Mieszkania bezczynszowe czyli ciąg dalszy poszukiwań naszego domu

 

 Rozpoczął się kolejny etap, zrezygnowaliśmy z zakupu mieszkania i postanowiliśmy wybudować dom. Ten proces ewoluował, podświadomie chcieliśmy tego od samego początku. Etap szukania mieszkania był tylko elementem naszej drogi, jak dzieci przeszliśmy przez podstawówkę, gimnazjum, liceum i jesteśmy na studiach – chcemy mieszkać w domu. Ale jak to zrobić ?? przecież wynajmowaliśmy mieszkanie, ciężko będzie budować dom, spłacać kredyt i płacić za wynajem. Rozpoczęliśmy więc swoje poszukiwania od domów nowych i takich do remontu. Pamiętam pierwsze co nam wpadło w oko wertując bezpośrednie oferty  w internecie, to mieszkania bezczynszowe czyli takie „prawie” domy.

Na polskim rynku ten termin został dość dobrze wykorzystany przez deweloperów. Wcześniej mianem mieszkań bezczynszowych można było określić lokale np. w kamienicach. Z założenia i być może nawet definicji takie mieszkania dają przyszłemu nabywcy poczucie mieszkania w lokalu, który w dużym stopniu przypomina własny dom. W ofertach, które znalazłam deweloper gwarantował:

  • własny ogródek
  • miejsce postojowe
  • taras
  • instalację kominkową

Przy pierwszym kontakcie  taka oferta wydaję się być atrakcyjna i w rzeczy samej taka też jest. Odpadają wszystkie opłaty administracyjne związane z utrzymaniem części wspólnych, brak opłat za fundusz remontowy, brak opłat za ochronę,  wspólną zieleń, firmie która rozlicza liczniki, za sprzątanie itp.   W poprzednim poście   ( czytaj tutaj ) napisałam o  kosztach utrzymania mieszkania, które są stosunkowo wysokie i wszyscy jak jeden mąż twierdzą -„ płacimy za dużo”. Nie wszyscy narzekają, niektórych stać na wysoki standard, ale skupmy się na przeciętnym obywatelu naszego kraju. Wszystkie plusy opisywane przez developerów, które sama zauważyłam skłoniły mnie do przyjrzenia się sprawie bliżej. Wybrałam trzy oferty mieszkań bezczynszowych, nie będę wymieniać nazw firm, wszystkie z prawobrzeżnej strony Wisły czyli : Gocław, Rembertów, Marki.

Ze stron deweloperów spisałam adresy nieruchomości, zanim zadzwoniłam do biura sprzedaży postanowiliśmy z mężem pojechać na miejsce i zobaczyć wszystko na żywo.

Pierwszy na ruszt poszedł Gocław, dokładnie pogranicze Gocławia i dzielnicy Wawer. Oferta mieszkań 90m2 z własnym ogródkiem, miejscem parkingowym przy posesji. Na miejscu zastaliśmy długi sznur mini segmentów, pierwsze dwa wyglądały na już skończone, pozostałe w stanie surowym zamkniętym. Była niedziela, piękny weekendowy poranek dlatego też na placu budowy panowała cisza, nie było nikogo. Przeszliśmy się z mężem dookoła pierwszych dwóch wykończonych budynków, zobaczyliśmy że można do jednego z nich wejść. Nie było żadnego widocznego zakazu wstępu ( przynajmniej myśmy nic nie zauważyli ) i tym sposobem na spokojnie, bez zbędnego towarzystwa zwiedziliśmy dokładne cały 90 metrowy segment. Powierzchnia całkiem spora, okazała się klaustrofobiczna. Budynek składał się z 3 poziomów : parter, 1-piętro, 2-piętro. Rozbicie tych 90m2 na trzy kondygnacje dało poczucie mieszkania w Wieży Mariackiej, wąskie schody małe pokoiki, mikroskopijny salon połączony z tycią kuchnią. Dla nas stanowczo przytłaczające, widzieliśmy już mieszkania 90 metrowe, które dawały olbrzymie poczucie przestrzeni i wolności. W tym przypadku problemem były małe działki na których deweloper usytuował swoje budynki. Miejscowy plan zabudowy przestrzennej dopuszczał trzy kondygnację, więc wykorzystał ten fakt co do centymetra. Wartość takiego mieszkania to niecałe 515 000 zł. w stanie deweloperskim czyli niecałe 5 800 zł/m2 ( na rok 2014  ). Dzisiaj te same oferty wyszukałam już za 570 000 zł.,  ale już z dodatkowymi „gratisami” np. : ogrzewanie podłogowe w łazience. Niedawno byliśmy z ciekawości zobaczyć jak rozwinęło się osiedle, wygląda bardzo przyzwoicie, schludnie, cały teren został ogrodzony, brama wjazdowa sterowana pilotem.

Pozostałe dwie lokalizację tj. Rembertów i Marki odwiedziliśmy tego samego dnia zainspirowani możliwością zwiedzania budynków bez ich właścicieli. W Rembertowie okazała się jeszcze większa sielanka, można było wejść do mieszkań o różnej powierzchni od 55m2  do 70m2. Osiedle zaprojektowane zupełnie inaczej, w każdym budynku po 4 lokale, 2 na parterze, 2 na piętrze. Każde mieszkanie miało osobne wejście, miejsce postojowe do każdego lokalu oraz tzw. „przydział ogródkowy”, innymi słowy wychodek o powierzchni około 25m2. Wychodząc z założenia – lepiej taki niż żaden, trzeba docenić  możliwość rozwieszenia prania na świeżym powietrzu czy zapalenie papieroska nie smrodząc w domu… tylko czy takie miejsce można nazwać ogródkiem?? W przypadku Rembertowa cena za m2 to 5 499 zł, co przy najmniejszym metrażu 55m2 daje kwotę 302 445 zł wraz z ogródkiem-wychodkiem, natomiast największe 70m2 to koszt 384 93 zł. Jak na warunki warszawskie są to kwoty całkiem przystępne. Sam rozkład mieszkań był całkowicie standardowy, salon z otwartą kuchnią, osobne pokoje, proste rozwiązania, można by się było przyczepić jakości wykończenia, ale dotyczy to większości budynków deweloperskich.

Ostatnią dzielnicą Warszawy do odwiedzenia były Marki. Ta oferta była zdecydowanie najtańsza, deweloper wystawił swoje mieszkania po     4 400 zł/m2. Wszystkie lokale były tej samej wielkości około 75m2 co daję kwotę 330 000zł . Dość duże 3 pokoje, kuchnia, łazienka, mieszkania na parterze z ogródkiem ( tym razem całkiem sporym ), na pierwszym piętrze balkon, przed budynkiem miejsce postojowe. W każdym z budynków 4 mieszkania, tylko wejście do nich przebiegało przez wspólną klatkę schodową. Rozkład mieszkań również standardowy, mieszkania na piętrze były sporo wyższe. Jak się później dowiedziałam nieoficjalnie dzwoniąc po wszystkich deweloperach, weryfikując obietnice i deklaracje składane przez telefon z tym co widziałam na żywo, że w tych wysokich mieszkaniach  na piętrze można zrobić np. antresole lub całkowicie wykorzystać tą przestrzeń na dodatkowe pięterko. Właściciel w rozmowie oświadczył – „ płaci pani tylko za 75m2 reszta jest w gratisie ”.

Jak już nauczyło mnie doświadczenie, to co jest napisane w ofertach zarówno deweloperów jak i osób prywatnych często mija się z rzeczywistością i trzeba naprawdę wnikliwie, dociekliwie pytać o nawet najdziwniejsze rzeczy. W przypadku mieszkań bezczynszowych zasadne pytanie jest o ich realną „bezczynszowość”. Czynnikiem generującym koszty czynszu w ogromnej mierze są opłaty administracyjne związane z utrzymaniem części wspólnych, więc wszyscy deweloperzy starają się jak mogą ograniczyć ten obszar do minimum, ale czy naprawdę da się to zrobić ??? Moim zdaniem nie.

Z tych trzech miejsc, które odwiedziłam najbardziej spełniające kryteria okazał się Gocław ( najmniej części wspólnych ). Osiedle ogrodzone ze wszystkich stron, automatyczna brama i domofon.Droga wewnętrzna, która jest drogą prywatną, każdy z mieszkańców ma w  niej swój udział, jest oświetlona i posiada spory pas wspólnej zieleni. Kwestia oświetlenia jest oczywista, rachunek jest rozbity na wszystkich mieszkańców, trzeba płacić, przecież nie powiem moim sąsiadom –   ja nie potrzebuję oświetlenia i nawet lepiej mi się śpi w całkowitych ciemnościach. Natomiast co do wspólnej zieleni to sprawa jest już bardziej skomplikowana. Sam deweloper gdy spytałam o tą newralgiczną część osiedla, powiedział krótko  – ” jest to obszar, który przygotowaliśmy dla Państwa aby urozmaicić naszą ofertę, w Państwa kwestii leży co z tym dalej zrobicie „. Moim zdaniem zasadniczą sprawą w tych wszystkich przypadkach jest czynnik ludzki, to właśnie osoby zamieszkujące takie osiedle tworzą lub nie, zgrany zespół sąsiadów. Można przecież ułożyć grafik prac około posesyjnych, wyznaczyć tygodnie, dni w których dana osoba lub cała grupa zajmuję się pielęgnacja części wspólnych. Można również wynająć firmę, ale tutaj już pojawiają się dodatkowe koszty. Zakładam oczywiście, że w takiej społeczności nie znajdzie się czarna owca, która ma wszystko w nosie i nie będzie interesować się niczym co jest poza jej prywatnym terenem.

Podobnie sprawa wyglądała na pozostałych osiedlach które odwiedziłam. W Rembertowie, gdzie znajdowała się druga oferta mieszkań bezczynszowych, również na wstępie widać dodatkowe koszty. Osiedle w całości ogrodzone, ogromna brama wjazdowa z domofonem i panelem do wstukania kodu otwierającego wrota, monitoring, oświetlenie osiedla od wewnątrz .  Oczywiście nie ma co demonizować koszty są nie wielkie, rozbite na wszystkich mieszkańców są mało odczuwalne. Sytuacja może się skomplikować w momencie np. wady konstrukcyjnej  budynku, która pojawi się po zakończeniu okresu gwarancji na nowe osiedle ( u różnych deweloperów od 2 lat do nawet 5 ) czy zacznie przeciekać nam dach, albo instalacja w ścianach ulegnie awarii. W normalnej sytuacji na ratunek idą nam pieniądze z funduszu remontowego, tutaj wszystkie koszty ponosimy my sami. Po raz kolejny najważniejszym czynnikiem są ludzie, którzy stworzą taką wspólnotę. Weźmy za przykład ten nieszczęsny dach, w przypadku Gocławia cały pion należy do jednego właściciela, więc jak kapie i przecieka na mojej części to ja płacę za wszystko, bo niby dlaczego mój sąsiad ma się do tego dokładać jak u niego sucho jak na Saharze. Inaczej sprawy się mają na osiedlach w Rembertowie czy Markach. Tam budynki są 4-mieszkaniowe, było by co najmniej niesprawiedliwym, żeby za remont dachu płaciła rodzina, która mieszka na piętrze a parter nie poniósł żadnych kosztów.

 Jak rozwiązać taką sytuację ?? po wprowadzeniu się do takiego mieszkania spisać z pozostałą resztą umowę na wypadek takich niespodziewanych okoliczności, może wystarczy zwykła umowa dżentelmeńska ?? We wszystkich trzech lokalizacjach deweloperzy byli bardzo zgodni w jednym – wszystkie koszty związane z remontem pokrywają lokatorzy, jest to wyraźnie napisane w umowie.

Jestem wieczną optymistką, nie zakładam od razu, że wszystko się popsuję, osiedle zaleje wielka woda, nastąpi apokalipsa i szlak trafi nasze mieszkania, ale lepiej dmuchać na zimne i mieć świadomość co może nam się przytrafić.

Kończąc kwestie kosztów mieszkań bezczynszowych wspomnę jeszcze o trzeciej lokalizacji czyli dzielnica Marki ( najwięcej części wspólnych ). Sytuacja podobna do Rembertowa czyli budynki 4 lokalowe, w tym przypadku oprócz oświetlenia ulicy wewnętrznej, bramy z domofonem, monitoringu, pojawiły się wspólne klatki schodowe czyli  dodatkowe oświetlenie, ogrzewanie w okresie zimowym (zamontowane grzejniki) oraz utrzymanie porządku. Za światło i gaz ( jeżeli osiedle obsługiwane jest przez gazociąg ) trzeba płacić i już, ale posprzątać można już samemu zaoszczędzając trochę pieniędzy. I znowu czynnik ludzki wychodzi na pierwszy plan, trzeba się po prostu dogadać z resztą.

IMG_1762 (800x534)

 

Podsumowanie tematu mieszkań bezczynszowych będzie krótkie – tak, istnieją takie, ale na dzień dzisiejszy nie można założyć, że będziemy płacić tylko za zużyte media, wywóz śmieci czy podatek gruntowy ( swoją drogą warto dopytać się czy nasz budynek stoi na gruncie z prawem własności czy dzierżawą wieczystą ) . Jedno jest pewne, comiesięczne koszty utrzymania takiego mieszkania są o wiele niższe niż na zwykłym czynszowym osiedlu. Z naszego domowego budżetu nie ubywa co miesiąc około 500 zł co w skali rocznej daję 6 000zł. oszczędności. Części wspólne na osiedlach mieszkań bezczynszowych zawsze się znajdą ale od zaradności i zaangażowania mieszkańców zależy ile będą za nie płacić. Mieszkańcy nie muszą się przecież przyjaźnić, nie muszą się nawet lubić, ważne by się szanowali i słuchali nawzajem w końcu wszyscy grają do tej samej bramki.

Myśmy zrezygnowali z zakupu tego typu nieruchomości z jednego powodu – za mało miejsca w domu i jeszcze mniej w ogrodzie. Po tym etapie poszukiwań naszego miejsca na ziemi, doszliśmy do wniosku – tylko dom wolnostojący w pełni zaspokoi nasze oczekiwania i wymagania.

 

podziel się

Facebook

Likebox Slider Pro for WordPress