Akt notarialny – na co zwrócić uwagę przed podpisaniem

Uczucie po kupieniu własnej działki budowlanej – bezcenne. Pierwszy krok na drodze do upragnionego domu. Ten etap można śmiało porównać z zaręczynami – wiadomo, po oświadczynach wcześniej czy później będzie ślub. Oczywiście lepiej wcześniej – im termin bardziej się wydłuża tym więcej wątpliwości. Zanim jednak wbijemy pierwszą łopatę, trzeba dopełnić wszystkich prawnych formalności.

Jak wspomniałam w poprzednim poście, cena za którą kupicie działkę od właściciela nie jest ceną końcową. W pierwszej kolejności dochodzą koszty umowy notarialnej ( kilka tysięcy złotych ). Warto zwrócić na to uwagę przy negocjacjach. Jeżeli właściciele nie chcą dużo opuścić, urwijcie przynajmniej koszty notariusza.

Czynności notarialne określa rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28.06.2004 roku w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej ( tekst jednolity Dz. U. z 2013 roku, poz.237 ).

Im wartość zakupionej działki budowlanej jest wyższa ( dotyczy wszystkich nieruchomości ), tym więcej zapłacimy u notariusza. Lwią część całej kwoty, generuje 2 % podatek o czynności cywilnoprawnych ( nie dotyczy mieszkań z rynku pierwotnego ). W przypadku klientów gotówkowych, łatwo obliczyć jakie to będą sumy. Jeżeli posiłkujemy się kredytem hipotecznym, kwota od której zapłacimy podatek, to kwota ustalonej przez bank hipoteki łącznej.

Ważne – polskie prawo przewiduje w stosunku do hipoteki tzw. zasadę szczegółowości. Hipoteka obciąża wyłącznie ściśle oznaczoną nieruchomość, a nie ogół nieruchomości należących do jednej osoby. Hipoteka łączna ustanowiona na kilku nieruchomościach zabezpiecz jedną i tę samą wierzytelność. Przykład – każda działka budowlana, według naszego prawa powinna posiadać drogę dojazdową do naszej przyszłej posesji ( czytaj tutaj ). Jeżeli kupujemy działkę główną z udziałami w drodze, każda nieruchomość powinna posiadać osobną księgę wieczystą. Jeżeli dogadamy się z właścicielami parceli, cena końcowa osiągnie np. 120 000 zł, będzie to właśnie suma wszystkich nieruchomości. Oczywiście bank na zabezpieczenie zaspokojenia wierzytelności, ustanawia kwotę wyższą od tej, na którą umówiliśmy się z właścicielami. Jest to standardowa procedura, wynikająca z wewnętrznych ustaleń banku.

Jeżeli kupujemy działkę za 120 000 zł, za gotówkę –  2% podatku płacimy od 120 000 zł

Jeżeli kupujemy działkę w kredycie za 120 000 zł, bank ustanawia hipotekę łączną na 150 000 zł – 2% podatku płacimy od 150 000 zł.

W każdym z dwóch przypadku kwoty nie podlegają żadnej negocjacji.

Kolejną sporą częścią opłat jest sama taksa notarialna. Co prawda ustawodawca określił maksymalne stawki jakie notariusz może pobrać za sporządzenie aktu notarialnego, ale każda osoba świadczącą usługi, nawet osoba zaufania publicznego jaką jest notariusz obowiązuje zasada wolnego rynku. Innymi słowy każdą taksę można negocjować. Nie miejcie przed tym żadnych oporów.

Aktualna taksa notarialna obowiązująca w 2015 roku :

W większości przypadków, przy zakupię ziemi w okolicach dużych miast taksa będzie wynosić 1010 zł ( również w moim przypadku ). Bez znaczenia 61 000 zł czy 999 000 zł – zawsze zapłacimy tyle samo, nie więcej.

Jak już wspomniałam, notariusz to osoba zaufania publicznego. Według przypisanych im powinności obowiązany jest czuwać nad należytym zabezpieczeniem praw stron, dla których czynność ta może powodować skutki prawne i zapobieganie sporom sądowym poprzez zapewnienie pewności i bezpieczeństwa obrotu. Jako osoba namaszczona przez Ministra Sprawiedliwości, stoi na straży naszych interesów.  Każdy kto znajdzie się w kancelarii notarialnej, ma na celu podpisanie dokumentu, na mocy którego stanie się właścicielem np. działki lub mieszkania. Jeżeli jednak macie jakiekolwiek zastrzeżenia, nie udawajcie Scherloka Homesa, omnibusa – specjalisty z każdej dziedziny wiedzy, po prostu zapytajcie o wszystko. Notariusz ma obowiązek wytłumaczyć nam w sposób zrozumiały każdą zawiłość i rozwiać wszystkie nasze wątpliwości. Chodzi w końcu o nasze ciężko zarobione pieniądze !!!

Jakie dokumenty należy dostarczyć przed podpisaniem umowy:

• Wypis z księgi wieczystej lub inny dokument potwierdzający jego prawa do nieruchomości
• Wypis z rejestru gruntów
• Wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ( oryginał )
• Umowa przedwstępna
• Umowa kredytowa w przypadku kredytu hipotecznego (promesa)

Na co warto zwrócić uwagę przy podpisywaniu aktu notarialnego kupna- sprzedaży działki budowlanej :

• Podstawa nabycia działki przez obecnych właścicieli, ustalenie od kogo kupili – od osoby fizycznej czy od Skarbu Państwa. Jeżeli od Skarbu Państwa wystąpiło by na jego rzecz prawo pierwokupu, ponieważ nieruchomość jest niezabudowana. Taka umowa kupna- sprzedaży powinna znaleźć się również na odczytaniu aktu.
• Jeżeli w księdze wieczystej, obecny właściciel widnieje pod innym nazwiskiem ( zawarcie związku małżeńskiego ), zobowiązany jest dostarczyć do kancelarii notarialnej oryginał skróconego aktu małżeństwa.
• W dniu zawarcia umowy należy poprosić notariusza żeby raz jeszcze zajrzał do aktualnej księgi wieczystej
• Jeżeli kupujemy działkę od osoby rozwiedzionej, należy ustalić czy parcela nie była przedmiotem majątkowej wspólności małżeńskiej, czy dokonali podziału majątku. Jeżeli nie, każdy może dysponować jedynie swoim udziałem. Bez podpisu obydwojga nie dojdzie do sprzedaży całości nieruchomości.
• Jeżeli działka jest własnością kilku spadkobierców, wszyscy powinni stawić się u notariusza.

Poza tym przed przyjściem do notariusza powinniście dokładnie sprawdzić :

• Wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
• Wypis i wyrys z rejestru gruntów
• Księgę wieczystą szczególnie rozdział I i IV

Jak ważne są te trzy pozycje dowiedziecie się tutaj – Działka budowlana cz.1

Sama finalna wizyta u notariusza powinna być przyjemnym doświadczeniem. Oficjalne odczytanie aktu notarialnego to zawsze wyniosła chwila podobnie jak odczytanie wyroku przez Sąd ( no, może dla skazanych niezbyt przyjemna 😉 ). Pierwszy etap polega na sprawdzeniu przez notariusza dowodów osobistych, na tej podstawie weryfikuję tożsamość osób biorących udział w transakcji. Po poinformowaniu przez notariusza o treści art. 50 ustawy z dnia 06 sierpnia 2010 roku o dowodach osobistych, strony oświadczają, że nie zachodzą żadne okoliczności powodujące unieważnienie ich dowodów osobistych.

Moja Pani notariusz przed sporządzeniem właściwego aktu notarialnego, poprosiła sprzedającą o wyjaśnienia. Działka stanowi jej majątek osobisty i żadnej umowy majątkowej małżeńskiej nie zawierała. Nieruchomość nie jest obciążona żadnymi długami oraz w stosunku do niej nieprowadzona jest egzekucja komornicza. Natomiast wszystkie strony musiały potwierdzić, że nieruchomość nie jest zabudowana i posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej.

Odczytanie aktu

Umowa sprzedaży ( w naszym przypadku również ustanowienie hipoteki ) powinna rozpocząć się od oświadczenia sprzedającego, w którym zawarte są informację na temat:

• Własności nieruchomości
• W jakiej miejscowości
• W jakiej gminie
• W jakim powiecie
• Numer ewidencyjny działki
• Obręb ewidencyjny
• Numer księgi wieczystej

Powyższe oświadczenia potwierdza załączony do aktu odpis zwykły księgi wieczystej, wydany przez Centralną Informację Ksiąg Wieczystych w Warszawie. Powinna być podana sygnatura wniosku – dokument samodzielnie wydrukowany wydany w trybie art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 06 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece, posiadający moc dokumentu wydanego przez sąd bez zaopatrywania go w pieczęć urzędową.

W moim przypadku przedmiotem sprzedaży były również udziały w drodze, w dalszej części odczytu sprzedający oświadczyła, że jest współwłaścicielką części nieruchomości. Wymieniony został numer ewidencyjny działki, numer księgi wieczystej.

Ważne – Jeżeli kupiliście działkę budowlaną i udziały w drodze oznaczone jako działki ewidencyjne, w której biegnie sieć gazowa, na pewno będzie to wpisane w dziale III księgi wieczystej. W akcie notarialnym, przy oświadczeniu sprzedającego dotyczącego współwłasności działek, powinna znaleźć się informacja dotycząca prawa użytkowania na rzecz Spółki Gazownictwa – jak szeroki jest to pas gruntu, od której strony przylega do naszej nieruchomości. Jest to standardowa procedura, polegająca na prawie wybudowania ( ułożenia ) w tym pasie gruntu sieci gazowej, przyłączy gazowych i punktów redukcyjno- pomiarowych. Dotyczy również wykonania wszelkich prac związanych z eksploatacją tej instalacji gazowej, jej konserwacją, remontami i innymi czynnościami naprawczymi, a także prawo przyłączenia kolejnych odbiorców.

Może się również zdarzyć, że w dziale IV księgi wieczystej ( naszej drogi ), znajdziemy wpis o ciążącej na niej hipotece. Bez obaw – o ile żadna z nich nie obciąża należącego do nas udziału, nie musicie się o nic martwić. Po prostu jeden z naszych sąsiadów wziął kredyt na zakup ziemi lub budowę domu, bank ustanowił hipotekę – stąd te informację, które powinny właśnie tutaj się znaleźć. Taka adnotacja musi również widnieć w naszym akcie notarialnym.

W dalszej części sprzedający powinien oświadczyć że :

• Stan wpisów w księdze wieczystej ( głównej ) nie uległ zmianie, od chwili powołanego wyżej odpisu tej księgi do chwili obecnej, oraz że w tym okresie do Sądu Rejonowego, Wydziału Ksiąg Wieczystych nie wpłynął żaden wniosek o dokonanie w niej wpisu.
• Stan wpisów w księdze wieczystej ( udziały w drodze ) w zakresie należącego do niej udziału, nie uległ zmianie od chwili powołanego wyżej odpisu tej księgi do chwili obecnej, oraz że w tym okresie do Sądu Rejonowego, Wydziału Ksiąg Wieczystych nie wpłynął żaden wniosek o dokonanie w niej wpisu w zakresie należącego do niej udziału.
• Nieruchomość oraz udział we współwłasności nabyła od osób fizycznych, na podstawie okazanej umowy sprzedaży zawartej przed notariuszem.
• Jeżeli nastąpiła zmiana nazwiska ( wskutek zawarcia małżeństwa ), w tym miejscu powinien być przedstawiony skrócony akt małżeństwa oraz oświadczenie, że umów rozszerzających wspólność ustawową majątkową małżeńską nie zawierano.
• Działka główna ( wymieniony numer ) jest niezabudowana i ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej poprzez działki ( udziały w drodze, wymienione numery ), które również są niezabudowane.
• Przedmioty niniejszej umowy wolne są od wszelkich długów i innych niż ujawnione w dziale III księgi wieczystej ( udział w drodze, prawo użytkowania przez gazownie ) obciążeń na rzecz osób trzecich oraz ograniczeń w rozporządzaniu. Nie zawierano żadnych umów skutkujących ich zbyciem lub obciążeniem, nie udzielono pełnomocnictw do dokonania czynności prowadzących do ich zbycia lub obciążenia.
• Przedmioty niniejszej umowy znajdują się w jej samoistnym posiadaniu, nie są przedmiotem żadnego toczącego się postępowania administracyjnego, sądowego, nie istnieją prywatne roszczenia osób trzecich.
• Nie istnieją żadne okoliczności, zaległości lub zobowiązania podatkowe, do których mają zastosowanie przepisy ustawy z dnia 29 sierpnia 1997, Ordynacja podatkowa.
• Nie toczą się przeciwko niej postępowania upadłościowe.

 Po oświadczeniu sprzedającego, w akcie powinna znaleźć się informacja dotycząca okazania wypisu z rejestru gruntów wszystkich działek zawierająca adnotację, że jest przeznaczona do dokonywania wpisu w księdze wieczystej, oraz wszystkie najważniejsze informacje :

• Kiedy został sporządzony
• Przez kogo wydany
• W jakim obrębie położona
• Numer działki
• Powierzchnia
• Rodzaj użytków

Do aktu notarialnego powinien być załączony oryginał wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wydany z upoważnienia wójta, burmistrza lub prezydenta miasta.

Kolejnym dużym rozdziałem jest oświadczenie kupującego w którym :

• Kupujący zapoznał się z treścią dokumentów będących podstawą sporządzenia umowy
• Zna przeznaczenie działek wynikające z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
• Znany jest stan faktyczny i prawny przedmiotów niniejszej umowy, w tym położenie, powierzchnia, granice, sąsiedztwo opisanych działek

Dochodzimy do sedna sprawy, czyli kto komu sprzedaje, kto od kogo kupuje

W tym rozdziale powinny znaleźć się :

• Imiona i nazwiska sprzedającego i kupującego
• Numery działek
• Kwota nieruchomości
• Z jakich środków będzie sfinansowana

Ważne – jeżeli uzgodniliście kwotę całkowitą z właścicielami działki, dla celów Urzędu Skarbowego musicie ją podzielić na dwie różne kwoty, oczywiście według stawek rynkowych. Przykład – kwota całkowita to 150 000 zł, po podziale cena działki głównej to 130 000 zł, cena działki drogowej 20 000 zł. Takie informację znajdą się w waszym akcie notarialnym, muszą odpowiadać wartościom rynkowym przedmiotów umowy.

 Informacja o sposobie przekazania przez kupującego całej sumy :

• Gotówką
• Na rachunek bankowy ( numer konta )
• Termin zapłaty ( kiedy pieniądze powinny się znaleźć na koncie sprzedającego )
• Oświadczenie sprzedającego, że otrzymał na poczet ceny jakąś kwotę ( w przypadku kredytowania – wkład własny )
• Termin zapłaty pozostałej części łącznej ceny
• Kupujący oświadcza, że część środków na pokrycie ceny pochodzić będzie z kredytu bankowego
• Za datę zapłaty ustala się dzień zaksięgowania przez bank na podanym przez sprzedającego rachunku bankowym

W przypadku osób posiłkujących się kredytem, konieczne będzie przedstawienie w akcie notarialnym oświadczenia banku z którego wynika :

• Na podstawie umowy, bank udzielił kredytu hipotecznego na zakup gruntu na rynku wtórnym
• Na kiedy został ustalony termin spłaty kredytu
• Oprocentowanie kredytu
• Jakie konsekwencję poniesie kupujący w przypadku braku terminowości spłacanych rat
• Ustalenie wysokości zabezpieczenia kredytu przez bank ( hipoteka łączna )

Kolejna część powinna zawierać informację, które znajdą się w naszej księdze wieczystej w rozdziale IV ( hipoteka ).

Kupujący oświadcza, że na opisanych w tym akcie nieruchomościach ustanawia na rzecz banku hipotekę łączną na zabezpieczenie zaspokojenia wierzytelności banku z tytułu udzielonego kredytu. Wypisy aktu należy wydać również bankowi

Ważne – Według ogólnie przyjętych zasad, koszty aktu notarialnego ponosi kupujący. Zdarzają się jednak przypadki ( kwestia dogadania się między stronami ), że koszty aktu pokrywają po połowie kupujący i sprzedający.

Opłaty notarialne

Na początku wspomniałam o największych kosztach aktu notarialnego

• Taksa notarialna ( wynagrodzenie notariusza )
• Podatek od czynności cywilno-prawnych ( PCC 2% )

Reszta opłat :

• Opłata sądowa za założenie księgi wieczystej
• Opłata sądowa za wpis do księgi wieczystej
• Opłata za wypisy z aktu notarialnego
• Opłata za sporządzenie przez notariusza wniosku o założenie księgi wieczystej i wpisanie do niej swoich praw

Ważne –  Do wszystkich stawek notarialnych należy doliczyć 23 % VAT. Wszystkie opłaty pobrane przez notariusza, odprowadzane są przez niego do właściwych urzędów – nie róbcie nic na własną rękę. Przesłanie dokumentów przez notariusza znacznie przyspiesza wszystkie procesy.

W moim przypadku, Pani notariusz załatwiła sprawę błyskawicznie, po niecałym tygodniu byłam już wpisana w księgę wieczystą. Jest to szalenie ważne dla osób posiłkujących się kredytem. Każdy kredyt do momentu ustanowienia hipoteki ma podwyższone oprocentowanie. W dniu wypłacenia pieniędzy przez bank na konto sprzedającego, byłam już pełnowartościowym właściciel swojej parceli – ominęło mnie wyższe oprocentowanie. Pani notariusz, której usługi wybrałam wykazała się ogromnym zaangażowaniem i profesjonalizmem. Na samym odczytaniu aktu w momentach wymagających dodatkowych wyjaśnień Pani notariusz bardzo dokładnie tłumaczyła nam wszystkie zagadnienia. Niestety nie mogę wymienić jej imienia i nazwiska. Jako osoba zaufania publicznego zobowiązana jest do przestrzegania zasad etyki zawodowej. Reklamowanie się w jakikolwiek sposób jest zabronione i uznane za czyn nieuczciwej konkurencji. Jednak dla osób mieszkających w stolicy lub okolicach mogę zdradzić, że owa kancelaria notarialna znajduję się na Saskiej Kępie przy ul. Francuskiej – życzę udanych poszukiwań  🙂