Akt notarialny – na co zwrócić uwagę przed podpisaniem

Uczucie po kupieniu wlasnej dzialki budowlanej – bezcenne. Pierwszy krok na drodze do upragnionego domu. Ten etap mozna smialo porownac z zareczynami – wiadomo, po oswiadczynach wczesniej czy pozniej bedzie slub. Oczywiscie lepiej wczesniej – im termin bardziej sie wydluza tym wiecej watpliwosci. Zanim jednak wbijemy pierwsza lopate, trzeba dopelnic wszystkich prawnych formalnosci.

Jak wspomnialam w poprzednim poscie, cena za ktora kupicie dzialke od wlasciciela nie jest cena koncowa. W pierwszej kolejnosci dochodza koszty umowy notarialnej ( kilka tysiecy zlotych ). Warto zwrocic na to uwage przy negocjacjach. Jezeli wlasciciele nie chca duzo opuscic, urwijcie przynajmniej koszty notariusza.

Czynnosci notarialne okresla rozporzadzenie Ministra Sprawiedliwosci z dnia 28.06.2004 roku w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej ( tekst jednolity Dz. U. z 2013 roku, poz.237 ).

Im wartosc zakupionej dzialki budowlanej jest wyzsza ( dotyczy wszystkich nieruchomosci ), tym wiecej zaplacimy u notariusza. Lwia czesc calej kwoty, generuje 2 % podatek o czynnosci cywilnoprawnych ( nie dotyczy mieszkan z rynku pierwotnego ). W przypadku klientow gotowkowych, latwo obliczyc jakie to beda sumy. Jezeli posilkujemy sie kredytem hipotecznym, kwota od ktorej zaplacimy podatek, to kwota ustalonej przez bank hipoteki lacznej.

Wazne – polskie prawo przewiduje w stosunku do hipoteki tzw. zasade szczegolowosci. Hipoteka obciaza wylacznie scisle oznaczona nieruchomosc, a nie ogol nieruchomosci nalezacych do jednej osoby. Hipoteka laczna ustanowiona na kilku nieruchomosciach zabezpiecz jedna i te sama wierzytelnosc. Przyklad – kazda dzialka budowlana, wedlug naszego prawa powinna posiadac droge dojazdowa do naszej przyszlej posesji ( czytaj tutaj ). Jezeli kupujemy dzialke glowna z udzialami w drodze, kazda nieruchomosc powinna posiadac osobna ksiege wieczysta. Jezeli dogadamy sie z wlascicielami parceli, cena koncowa osiagnie np. 120 000 zl, bedzie to wlasnie suma wszystkich nieruchomosci. Oczywiscie bank na zabezpieczenie zaspokojenia wierzytelnosci, ustanawia kwote wyzsza od tej, na ktora umowilismy sie z wlascicielami. Jest to standardowa procedura, wynikajaca z wewnetrznych ustalen banku.

Jezeli kupujemy dzialke za 120 000 zl, za gotowke –  2% podatku placimy od 120 000 zl

Jezeli kupujemy dzialke w kredycie za 120 000 zl, bank ustanawia hipoteke laczna na 150 000 zl – 2% podatku placimy od 150 000 zl.

W kazdym z dwoch przypadku kwoty nie podlegaja zadnej negocjacji.

Kolejna spora czescia oplat jest sama taksa notarialna. Co prawda ustawodawca okreslil maksymalne stawki jakie notariusz moze pobrac za sporzadzenie aktu notarialnego, ale kazda osoba swiadczaca uslugi, nawet osoba zaufania publicznego jaka jest notariusz obowiazuje zasada wolnego rynku. Innymi slowy kazda takse mozna negocjowac. Nie miejcie przed tym zadnych oporow.

Aktualna taksa notarialna obowiazujaca w 2015 roku :

W wiekszosci przypadkow, przy zakupie ziemi w okolicach duzych miast taksa bedzie wynosic 1010 zl ( rowniez w moim przypadku ). Bez znaczenia 61 000 zl czy 999 000 zl – zawsze zaplacimy tyle samo, nie wiecej.

Jak juz wspomnialam, notariusz to osoba zaufania publicznego. Wedlug przypisanych im powinnosci obowiazany jest czuwac nad nalezytym zabezpieczeniem praw stron, dla ktorych czynnosc ta moze powodowac skutki prawne i zapobieganie sporom sadowym poprzez zapewnienie pewnosci i bezpieczenstwa obrotu. Jako osoba namaszczona przez Ministra Sprawiedliwosci, stoi na strazy naszych interesow.  Kazdy kto znajdzie sie w kancelarii notarialnej, ma na celu podpisanie dokumentu, na mocy ktorego stanie sie wlascicielem np. dzialki lub mieszkania. Jezeli jednak macie jakiekolwiek zastrzezenia, nie udawajcie Scherloka Homesa, omnibusa – specjalisty z kazdej dziedziny wiedzy, po prostu zapytajcie o wszystko. Notariusz ma obowiazek wytlumaczyc nam w sposob zrozumialy kazda zawilosc i rozwiac wszystkie nasze watpliwosci. Chodzi w koncu o nasze ciezko zarobione pieniadze !!!

Jakie dokumenty nalezy dostarczyc przed podpisaniem umowy:

• Wypis z ksiegi wieczystej lub inny dokument potwierdzajacy jego prawa do nieruchomosci
• Wypis z rejestru gruntow
• Wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ( oryginal )
• Umowa przedwstepna
• Umowa kredytowa w przypadku kredytu hipotecznego (promesa)

Na co warto zwrocic uwage przy podpisywaniu aktu notarialnego kupna- sprzedazy dzialki budowlanej :

• Podstawa nabycia dzialki przez obecnych wlascicieli, ustalenie od kogo kupili – od osoby fizycznej czy od Skarbu Panstwa. Jezeli od Skarbu Panstwa wystapilo by na jego rzecz prawo pierwokupu, poniewaz nieruchomosc jest niezabudowana. Taka umowa kupna- sprzedazy powinna znalezc sie rowniez na odczytaniu aktu.
• Jezeli w ksiedze wieczystej, obecny wlasciciel widnieje pod innym nazwiskiem ( zawarcie zwiazku malzenskiego ), zobowiazany jest dostarczyc do kancelarii notarialnej oryginal skroconego aktu malzenstwa.
• W dniu zawarcia umowy nalezy poprosic notariusza zeby raz jeszcze zajrzal do aktualnej ksiegi wieczystej
• Jezeli kupujemy dzialke od osoby rozwiedzionej, nalezy ustalic czy parcela nie byla przedmiotem majatkowej wspolnosci malzenskiej, czy dokonali podzialu majatku. Jezeli nie, kazdy moze dysponowac jedynie swoim udzialem. Bez podpisu obydwojga nie dojdzie do sprzedazy calosci nieruchomosci.
• Jezeli dzialka jest wlasnoscia kilku spadkobiercow, wszyscy powinni stawic sie u notariusza.

Poza tym przed przyjsciem do notariusza powinniscie dokladnie sprawdzic :

• Wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
• Wypis i wyrys z rejestru gruntow
• Ksiege wieczysta szczegolnie rozdzial I i IV

Jak wazne sa te trzy pozycje dowiedziecie sie tutaj – Dzialka budowlana cz.1

Sama finalna wizyta u notariusza powinna byc przyjemnym doswiadczeniem. Oficjalne odczytanie aktu notarialnego to zawsze wyniosla chwila podobnie jak odczytanie wyroku przez Sad ( no, moze dla skazanych niezbyt przyjemna 😉 ). Pierwszy etap polega na sprawdzeniu przez notariusza dowodow osobistych, na tej podstawie weryfikuje tozsamosc osob bioracych udzial w transakcji. Po poinformowaniu przez notariusza o tresci art. 50 ustawy z dnia 06 sierpnia 2010 roku o dowodach osobistych, strony oswiadczaja, ze nie zachodza zadne okolicznosci powodujace uniewaznienie ich dowodow osobistych.

Moja Pani notariusz przed sporzadzeniem wlasciwego aktu notarialnego, poprosila sprzedajaca o wyjasnienia. Dzialka stanowi jej majatek osobisty i zadnej umowy majatkowej malzenskiej nie zawierala. Nieruchomosc nie jest obciazona zadnymi dlugami oraz w stosunku do niej nieprowadzona jest egzekucja komornicza. Natomiast wszystkie strony musialy potwierdzic, ze nieruchomosc nie jest zabudowana i posiada bezposredni dostep do drogi publicznej.

Odczytanie aktu

Umowa sprzedazy ( w naszym przypadku rowniez ustanowienie hipoteki ) powinna rozpoczac sie od oswiadczenia sprzedajacego, w ktorym zawarte sa informacje na temat:

• Wlasnosci nieruchomosci
• W jakiej miejscowosci
• W jakiej gminie
• W jakim powiecie
• Numer ewidencyjny dzialki
• Obreb ewidencyjny
• Numer ksiegi wieczystej

Powyzsze oswiadczenia potwierdza zalaczony do aktu odpis zwykly ksiegi wieczystej, wydany przez Centralna Informacje Ksiag Wieczystych w Warszawie. Powinna byc podana sygnatura wniosku – dokument samodzielnie wydrukowany wydany w trybie art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 06 lipca 1982 roku o ksiegach wieczystych i hipotece, posiadajacy moc dokumentu wydanego przez sad bez zaopatrywania go w pieczec urzedowa.

W moim przypadku przedmiotem sprzedazy byly rowniez udzialy w drodze, w dalszej czesci odczytu sprzedajacy oswiadczyla, ze jest wspolwlascicielka czesci nieruchomosci. Wymieniony zostal numer ewidencyjny dzialki, numer ksiegi wieczystej.

Wazne – Jezeli kupiliscie dzialke budowlana i udzialy w drodze oznaczone jako dzialki ewidencyjne, w ktorej biegnie siec gazowa, na pewno bedzie to wpisane w dziale III ksiegi wieczystej. W akcie notarialnym, przy oswiadczeniu sprzedajacego dotyczacego wspolwlasnosci dzialek, powinna znalezc sie informacja dotyczaca prawa uzytkowania na rzecz Spolki Gazownictwa – jak szeroki jest to pas gruntu, od ktorej strony przylega do naszej nieruchomosci. Jest to standardowa procedura, polegajaca na prawie wybudowania ( ulozenia ) w tym pasie gruntu sieci gazowej, przylaczy gazowych i punktow redukcyjno- pomiarowych. Dotyczy rowniez wykonania wszelkich prac zwiazanych z eksploatacja tej instalacji gazowej, jej konserwacja, remontami i innymi czynnosciami naprawczymi, a takze prawo przylaczenia kolejnych odbiorcow.

Moze sie rowniez zdarzyc, ze w dziale IV ksiegi wieczystej ( naszej drogi ), znajdziemy wpis o ciazacej na niej hipotece. Bez obaw – o ile zadna z nich nie obciaza nalezacego do nas udzialu, nie musicie sie o nic martwic. Po prostu jeden z naszych sasiadow wzial kredyt na zakup ziemi lub budowe domu, bank ustanowil hipoteke – stad te informacje, ktore powinny wlasnie tutaj sie znalezc. Taka adnotacja musi rowniez widniec w naszym akcie notarialnym.

W dalszej czesci sprzedajacy powinien oswiadczyc ze :

• Stan wpisow w ksiedze wieczystej ( glownej ) nie ulegl zmianie, od chwili powolanego wyzej odpisu tej ksiegi do chwili obecnej, oraz ze w tym okresie do Sadu Rejonowego, Wydzialu Ksiag Wieczystych nie wplynal zaden wniosek o dokonanie w niej wpisu.
• Stan wpisow w ksiedze wieczystej ( udzialy w drodze ) w zakresie nalezacego do niej udzialu, nie ulegl zmianie od chwili powolanego wyzej odpisu tej ksiegi do chwili obecnej, oraz ze w tym okresie do Sadu Rejonowego, Wydzialu Ksiag Wieczystych nie wplynal zaden wniosek o dokonanie w niej wpisu w zakresie nalezacego do niej udzialu.
• Nieruchomosc oraz udzial we wspolwlasnosci nabyla od osob fizycznych, na podstawie okazanej umowy sprzedazy zawartej przed notariuszem.
• Jezeli nastapila zmiana nazwiska ( wskutek zawarcia malzenstwa ), w tym miejscu powinien byc przedstawiony skrocony akt malzenstwa oraz oswiadczenie, ze umow rozszerzajacych wspolnosc ustawowa majatkowa malzenska nie zawierano.
• Dzialka glowna ( wymieniony numer ) jest niezabudowana i ma bezposredni dostep do drogi publicznej poprzez dzialki ( udzialy w drodze, wymienione numery ), ktore rowniez sa niezabudowane.
• Przedmioty niniejszej umowy wolne sa od wszelkich dlugow i innych niz ujawnione w dziale III ksiegi wieczystej ( udzial w drodze, prawo uzytkowania przez gazownie ) obciazen na rzecz osob trzecich oraz ograniczen w rozporzadzaniu. Nie zawierano zadnych umow skutkujacych ich zbyciem lub obciazeniem, nie udzielono pelnomocnictw do dokonania czynnosci prowadzacych do ich zbycia lub obciazenia.
• Przedmioty niniejszej umowy znajduja sie w jej samoistnym posiadaniu, nie sa przedmiotem zadnego toczacego sie postepowania administracyjnego, sadowego, nie istnieja prywatne roszczenia osob trzecich.
• Nie istnieja zadne okolicznosci, zaleglosci lub zobowiazania podatkowe, do ktorych maja zastosowanie przepisy ustawy z dnia 29 sierpnia 1997, Ordynacja podatkowa.
• Nie tocza sie przeciwko niej postepowania upadlosciowe.

 Po oswiadczeniu sprzedajacego, w akcie powinna znalezc sie informacja dotyczaca okazania wypisu z rejestru gruntow wszystkich dzialek zawierajaca adnotacje, ze jest przeznaczona do dokonywania wpisu w ksiedze wieczystej, oraz wszystkie najwazniejsze informacje :

• Kiedy zostal sporzadzony
• Przez kogo wydany
• W jakim obrebie polozona
• Numer dzialki
• Powierzchnia
• Rodzaj uzytkow

Do aktu notarialnego powinien byc zalaczony oryginal wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wydany z upowaznienia wojta, burmistrza lub prezydenta miasta.

Kolejnym duzym rozdzialem jest oswiadczenie kupujacego w ktorym :

• Kupujacy zapoznal sie z trescia dokumentow bedacych podstawa sporzadzenia umowy
• Zna przeznaczenie dzialek wynikajace z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
• Znany jest stan faktyczny i prawny przedmiotow niniejszej umowy, w tym polozenie, powierzchnia, granice, sasiedztwo opisanych dzialek

Dochodzimy do sedna sprawy, czyli kto komu sprzedaje, kto od kogo kupuje

W tym rozdziale powinny znalezc sie :

• Imiona i nazwiska sprzedajacego i kupujacego
• Numery dzialek
• Kwota nieruchomosci
• Z jakich srodkow bedzie sfinansowana

Wazne – jezeli uzgodniliscie kwote calkowita z wlascicielami dzialki, dla celow Urzedu Skarbowego musicie ja podzielic na dwie rozne kwoty, oczywiscie wedlug stawek rynkowych. Przyklad – kwota calkowita to 150 000 zl, po podziale cena dzialki glownej to 130 000 zl, cena dzialki drogowej 20 000 zl. Takie informacje znajda sie w waszym akcie notarialnym, musza odpowiadac wartosciom rynkowym przedmiotow umowy.

 Informacja o sposobie przekazania przez kupujacego calej sumy :

• Gotowka
• Na rachunek bankowy ( numer konta )
• Termin zaplaty ( kiedy pieniadze powinny sie znalezc na koncie sprzedajacego )
• Oswiadczenie sprzedajacego, ze otrzymal na poczet ceny jakas kwote ( w przypadku kredytowania – wklad wlasny )
• Termin zaplaty pozostalej czesci lacznej ceny
• Kupujacy oswiadcza, ze czesc srodkow na pokrycie ceny pochodzic bedzie z kredytu bankowego
• Za date zaplaty ustala sie dzien zaksiegowania przez bank na podanym przez sprzedajacego rachunku bankowym

W przypadku osob posilkujacych sie kredytem, konieczne bedzie przedstawienie w akcie notarialnym oswiadczenia banku z ktorego wynika :

• Na podstawie umowy, bank udzielil kredytu hipotecznego na zakup gruntu na rynku wtornym
• Na kiedy zostal ustalony termin splaty kredytu
• Oprocentowanie kredytu
• Jakie konsekwencje poniesie kupujacy w przypadku braku terminowosci splacanych rat
• Ustalenie wysokosci zabezpieczenia kredytu przez bank ( hipoteka laczna )

Kolejna czesc powinna zawierac informacje, ktore znajda sie w naszej ksiedze wieczystej w rozdziale IV ( hipoteka ).

Kupujacy oswiadcza, ze na opisanych w tym akcie nieruchomosciach ustanawia na rzecz banku hipoteke laczna na zabezpieczenie zaspokojenia wierzytelnosci banku z tytulu udzielonego kredytu. Wypisy aktu nalezy wydac rowniez bankowi

Wazne – Wedlug ogolnie przyjetych zasad, koszty aktu notarialnego ponosi kupujacy. Zdarzaja sie jednak przypadki ( kwestia dogadania sie miedzy stronami ), ze koszty aktu pokrywaja po polowie kupujacy i sprzedajacy.

Oplaty notarialne

Na poczatku wspomnialam o najwiekszych kosztach aktu notarialnego

• Taksa notarialna ( wynagrodzenie notariusza )
• Podatek od czynnosci cywilno-prawnych ( PCC 2% )

Reszta oplat :

• Oplata sadowa za zalozenie ksiegi wieczystej
• Oplata sadowa za wpis do ksiegi wieczystej
• Oplata za wypisy z aktu notarialnego
• Oplata za sporzadzenie przez notariusza wniosku o zalozenie ksiegi wieczystej i wpisanie do niej swoich praw

Wazne –  Do wszystkich stawek notarialnych nalezy doliczyc 23 % VAT. Wszystkie oplaty pobrane przez notariusza, odprowadzane sa przez niego do wlasciwych urzedow – nie robcie nic na wlasna reke. Przeslanie dokumentow przez notariusza znacznie przyspiesza wszystkie procesy.

W moim przypadku, Pani notariusz zalatwila sprawe blyskawicznie, po niecalym tygodniu bylam juz wpisana w ksiege wieczysta. Jest to szalenie wazne dla osob posilkujacych sie kredytem. Kazdy kredyt do momentu ustanowienia hipoteki ma podwyzszone oprocentowanie. W dniu wyplacenia pieniedzy przez bank na konto sprzedajacego, bylam juz pelnowartosciowym wlasciciel swojej parceli – ominelo mnie wyzsze oprocentowanie. Pani notariusz, ktorej uslugi wybralam wykazala sie ogromnym zaangazowaniem i profesjonalizmem. Na samym odczytaniu aktu w momentach wymagajacych dodatkowych wyjasnien Pani notariusz bardzo dokladnie tlumaczyla nam wszystkie zagadnienia. Niestety nie moge wymienic jej imienia i nazwiska. Jako osoba zaufania publicznego zobowiazana jest do przestrzegania zasad etyki zawodowej. Reklamowanie sie w jakikolwiek sposob jest zabronione i uznane za czyn nieuczciwej konkurencji. Jednak dla osob mieszkajacych w stolicy lub okolicach moge zdradzic, ze owa kancelaria notarialna znajduje sie na Saskiej Kepie przy ul. Francuskiej – zycze udanych poszukiwan  🙂