Działka budowlana – jednak można znaleźć ideał cz. 1

Jak by ktos powiedzial dwa lata temu – „ kupisz dzialke i zbudujesz na niej dom ’’, to bym nic nie odpowiedziala.  W tamtym czasie szukalam przeciez mieszkania – ale nie dla tego. Podswiadomie  pragnelam wolnosci i przestrzeni jaka daje wlasny dom. Absolutnie nie krytykuje osob inwestujacych w mieszkania, wbrew pozorom one tez daja wolnosc. Wedlug opinii moich bliskich znajomych, nawet wieksza niz sam dom – „ pakujemy walizki, zamykamy okna, drzwi wejsciowe i jedziemy na miesieczny urlop nie martwiac sie, czy ktos nam dom przypilnuje”.  Moja przyjaciolka mieszka niemal w Palacu Kultury, scisle centrum Warszawy. Czuje sie wolna gdy wieczorem zejdzie na dol do pobliskich kawiarenek, napisac kilka stron swojej ksiazki.

Kazdy ma inna definicje wolnosci. Dla mnie to mozliwosc wyjscia z salonu na mokra trawe, wypicie mojej ukochanej parzonej kawy z cieplym mlekiem na ganku, spanie w hamaku w upalne lato. Moj maz wedzi szynke, a pies ma w koncu co pilnowac. Nic mnie nie ogranicza.

Przyszla wiosna i nowa energia. Od dluzszego czasu, jezdzilismy na weekendy do naszych znajomych, kilkanascie kilometrow od Warszawy w strone Legionowa. Dzieki tym wycieczkom odkrylam, jak piekne sa rejony na polnoc od stolicy, szczegolnie okolice Zalewu Zegrzynskiego. Jak tylko zrobilo sie na tyle cieplo, ze mozna bylo wsiasc na rower, objezdzilam tam kazda miejscowosc.

 Jak to na wiosne bywa – zakochalam sie !!!!

Zaden region w promieniu 30 km od Warszawy, nie zrobil na mnie takiego wrazenia. Poczulam znajome mrowienie w brzuchu. Podobno tak jest, jak sie znajdzie swoje miejsce na ziemi. Po prostu wiedzialam – to jest to !!! Decyzja o zakupie dzialki budowlanej zapadla wyjatkowo szybko.

Szukanie nieruchomosci gruntowej to wejscie na zupelnie inny poziom, do sprawy trzeba podejsc wieloetapowo. Z perspektywy czasu, ten rozdzial wymagal ode mnie nieporownywalnie wiecej zaangazowania i poswiecenia niz poszukiwania mieszkania czy domu do remontu – ale od poczatku.

Im dalej od miasta, tym dzialki sa tansze – to wie kazdy. W Warszawie wahaja sie od 400 zl/m2 do 800 zl/m2, spotkalam nawet takie za 1200 zl/m2 – szalenstwo !!!  Przestalismy miec aspiracje i ochote na szukanie jednej na milion ponizej 400zl/ m2. Ktos mi powiedzial, zeby sprawdzac licytacje komornicze, jesli chce kupic taniej ( tylko gotowka ) „ dziekuje za rade ” – pomyslalam . Fajnie jest zlapac okazje, ale ja na czyims nieszczesciu nie zbuduje mojego domu, nie w taki sposob…

Daleko od miasta – blizej do domu

  Wybralismy rejon oddalony od stolicy 20- 30 km, z mozliwoscia dojazdu komunikacja miejska. Posiadamy samochod, ale zawsze warto miec alternatywe w razie awarii, braku auta, dojazd na lotnisko, rodzina podrozujaca pociagiem. Dzialki w tym rejonie wahaja sie od 120 zl/m2 do 260 zl/m2. No tak, ale te dojazdy codzienne, koszty biletu, benzyny, stracony czas – takie argumenty nie przemawiaja do mnie. Jezeli kupuje dzialke 1000 m2 za 400 000 zl, oszczednosci z tytulu przejazdow zwrocily by sie po kilku dziesieciu latach, jak nie dluzej, pewnie tego nie dozyje. Z powodu ogromnego zageszczenia, najbardziej atrakcyjne parcele w bliskiej odleglosci miasta sa juz zabudowane. Dlatego warto pojechac na przedmiescia i tam rozgladac sie za naszym idealem.

Wieczorem przed zasnieciem, wyobrazalam sobie jak powinna wygladac moja dzialka. Moze ciezko w to uwierzyc, ale podswiadomie zaprojektowana wizualizacja, okazala sie realna i dostepna. Jest pazdziernik, kupilismy dzialke. Zajelo to nam kilka miesiecy, a ile Ty szukales albo szukasz nadal ???

Pytania na wage zlota

Na zakup ziemi mielismy wyznaczony budzet, kwote nie przekraczalna, wszystko poza nia nie bralismy w ogole pod uwage. To spore ulatwienie i bat na siebie, zeby nie przeinwestowac juz na tym etapie. Bycie wlascicielem ziemi to dopiero poczatek wydatkow. Poszukiwania rozpoczelam w internecie, moje ulubione platformy z ogloszeniami znajdziecie tutaj. Ofert jak zwykle setki, po zaznaczeniu „ tylko bezposrednio ” zrobilo sie nieco luzniej.  Po wybraniu kilku najlepszych, trzeba zadzwonic i wstepnie wypytac sie o najwazniejsze kwestie.

• Cena
• Status ( budowlana, rekreacyjna, siedliskowa, lesna, rolna itp. )
• Lokalizacja
• Powierzchnia calkowita
• Kto jest wlascicielem, hipoteka, wlasnosc czy dzierzawa wieczysta
• Droga dojazdowa do posesji
• Media
• Usytuowanie wzgledem stron swiata
• Ksztalt
• Ogrodzenie
• Sasiedztwo
• Nazwa ulicy

 Jezeli odpowiedzi sa wyczerpujace, nalezy wyciagnac jak najwiecej informacji, gdzie dokladnie znajduje sie dzialka, punkty orientacyjne. W moim przypadku, wolalam sama pojechac na pierwsze rozeznanie terenu, bez wlasciciela i osob postronnych. Moglam na spokojnie przyjrzec sie sasiedztwu, lokalizacji – czy w ogole mi sie podoba. Na tym etapie czesto konczylo sie moje zainteresowanie, nie dochodzilo wiec nigdy do spotkania z wlascicielem.

Mow do mnie po polsku w zlotowkach

• Znalazly sie oczywiscie oferty godne uwagi, zanim jednak odezwalam sie drugi raz, zadzwonilam do dwoch gmin i spytal o srednie ceny gruntow. Informacje uzyskalam bez problemu, w jednej byl to przedzial od 120 zl/m2 do 180 zl/m2, w drugiej 140 zl/m2 – 220 zl/m2. Na tej podstawie moglam ewentualnie negocjowac kwote, nie osmieszajac siebie ani nie obrazajac gospodarza. Targowac trzeba sie zawsze. Zauwazylam jednak, ze inaczej rozmawia sie o dzialkach dziedziczonych tzw. ojcowiznach, inaczej o nabytych w ramach lokaty kapitalu badz, zeby nie placic podatku od sprzedazy np. mieszkania. Wzgledy i sentymenty rodzinne zamykaja droge do znaczacej obnizki ceny,  szczegolnie na wsi lub mniejszych gminach.     Ile kosztuje 1000 m2 Pana dzialki ?? na to pytanie, pomimo mieszkania w Polsce uslyszalam przerozne odpowiedzi :
  1. 40 EUR /m2 czyli za calosc 40 000 EUR

         – czyli ile to bedzie w zlotowkach?? po jakim kursie Pan liczy ??? – dopytywalam

  2. 52 USD/m2 czyli 52 000 USD

         –  mieszkam na stale w USA, w tamtej walucie zarabiam, za zlotowki nie sprzedaje

  3. 130 zl za metr czyli 150 000 zl za calosc

         – ale jak Pan to liczy ?? 130 zl x 1000 m2 to 130 000 zl !!

         – jak za metr to mozemy troche obnizyc, calosc nie podlega negocjacji

        – ok – odpowiedzialam i sie rozlaczylam

To najbardziej zadziwiajace rozmowy jakie mialam przyjemnosc prowadzic, reszta byla calkiem normalna. Wedlug mnie ( kupujacej )najbardziej optymalnym rozwiazaniem do negocjacji jest podanie ceny calkowitej, tyle mam, na tyle mnie stac, wiecej nie dam. Dla sprzedajacego 1800 m 2 ziemi, zawsze bezpieczniej bedzie powiedziec 180 zl/m2 niz 336 000 zl za calosc.  Zazwyczaj oferty sa zawyzone o 20 %, to calkowicie naturalne zjawisko – jezeli moja parcela warta jest 100 000 zl to wystawie ja za 120 000 zl, daje sobie i przyszlemu nabywcy pole do negocjacji. Inwestor szczesliwy, kupil 20% taniej, sprzedajacy zadowolony, bo dokladnie tyle chcial dostac.

Wazne –  Cena, za ktora kupicie dzialke od wlasciciela nie jest cena koncowa. Koszty poniesione u notariusza ( kupujacy placi za wszystko ), wycena rzeczoznawcy gruntowego, prowizja banku ( w przypadku kredytu hipotecznego ). Do kwoty np. 100 000 zl dochodzi kolejne kilka tysiecy z naszego budzetu.

• M – mila
• P – pani
• Z – zapozna
• P – pana

MPZP nie jest oczywiscie sloganem reklamowym biura matrymonialnego  😛 Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, to bardzo wazny dokument urzedowy, uchwalony przez gmine lub miasto, w ktorej szukacie nieruchomosci. Przed podjeciem jakiejkolwiek decyzji np. podpisanie umowy przedwstepnej,  koniecznie zlozcie wniosek o aktualny wypis z MPZP. Macie do tego pelne prawo, nie bedac jeszcze wlascicielem tylko osoba zainteresowana kupnem. Koszt zaleznosci od gminy 20 zl – 30 zl, czas oczekiwania 2 – 3 tygodnie. Najwazniejsza kwestia wynikajaca z tego dokumentu to – czy na naszej przyszlej ziemi mozna wybudowac dom, poza tym :

• Przeznaczenie dzialki ( budowlana, rekreacyjna, siedliskowa, uslugowa )
• Wysokosc budynku i ilosc kondygnacji
• Maksymalna powierzchnia zabudowy
• Minimalna powierzchnia dzialki
• Nachylenie dachu
• Nieprzekraczalne linie zabudowy
• Minimalny udzial powierzchni biologicznie czynnej
• Dopuszczalna wysokosc ogrodzenia
• Mozliwosc budowy szamba lub przydomowej oczyszczalni sciekow
• Dostep do drogi publicznej
• Mozliwosc wykonania zjazdu
• I wiele, wiele wiecej …

Bez wiedzy jaka daje ten dokument, nie robcie nic. Moze okazac sie, ze projekt domu jaki wybraliscie nie pasuje do warunkow uchwalonych przez gmine lub miasto. Najgorszy wariant – wasza dzialka lezy w rejonie nie objetym MPZP. Zanim stalam sie wlascicielem mojej dzialki, mialam juz dokladny projekt domu ( nie kupiony jeszcze ). Dzieki takiej kombinacji, uniknelam rozczarowania, wiedzialam dokladnie jaki dom, do jakiej dzialki. Oczywiscie bez skrajnosci, jezeli znajdziecie ziemie waszych marzen, dom zawsze mozna przerobic i dostosowac do panujacych w MPZP uwarunkowaniach. W moim planie najwieksze zaostrzenia wynikaly z zakazu budowy domow z bali i budynkow z plaskim dachem. Nasz projekt nie przewidywal plaskiego dachu ani konstrukcji z bali wiec nie bylo problemu, cala reszta jakby szyta na miare.

Wazne –  Jezeli wasza dzialka w MPZP widnieje jako budowlana, a w wypisie z rejestru gruntow oznaczono ja jako rolna klasy 5 lub 6 ( w ksiedze wieczystej moze byc zapis „sady” lub „pastwiska” ) – nadal jest dzialka budowlana. Nie trzeba nic przeksztalcac, wylaczac z produkcji rolniczej. Dokumentem nadrzednym jest Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, w nim zapisane uchwaly sa wyznacznikiem tego, czy mozna sie na danej parceli budowac.

W moim przypadku tak wlasnie bylo. Poprzedni wlasciciele nie planowali budowy, kupili grunt od rolnikow uprawiajacych tam kilkadziesiat lat temu ziemie,nie przeksztalcali jej w budowlana z prostego powodu – ziemia rolna 5 i 6 kategorii nie podlega opodatkowaniu.

Sytuacja wyglada zupelnie inaczej  gdy odkryjemy, ze przeznaczenie wynikajace z MPZP naszej parceli to np. obszar rolny. Proces odrolnienia jest czasochlonny, ale mozliwy do zrealizowania. Nalezalo by w pierwszej kolejnosci, dowiedziec sie z jaka klasa gleby mamy do czynienia. Wszystko znajdziemy w wydziale ewidencji gruntow. Jezeli sa to gleby o klasie 1, 2, 3, 3a, 3b, bedzie bardzo ciezko uzyskac  zgode na przeksztalcenie i warunki zabudowy, wieksze szanse maja czynni rolnicy niz zwykly inwestor. W przypadku gruntow klasy 4, 5, 6 szanse sa znacznie wieksze. Odrolnienie i wylaczenie ziemi z produkcji rolnej jest tylko wtedy mozliwe, gdy gmina posiada aktualny MPZP na ten obszar. Odrolnienie terenu bez MPZP jest praktyczne nierealne. Niestety prawo nie weryfikuje jak dlugo gmina moze tworzyc nowy plan. Nawet jak istnial jakis stary MPZG to zgodnie z prawem utracil swoja moc z koncem 2003 roku. Nie jest to zla wiadomosc, gmina wczesniej czy pozniej bedzie musiala uchwalic nowy, ale kiedy to zrobi ?? Z drugiej strony nie wiemy jakie bedzie przeznaczenie naszej parceli w przyszlosci, czy w nowym planie obok naszej dzialki nie zostanie wyznaczona droga szybkiego ruchu, lub zaklad energetyczny z liniami wysokiego napiecia. Jezeli istnieje MPZP, ale na nasza dzialke przewidziano inne przeznaczenie – wtedy sprawa jest bardziej skomplikowana. Zmuszeni jestesmy, jako inwestorzy poprosic o zmiane planu miejscowego. Nie wystarczy oczywiscie ladnie poprosic, wiaze sie to ze sporzadzeniem calkowicie nowego dokumentu ( planu ), trwa to od 1,5 do nawet 2 lat. Nawet jak sie uda przekonac odpowiednia instytucje ( Rade gminy lub miasta ) do podjecia uchwaly, to czynnikiem decydujacym jest  nie wystapienie kolizji i braku sprzecznosci z obowiazujacym Studium kierunkow i uwarunkowan zagospodarowania przestrzennego. Jezeli wyszlo by, ze nasza dzialka ( wedlug Studium ) lezy na terenach nie przeznaczonych pod zabudowe – trzeba w pierwszej kolejnosci zmienic Studium, co trwa kolejny rok. Nastepna kwestia jest sfinansowanie takiej parceli. Jezeli jest gotowka – zaden problem, jezeli niema, banki bardzo nie chetnie daja kredyty na dzialke rolna. Z moich wstepnych ogledzin wynika, ze tylko jeden bank daje takie mozliwosci, ale z 50% wkladem wlasnym.

Procedury przekwalifikowania ziemi rolnej w budowlana sa czasochlonne, ale moga byc bardzo oplacalne. W moim przypadku liczyl sie czas, chcielismy zaczac budowe jeszcze w tym roku. Podczas poszukiwan wlasnej dzialki, trafilam na Pania, ktora dopiero po pieciu latach dostala decyzje. Cena dla mnie ( kupujacej ) byla bardzo atrakcyjna, w porownaniu do innych ofert roznica siegala 70 000 zl. Problem pojawil sie dopiero, gdy z mezem zaczelismy liczyc koszty przylaczenia mediow. Droga do posesji byla wyznaczona na mapie, ale w realu jej nie bylo. Dzialek bylo 4, my jako pierwsi nabywcy, musielibysmy pokryc wszystkie koszty. Budowa domu w szczerym polu okazala nie trafiona, koszty ktore musielibysmy poniesc dorownaly cenom zwyklych dzialek budowlanych w okolicy. Fakt – wczesniej czy pozniej wlascicielka tych gruntow, zarobi na swoich dzialkach naprawde sporo pieniedzy.

Co cieszy oczy, cieszy tez dusze

Lokalizacja to kolejne wazne pytanie. Wspominalam na samym poczatku tego postu o moich wieczornych projekcjach, marzeniach i pragnieniach zwiazanych z dzialka idealna. Kupujac ziemie w wojewodztwie mazowieckim, powiecie legionowskim automatycznie pozbawilam sie mozliwosci posiadania widoku na :

• Sniezke
• Kasprowy
• Morze Baltyckie

Z tym da sie zyc 🙂  cala reszte udalo sie zrealizowac. Chcialam miec dzialke nie mniejsza niz 1000 m2, foremna w ksztalcie prostokata, z dala od miasta, blisko do lasu, zbiornika wodnego, dobrze zaopatrzony sklep spozywczy, widok na piekny ogrod, milych sasiadow…tyle i az tyle. Zanim jednak stalam sie wlascicielem takiej dzialki, kilka rzeczy sprawdzilam – na wszelki wypadek.

W urzedzie gminy, w dziale planowania rozwoju lokalnego dowiedzialam sie, ze w okolicach mojej posesji nie przewidziano zadnych uciazliwych inwestycji. Rozwoj planowany jest w kierunku obiektow mieszkalnych jednorodzinnych. W najblizszym sasiedztwie nie powstanie rowniez oczyszczalnia sciekow ani zadne tereny przemyslowe. Wszystkie informacje mozna podpatrzec rowniez na stronie internetowej kazdej gminy, podobnie jak w samym Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego.

Moja rada – dzialke warto zobaczyc w najbrzydszym mozliwym okresie. Jezeli spodoba sie w tak nie sprzyjajacych warunkach, w sezonie letnim, w pelnym sloncu bedzie najpiekniejsza. To nie jedyny powod. Na wiosne od razu wyjdzie na jaw czy teren jest podmokly. Podczas jednej z wycieczek po mojej przyszlej okolicy zaczepilam „przyszlego” sasiada. Spytalam sie o poziom wod gruntowych, poniewaz jednym z moich marzen bylo posiadanie wlasnego ujecia wody. Okazalo sie, ze zrobil badania geotechniczne i zwierciadlo wody jest na poziomie 25 metrow. Z punktu widzenia wlasnego ujecia to zla wiadomosc – odwierty beda bardzo kosztowne. Z drugiej strony dobra – podczas wiosennych roztopow lub intensywnych opadow, nie grozi nam podtopienie. Dlaczego o tym pisze ?? Niech was nie zwiedzie daleka odleglosc od rzeki czy jeziora. Zbyt wysokie lustro wod gruntowych moze byc powaznym problem.

Dawno, dawno temu za czasow PRL, nasze panstwo zajmowalo sie utrzymaniem sprawnego systemu melioracyjnego, ktorego zadaniem bylo odprowadzanie wody opadowej z obszarow rolnych. Czasy sie zmienialy, III Rzeczypospolita zrzucila ten obowiazek na samych obywateli. W imie zasady „ to co jest wspolne, jest niczyje „ obowiazek melioracji terenu nie zawsze byl przestrzegany. Swiat szedl do przodu, budowa nowych drog, nowe MPZP i pozwolenia na budowe na terenach dotad niezasiedlonych, kiedys podmoklych. Do glosu doszly organizacje ekologiczne, ktore negowaly melioracje. Przelom lat 1995- 2005 przyniosl zwiekszona ilosc opadow atmosferycznych, w tym powodz stulecia w 1997 i kolejno 2000, 2001, az 3 w 2003 roku. Niektorzy nazywaja to anomaliami, drudzy dynamika klimatu. Tak czy inaczej doprowadzilo do znacznego podwyzszenia pierwszego poziomu wod gruntowych. Dla nas szaraczkow budujacych sie na takich terenach oznacza to jedno – jezeli wody gruntowe sa wysoko, na wiosne gdy ziemia jest jeszcze zamarznieta, snieg szybko topnieje, bez sprawnie dzialajacego systemu melioracyjnego bedzie nas systematycznie podtapiac. Dla posiadaczy piwnic jest to problem niemal po kazdej intensywnej ulewie. W tym roku mielismy wyjatkowe upalne lato, zimy praktycznie nie bylo. Niemal w calym kraju odczulismy skutki suszy. Ale jak bedzie wygladalo lato w przyszlym roku?, czy wiemy chociazby jaka bedzie tegoroczna zima ? podobno ma byc mokro. Dlatego tak wazne, istotne jest obejrzenie dzialki w roznych porach roku, jesli nie ma takiej mozliwosci, przynajmniej na wiosne. Jezeli woda stoi, to znak dla przyszlych inwestorow. Golym okiem mozna zobaczyc czy okolica zaopatrzona jest w rowy melioracyjne. Coraz czesciej gminy nakazuja w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego, do wniosku o pozwolenie lub zgloszenie budowy, dolaczyc opinie geologa. Niestety, jest to nadal rzadkosc. Pisze o tym, poniewaz nasi bliscy znajomi byli o krok od zakupu domu zbudowanego na dzialce, gdzie wody gruntowe byly na nie calych 2 metrach w okolicach Kampinowskiego Parku Narodowego. Malownicza, cudowna okolica, poprosili nas o opinie, byla akurat wiosna. Dom stal na sporym podwyzszeniu, widac bylo wykonanie drenazu opaskowego, ciezka izolacje, ale woda stala zaraz za dzialka. Przejechalismy sie po okolicy. Zaczepiona przez nas staruszka powiedziala, ze mieszka tu od dziecka, zawsze bylo tu troche wody ale prawdziwy problem pojawil sie kilkanascie lat temu i jest do dzis.

Niestety, jezeli sami nie wybadamy sprawy to nikt za nas tego nie zrobi. Warto zwrocic na to uwage. 

Ciag dalszy tutaj Dzialka budowlana – jednak mozna znalezc ideal cz.2