w pełnym słońcu będzie najpiękniejsza. To nie jedyny powód. Na wiosnę od razu wyjdzie na jaw, czy teren jest podmokły.

Za czasów PRL to państwo zajmowało się utrzymaniem sprawnego systemu melioracyjnego, którego zadaniem było odprowadzanie wody opadowej z obszarów rolnych. Czasy się zmieniały, III Rzeczypospolita zrzuciła ten obowiązek na samych obywateli. W imię zasady „to, co jest wspólne, jest niczyje” obowiązek melioracji terenu nie zawsze był przestrzegany. Świat szedł do przodu, budowa nowych dróg, nowe MPZP i pozwolenia na budowę na terenach dotąd niezasiedlonych, kiedyś podmokłych. Do głosu doszły organizacje ekologiczne, które negowały melioracje. Przełom lat 1995-2005 przyniósł zwiększoną ilość opadów atmosferycznych, w tym powódź stulecia w 1997 i kolejno 2000, 2001, aż 3 w 2003 roku. Niektórzy nazywają to anomaliami, drudzy dynamiką klimatu. Tak, czy inaczej doprowadziło do znacznego podwyższenia pierwszego poziomu wód gruntowych. Dla przyszłych  budujących oznacza to jedno – jeżeli wody gruntowe są wysoko, grunt nie jest przepuszczalny, na wiosnę, gdy ziemia jest jeszcze zamarznięta, śnieg szybko topnieje, bez sprawnie działającego systemu melioracyjnego będzie nas systematycznie podtapiać. Dlatego tak ważne jest obejrzenie działki w różnych porach roku, jeśli nie ma takiej możliwości, przynajmniej na wiosnę.

Rzeczywista powierzchnia działki budowlanej

Może się różnić od tej podawanej przez właściciela. Zdarza się to zaskakująco często. Przeważnie wynika z samej niewiedzy właścicieli, ale zdarzają się również przypadku celowego wprowadzania w błąd. Ma to znaczenie szczególnie w momencie, kiedy cena za działkę podawana jest za m2. Jeżeli mamy zapłacić 150 zł/m² za działkę o powierzchni 1500 m², której prawdziwa powierzchnia ma 1580 m² to przepłacimy aż 12 000 zł.

Oczywiście, właściciel działki może sprzedać swoją własność za dowolnie przyjęta przez siebie kwotę. Skoro jednak wszystkie działki w okolicy są wycenione na 150 zł/m² to dla potencjalnego kupca, znajomość powierzchni działki może być kartą przetargową w negocjacjach.

Powierzchnie działki możemy łatwo zweryfikować. Pierwszy sposób to Geoportal, na którym w darmowy i prosty sposób dowiemy się, jaka jest jej rzeczywista powierzchnia. Jeżeli jednak właściciel będzie się upierał, że jego działka ma 1500 m², a przyszłemu nabywcy nie zgadzają się metry, możemy zawezwać geodetę. Koszt wznowienia granic przez fachowca, to wydatek między 1400-1800 zł. Jeżeli właściciel jest uczciwy, a nie jest pewny powierzchni działki, którą sprzedaje zgodzi się pokryć 50% kosztów geodety. Takie decyzje podejmowane są zazwyczaj przed podpisaniem umowy kupna/sprzedaży nieruchomości. Koszty poniesione przez przyszłego kupującego są odejmowane od kwoty końcowej za działkę budowlaną. To uczciwa praktyka.

Droga dojazdowa do działki

Szukając działki budowlanej, kierujemy się zazwyczaj jej ceną, lokalizacją, ukształtowaniem terenu lub po prostu atrakcyjną okolicą. Czasami jednak zdarzają się zapuszczone gruntu z tzw. potencjałem. Oczami wyobraźni widzimy nasz przyszły dom, chodź zarośla i inne chaszcze sięgają 2 metrów wysokości lub po horyzont rośnie las samosiejek, których wycięcie wstępnie szacujemy na 100 lat.

Jednak w każdym z wariantów jest jedna bardzo ważna kwestia, o której nie możemy zapomnieć. Droga dojazdowa do naszej działki.

Powinna być wydzielona geodezyjnie i najlepiej utwardzona. Po pierwsze dlatego, że każdy sprzęt budowlany bez wykorytowanej i utwardzonej jakimś kruszywem drogi, zakopie się na pierwszych 5 metrach. Po drugie, szalenie istotne – bez drogi dojazdowej do posesji nie uzyskacie pozwolenia na budowę. Każdy właściciel ma obowiązek wytyczenia drogi do swojej posesji. Jesteśmy również zobowiązani na własny koszt (w przypadku drogi prywatnej) wykonać całość robót. Najważniejszą jednak kwestią jest to, że każda droga dojazdowa musi być połączona z drogą publiczną. Jeżeli działka, która chcecie kupić nie ma takiego dostępu – raczej dajcie sobie spokój.

Dostępne media

 Działka budowlana zaopatrzona we wszystkie media, z punktu widzenia inwestora jest najbardziej atrakcyjna. Dostęp do energii, wody z wodociągów, kanalizacji miejskiej czy gazu dla wielu gospodarzy jest luksusem na miarę warunków panujących w blokach.

Działka, na której mamy zamiar wybudować dom jednorodzinny, powinna posiadać przynajmniej dostęp do energii elektrycznej. Wodę możemy zapewnić sobie z własnego ujęcia, kanalizację miejską zastąpić szambem lub przydomową oczyszczalnią ścieków. Zamiast pieca gazowego zainwestować w np. pompę ciepła. Jedno jest pewne – bez dostępu do prądu nic nie zrobimy. Jeżeli działka nie ma bezpośredniego dostępu do mediów, jest to na pewno znaczący argument w negocjacjach cenowych. Zdarza się, że właściciele działek mają wydane warunki techniczne przyłączenia się do poszczególnych sieci. Poproście o wgląd w takie dokumenty. Określają one, na jakich warunkach wasza przyszła działka może być przyłączona np. do sieci wodociągowej. Pamiętajcie jednak, że jeżeli staniecie się właścicielami działki budowlanej, musicie wystąpić o nowe warunki techniczne. To dokument wydawany za każdym razem na nowego właściciela.

Dom energooszczędny – ustawienie domu względem stron świata

Przez ostatnie lata, bardzo mocno wzrosła świadomość samych inwestorów, jak ważne jest ustawienie domu względem stron świata Pracują nad tym architekci, firmy propagujące budownictwo energooszczędne oraz instalatorzy od OZE.

Dla przeciętnego inwestora do najbardziej atrakcyjnych działek budowlanych zalicza się te, z wjazdem od północy i ogrodem od południa. Większość osób budujących dom dla siebie chce mieć piękny, słoneczny ogród.

Jedną z metod wyznaczania kierunków jest oczywiście kompas. W większości nowych telefonów kompas wbudowany jest na stałe, nie musimy więc kupować osobnego urządzenia. Kolejną metodą ( sprawdzającą się tylko w samo południe, czyli o 12 ) jest metoda cienia. Stajemy tyłem do słońca, cień padający na ziemię wskaże nam północ. Jeżeli na działce stoi drzewo i jego gałęzie są ewidentnie rozwinięte po jednej ze stron – to wyznacza kierunek południowy.

Żyjemy w klimacie umiarkowanym przejściowym, dlatego tak ważne jest optymalne wykorzystanie słońca. Funkcjonalność pomieszczeń naszego domu ma wpływ nie tylko na jakość życia, ale również może być czynnikiem generującym spore oszczędności. Mam na myśli doświetlenie strefy dziennej, gdzie przebywamy większość czasu (salon, jadalnia, gabinet). Pomieszczenia gospodarcze i techniczne typu spiżarka, pralnia, garaż, czy nawet kuchnia mogą znajdować się po „zimnej” stronie północnej.

Inwestorzy, wykorzystując duże przeszklenia, powinni pamiętać o odpowiednim zabezpieczeniu budynku przed przegrzaniem w okresie letnim. Najprostszym sposobem jest wykorzystanie rolet, markiz, żaluzji lub wysuniętych okapów dachowych.

Dom energooszczędny – w rytmie natury

Na „ekodziałce” należałoby zwrócić uwagę na możliwość posadzenia większej ilości roślin, drzew, które osłonią nasz dom przed nadmiernym wiatrem, a w sezonie letnim zabezpieczą elewację i dach przed nadmiernym przegrzaniem. W okresie pełnego kwitnienia drzew (wykorzystując drzewa liściaste) mamy pewność, że cień rzucany na elewacje południową przyniesie miłe orzeźwienie. W sezonie jesienno-zimowym, gdy liście opadną – nasze okna niczym gąbka, będą pochłaniać każdy promień słońca.

Im większa działka, tym większe możliwości wykorzystania energii słonecznej. Optymalna działka powinna mieć wymiary zbliżone do kwadratu, czyli około 25×30 metrów. Oczywiście na małej działce również postawimy dom energooszczędny, problem może się pojawić przy znalezieniu gotowego projektu.

Życie w domu, w którym rytm dobowy i funkcjonalność poszczególnych pomieszczeń jest ściśle związana z przemieszczaniem się słońca jest szalenie przyjemne i pozwala zaoszczędzić sporo na ogrzewaniu.